Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2006 года, за исключением статьи 6, которая вступает в силу с 1 января 2007 года, но не ранее одного месяца со дня его официального опубликования.

Примечания

К статье 3

*3.5.б) Форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества утверждены приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 N 232.

Комментарий к Федеральному закону от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"

Значительная часть недвижимости, используемой гражданами для удовлетворения жилищных и бытовых нужд (жилых и садовых домов, гаражей и других бытовых построек), сегодня не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия либо несоответствия требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию правоустанавливающих документов, а также документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости как объект права.

В результате:

граждане не могут совершать сделки с такими объектами (в том числе передавать по наследству);

указанные объекты сложно, а в некоторых случаях невозможно учитывать для целей налогообложения, что особенно актуально в связи с запланированным переходом к местному налогу на недвижимость.

1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", получивший название - "Закона о дачной амнистии и продлении срока приватизации жилья".

Изменения, произведенные в соответствии с данным Законом, коснутся владельцев:

- земельных участков, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30.10.2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также участков, в правоустанавливающем документе на который, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права;

- создаваемых или созданных объектов недвижимого имущества, для строительства (реконструкции) которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство (бань, сараев, киосков и др.);

- объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемых или созданных на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

- жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Регистрация прав на создаваемые или созданные объекты недвижимости

Основные понятия:

Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. На строительство объекта капитального строительства требуется разрешение.

Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Выдача разрешения на строительство не требуется для строительства (реконструкции):

1) гаража

2) объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Регистрация прав собственности на самовольные постройки

В соответствии с Гражданским кодексом РФ право собственности на самовольную постройку (постройку без разрешения на строительство) может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке.

Учитывая массовый характер самовольных построек, установлен временный - до 1 января 2010 года - упрощенный порядок проверки соответствия градостроительным регламентам и строительным нормам жилых домов (за исключением многоквартирных), построенных гражданами без разрешения на строительство. В соответствии с указанным порядком проверка проводится органом местного самоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства по заявлению правообладателя либо уполномоченного им лица. При этом такой разрешительный порядок строительства сохраняется и для вновь построенных объектов капитального строительства.

Т.о., чтобы зарегистрировать право собственности на:

1. гараж или дачную постройку (сарай, баню) - необходимо представить в регистрирующий орган:

- декларацию этого объекта недвижимости (Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена приказом Минэкономразвития России от 15.08.2006 N 232. Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества утверждены постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 531);

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества;

- кадастровый план земельного участка, на котором расположен этот создаваемый или созданный объект недвижимого имущества (есть исключения, когда кадастровый план не нужен - см. п.2 ст.25_3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

2. объект ИЖС на земельном участке, предназначенном для ИЖС, или расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) - необходимо предоставить в регистрирующий орган:

- технический паспорт объекта ИЖС (Форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества утверждены приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244);

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества;

- кадастровый план земельного участка, на котором расположен этот создаваемый или созданный объект недвижимого имущества (есть исключения, когда кадастровый план не нужен - см. п.2 ст.25_3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Кроме того, до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также предоставление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта - ст.8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Обратите внимание, что за регистрацию прав граждан на недвижимое имущество взимается плата. Она установлена пунктом 1 статьи 333_33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Сейчас установлена единая плата для физических лиц за регистрацию прав и сделок с недвижимостью - 500 рублей. С 1 января 2007 года за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - установлена отдельная плата - 100 рублей.

Регистрация прав на земельные участки

Часто в правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных в период до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования), на котором предоставлен земельный участок.

Законом N 93-ФЗ установлена "презумпция" добросовестного владения земельным участком, т.е. признаются все правоустанавливающие документы на землю, будь то договор, распоряжение местной администрации о предоставлении участка, выписка из похозяйственной книги и т.д. Земельные участки, в решении о предоставлении которых или других правоустанавливающих документах не указан вид права, считаются предоставленными на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда участок изъят из оборота и на него распространяется запрет на приватизацию.

Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, необходимо представить:

- любой правоустанавливающий документ на земельный участок,

- кадастровый план земельного участка.

При этом можно зарегистрировать в собственность гораздо больше метров, чем указано в документе. Если к имеющемуся участку прилегает бесхозная территория (пустырь, свалка и т.д.), на которую не претендует правление садоводства и нет спора насчет этой территории между соседями, можно "приплюсовать" эти метры к своему участку, сделав описание границ этого участка и согласовав их с правлением садоводства.

На период до 1 января 2010 года субъектам РФ предоставлено право устанавливать предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении садовых и иных подобных земельных участков.

Продление сроков приватизации жилья и изменения в законодательстве о ЖСК

В результате изменений, внесенных Законом N 93-ФЗ, продлен срок приватизации, а также расприватизации жилых помещений до 1 марта 2010 года. Кроме того, расприватизация (передача принадлежащих гражданам на праве собственности и свободных от обязательств жилых помещений в государственную или муниципальную собственность) разрешена не только малоимущим, но и всем гражданам.

Норма ст.14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установившая, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации, отменена.


Юрист
информационно-правового
консорциума "Кодекс"
Синицына М.А.
08.09.2006