Представитель в Республике Карелия
Свободный доступ к продуктам
Свободный доступ

Бесплатно для специалистов строительной отрасли    Вебинары и семинары   

Постатейный комментарий к Градостроительному кодексу


Комментарий к статье 1


Статья 1 Градостроительного Кодекса содержит в себе основополагающие понятия. Нужно понимать, что Градостроительный Кодекс имеет приоритет перед всеми остальными федеральными законами и подзаконными нормативными правовыми актами. Соответственно, вся терминология, которая содержится в комментируемой статье, точно также имеет приоритет перед аналогичной терминологией, содержащейся в других федеральных законах и подзаконных нормативных правовых актах. В лучшем случае, терминология, содержащаяся в других законах и подзаконных правовых актах, дополняет терминологию, содержащуюся в статье 1 Градостроительного Кодекса. В части, в которой терминология в других нормативных правовых актах противоречит данной статье, данная терминология не действует.

Пункт 1 статьи дает определение, что такое градостроительная деятельность. Данное определение является одним из базовых, поскольку сам Градостроительный кодекс, в целом, посвящен градостроительной деятельности, кроме того, исходя из данного определения в дальнейшем можно установить, кто является субъектами градостроительной деятельности, какие права и обязанности свойственны для данного субъекта.

Пункт 2 комментируемой статьи дает определение, что такое территориальное планирование. Собственно, вся градостроительная деятельность начинается с территориального планирования. Без учета документов территориального планирования невозможно в дальнейшем ни осуществление проектирования, ни, соответственно, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пункт 3 комментируемой статьи даёт определение, что такое устойчивое развитие территорий. Это один из основополагающих принципов территориального планирования, о котором говорилось выше. В целях обеспечения устойчивого развития территорий определяется, сколько машиномест необходимо на квартал, сколько объектов социальной инфраструктуры необходимо на квартал, сколько озеленения необходимо на квартал, в каком микрорайоне какие объекты по своему назначению будут располагаться, дабы не получилось так, что промышленное предприятие 1 класса опасности вдруг оказалось в жилой застройке.

Пункт 4 комментируемой статьи дает определение, что такое зоны с особыми условиями использования территорий. Данные зоны обозначаются в документах территориального планирования, начиная от правил землепользования и застройки и заканчивая проектами планировки и межевания территории, а также градостроительными планами земельных участков. Размещение объектов на территории данных зон связано с ограничениями. Ограничения разного характера могут быть наложены в соответствующих законах, и эти ограничения направлены как на обеспечение благоприятной среды обитания, например, детские дошкольные учреждения не могут располагаться в санитарно-защитных зонах предприятий, так и на обеспечение сохранности объектов культурного наследия. В качестве примера соответствующих территорий можно перечислить зоны регулирования застройки, например, на территории Санкт-Петербурга, или так называемые достопримечательные места, которые могут быть разбросаны по территории всей Российской Федерации. Статус данных зон регулируется не только Градостроительным кодексом, но и иными федеральными законами. Например, федеральным законом N 33-ФЗ от 14.03.95 "Об особо охраняемых природных территориях" или, в качестве примера можно привезти федеральный закон от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ "О связи". Также к числу подобных зон относятся приаэродромные территории. В данном случае законодатель заботится о безопасности авиаперевозок.

Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает определение, что такое функциональные зоны. Их обозначения можно найти в законах "О правилах землепользования и застройки", "О генеральном плане", а также описательная часть в режимах данных зон содержится в указанных законах.

Пункт 6 комментируемой статьи отсылает нас пункту 5. Пункт 6 посвящен градостроительному зонированию. В целом, градостроительное зонирование - это деятельность по определению функциональных зон.

Понятие территориальные зоны, содержащиеся в пункте 7 комментируемой статьи, дополняет собой те понятия, которые содержатся, соответственно, в пунктах 5 и 6. В качестве примера территориальных зон можно привести жилую застройку, которая, в свою очередь, может подразделяться на индивидуальную, малоэтажную, среднеэтажную, многоэтажную. Также в качестве примера можно привести промышленные зоны, которые, в свою очередь, тоже будут иметь деления, например, пищевая промышленность, высокотехнологичная промышленность, нефтеперерабатывающая и так далее. Территориальные зоны выделяются для того, чтобы в одной подзоне не оказались плохо совместимые между собой объекты, например, пищевая промышленность и нефтеперерабатывающая промышленность.

В пункте 8 комментируемой статьи дается определение, что такое правила землепользования и застройки. Собственно говоря, именно этот документ устанавливает основную массу предельно допустимых параметров объектов капитального строительства. Начиная от назначения и заканчивая предельно допустимыми параметрами тех объектов, которые в соответствующей территориальной зоне могут находиться. В дальнейшем, когда речь пойдет о градостроительном плане земельного участка, хотелось бы обратить ваше внимание, что значительная часть информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка, воспроизводит те нормы, которые установлены в правилах землепользования и застройки.

Пункт 9 комментируемой статьи дает определение, что такое градостроительный регламент. Сразу хочу оговориться, что не на все территории распространяется градостроительный регламент, и в отношении не всех территорий он устанавливается. Например, в отношении территории объекта культурного наследия, где действуют режимы использования земельных участков, устанавливающие более жесткие требования, градостроительный регламент не устанавливается, также градостроительный регламент не распространяется на линейные объекты. В остальном правила землепользования и застройки как раз и устанавливают градостроительный регламент для тех территорий, в отношении которых данное понятие применимо. Для проектов комплексного освоения территорий в состав градостроительного регламента входит обеспеченность элементами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (например, обязательность обеспечения определенным числом мест в ДДУ), в т.ч. их территориальная доступность (например, радиус пешеходной доступности автомобильных стоянок, ДДУ и т.д.). При этом следует обратить внимание, что законодатель не устанавливает условия эксплуатации данных объектов, т.е. возможно, что ДДУ или поликлиника будут частными, а стоянка платной.


Пункт 10 комментируемой статьи дает определение, что такое объект капитального строительства. Из числа объектов капитального строительства комментируемый пункт исключает некапитальные строения и сооружения и называет часть их разновидностей: киоски, навесы и другие подобные постройки. Далее законодатель дает определение этому виду построек. Также из числа объектов капитального строительства исключены неотделимые улучшения (замощение и т.д.). В данном случае законодатель ввел в комментируемый кодекс ранее сложившуюся судебную практику.

Также нужно понимать, что судебная практика, основываясь на комментируемом пункте и статье 222 Гражданского Кодекса РФ, разделяет понятия объектов самовольного строительства и объектов капитального строительства. В качестве примера можно привести дело N А56-57840/2013; предметом спора являлась обязанность Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдать разрешение на строительство объекта, который по факту был уже построен. Истцом в данном случае являлась ООО "Териоки", ответчиком являлась Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Федеральный Арбитражный Суд Северо-Западного округа 29 июля 2014 года четко указал, что в отношении объектов самовольного строительства такая процедура, как выдача разрешения на строительство, предусмотренная статьёй 51 Градостроительного Кодекса РФ, не действует по той причине, что статус объектов самовольного строительства регламентируется статьей 222 Гражданского Кодекса РФ, и выдача разрешения на строительство уже построенных объектов или начатых строительством объектов действующим законодательством не предусмотрено. 25 ноября 2014 года данное определение оставлено без изменения Верховным Судом Российской Федерации.

Пункт 10.1 данной статьи содержит определение понятия "линейный объект". Однако, определение не лишено недостатков: оно содержит открытый перечень подобных объектов. Кроме того, нет четкой грани между объектом капитального строительства с сетями инженерно-технического обеспечения и линейным объектом по образу и подобию письма Минрегиона России от 20.05.2011 N 13137-ИП/08 "О государственной экспертизе проектной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт сетей инженерно-технического обеспечения".

Пункт 10.2 данной статьи дает определение некапитальные строения, сооружения. По сути данная статья связана со ст.130 ГК РФ, которая дает определение объекта недвижимости.

Пункт 10.3 комментируемой статьи вводит в оборото термин информационной модели капитального строительства (BIM-модель). Это модель, которая отражает весь жизненный цикл объекта - от изысканий до вывода объекта в эксплуатацию и последующего его сноса. Состав информационной модели определен постановлением Правительства РФ № 1431 от 15.09.2020. Случаи ее использования установлены постановлением Правительства РФ от 05.03.2021 N 331 "Об установлении случая, при котором застройщиком, техническим заказчиком, лицом, обеспечивающим или осуществляющим подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, обеспечиваются формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства" - в случае если договор о подготовке проектной документации для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, заключен после 1 января 2022 г., за исключением объектов капитального строительства, которые создаются в интересах обороны и безопасности государства.

Пункт 11 комментируемой статьи содержит определение, что такое красные линии. Данное определение в дальнейшем нам потребуется, когда речь будет идти о разработке документации по планировке территории, а конкретно - о проектах планировки и проектах межевания территории, так как именно красные линии определяют границы планировочной единицы. Для нас наиболее привычной планировочной единицей является квартал. Однако, это не единственный вид планировочной единицы. Их виды установлены приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 738/пр "Об утверждении видов элементов планировочной структуры".


Формирование планировочных единиц, т.е. установление их границ в дальнейшем будет играть немаловажную роль при разрешении спорных ситуаций о том, является ли конкретный трубопровод или конкретный кабель сетью инженерно-технического обеспечения к какому-либо объекту капитального строительства или данный объект является самодостаточным линейным объектом. От этого будет зависеть необходимость получения отдельного разрешения на строительство.

Порядок установления красных линий определен приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 742/пр "О Порядке установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов".

Пункт 12 комментируемой статьи содержит определение, что такое территория общего пользования. Данное определение необходимо при разработке документации по планировке территории, поскольку в категорию территорий общего пользования входят дороги, внутриквартальные проезды, скверы, бульвары, и тому подобные объекты. Также статус территории общего пользования регламентируется Земельным кодексом РФ. Например, часть 8 статьи 27 Земельного Кодекса РФ говорит о том, что запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры в границах территорий общего пользования. Часть 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ говорит о том, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами могут включаться в состав территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пункт 13 комментируемой статьи содержит определение, что такое строительство. Хотелось бы обратить внимание: к строительству относятся в том числе работы по сносу, при условии создания в дальнейшем на месте снесённых объектов новых зданий, строений и сооружений. Сами по себе работы по сносу без целей дальнейшего строительства к строительству не относятся. Это важно, поскольку частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ установлена ответственность за строительство или реконструкцию в отсутствие разрешения на строительство. Судебная практика поддерживает позицию, говорящую о том, что снос без цели дальнейшего строительства к строительству не относится. В качестве примера можно привести дело N А56-55952/2012. Суть дела выглядит следующим образом: Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга привлекла к ответственности ООО "Вектор" по части 1 статьи 9.5 Кодекса об Административных правонарушениях Российской Федерации за строительство без разрешения. Обстоятельства дела выглядели следующим образом: собственник объекта недвижимости, находящегося в аварийном состоянии, произвел его снос. Доказательств, свидетельствующих о том, что на месте данного объекта в дальнейшем будет осуществляться строительство, в материалах дела не имелось. 17 декабря 2012 года Арбитражный Суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал данное постановление недействительным.

13 мая 2013 года 13 Арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения. 27.08.2013 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа также оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения. 22 октября 2013 года Высший арбитражный суд РФ, существовавший на тот момент, подтвердил законность указанных выше судебных актов.

Пункт 14 комментируемой статьи содержит определение реконструкции объектов капитального строительства. Хотелось бы остановиться на ряде признаков, характеризующих данный вид работ. Обращаю внимание, что достаточно хотя бы одного признака, для того, чтобы указанные работы можно было бы классифицировать как работы по реконструкции. Напоминаю, что работы по реконструкции в отсутствие разрешения на строительство, если таковое требуется, влекут за собой ответственность по части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Ответственность для юридических лиц установлена в виде штрафа от 500 тысяч рублей до 1 миллиона рублей или в виде административного приостановления деятельности сроком до 90 суток. Одним из характеризующих признаков реконструкции является изменение этажности объекта, то есть количества этажей в данном случае. Часть объемов здания не всегда является этажом, например, чердак этажом не является, а вот мансарда является. В соответствии с ситуацией, если Вы в существующем чердачном пространстве оборудуете мансарду, изменяется количество этажей, становится на 1 этаж больше. В то же самое время, не любая реконструкция требует безусловного разрешения на строительство. Часть 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ говорит о том, что разрешение на строительство не требуется, если не затронуты конструктивные элементы, а также при производстве работ не превышены предельно допустимые параметры. Таким образом, в ситуации, если Вы в чердачном пространстве без изменения конфигурации кровли переоборудуете мансарду, то по общему правилу разрешение на строительство не требуется. Если Вы хоть чуть-чуть изменяете угол наклона кровли, помимо того, что у Вас появляется этаж, формально-юридически у Вас увеличивается строительный объем. Изменение строительного объема также является одним из признаков реконструкции. И вот в таком случае, поскольку Вы затрагиваете конструктивную надежность, меняете часть несущих конструкций, в таком случае реконструкция будет требовать разрешение на строительство. Также обратите внимание, что реконструкцией является, в том числе, замена и/или восстановление несущих строительных конструкций за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановление указанных элементов. Таким образом, нужно понимать, если Вы оставили хотя бы один кирпич в здании, то в дальнейшем работы, которые Вы будете производить в отношении данного задания, связанные с изменением его высоты, объемов, площади и количества этажей, будут квалифицироваться как реконструкция, поскольку речь идет о том, что всё-таки часть объекта недвижимости сохранена. Причем процентное соотношение, какая часть и какие конструкции законодательством регламентируется. Точно также речь будет идти о реконструкции, если Вы полностью снесли здание, т.е. уничтожили все конструкции и воссоздали здание в тех же самых параметрах, в тех же самых технико-экономических показателях, в которых существовало ранее здание. Если Вы снесли здание полностью и при этом строите здание отличное, от того, которое существовало на данном месте ранее до сноса, - это новое строительство. Где проходит граница между реконструкцией объектов капитального строительства и их капитальным ремонтом? Ответ на этот вопрос пункт 14.2 комментируемой статьи. К 14.1 я вернусь несколько позже, поскольку в пункте 14.1 речь идет о реконструкции линейных объектов. А пункт 14.2 как раз-таки посвящён капитальному ремонту объектов капитального строительства. Грань между капитальным ремонтом или реконструкцией проходит по количеству заменяемых элементов конструкций. В частности, капитальным ремонтом объекта капитального строительства является замена части конструкций, отдельных элементов несущих конструкций. При этом процентного соотношения, в каких случаях замена отдельных элементов будет являться реконструкцией, а в каких случаях капитальным ремонтом, на данный момент законодательством не установлено. Таким образом, формально-юридически при замене 99% балок, Вы имеете полное право сказать, что данные виды работ являются капитальным ремонтом, главное, чтобы у Вас данный вид работ надлежащим образом был оформлен в рамках проектной документации. Это важно потому, что капитальный ремонт объектов капитального строительства, во-первых, не требует полной проектной документации согласно Постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2008 года N 87 "О составе и содержании разделов проектной документации", во-вторых, капитальный ремонт объектов капитального строительства не требует получения разрешения на строительство.

Ответ на вопросы реконструкции линейных объектов и, соответственно, капитальный ремонт линейных объектов - что это такое и где грань между данными видами работ, - соответственно, в пунктах 14.1 и 14.3 комментируемой статьи. Опять-таки, эта грань очень важна, потому что по общему правилу капитальный ремонт линейных объектов не требует проведения экспертизы, за исключением экспертизы проектной документации на капитальный ремонт автомобильных дорог, а также в дальнейшем не требуется получения разрешения на строительство и разрешения на ввод линейных объектов после капитального ремонта в эксплуатацию. Грань между капитальным ремонтом и реконструкцией линейных объектов проходит по следующим признакам (опять-таки подчёркиваю, достаточно хотя бы одного признака для того, чтобы работы квалифицировались как реконструкция; ответственность, в данном случае, точно такая же, как за реконструкцию без разрешения объектов капитального строительства). Так вот, критериями, определяющими грань между реконструкцией и капитальным ремонтом линейных объектов, являются следующие: это изменения класса, категории, первоначально установленных показателей функционирования таких объектов, изменение границ полосы отвода или охранных зон таких объектов. Если происходит изменение хотя бы одного из указанных критериев, то речь будет идти о реконструкции линейного объекта. Если изменения данных критериев не происходит, то речь будет идти о капитальном ремонте линейных объектов. Правда, не всегда такая трактовка удобна: например, автомобильные дороги. Если Вам необходимо сделать полосу разгона, полосу торможения, въезд или съезд с автомобильной дороги к Вашему объекту, Вы можете столкнуться с тем, что формально-юридически, помимо строительства своего объекта, Вам придется реконструировать автомобильную дорогу. Для связистов ситуация ещё более печальная. Понятие скорости для связистов условное, если на выходе скорость сигнала ещё возможно померить, то на конечном устройстве скорость будет зависеть от множества-множества факторов, которые невозможно предугадать, вплоть до того, что факс может не дойти, просто потому, что колодец залит водой. Более современные кабели рассчитаны на большую пропускную способность, соответственно, даже если в одну и ту же траншею или в один и тот же кабель-канал закладывается одинаковый по сечению кабель по сравнению с тем, который там ранее был положен, с большой долей вероятности речь будет идти о реконструкции сетей связи по формальному критерию: изменение пропускной способности.

Обратите внимание, что терминология, приведенная в иных документах, особенно, в части терминов "строительство", "реконструкция" и т.д. может применяться только в части, не противоречащей ГрК РФ. Кроме того, в целях минимизации неоднозначного толкования базовой терминологии, а также порождения разнонаправленной практики, в рамках "регуляторной гильотины" началась отмена устаревшей терминологии, так, приказом Минстроя России от 18.01.2021 N 11/пр "О признании не действующими на территории Российской Федерации некоторых документов, изданных совместно несколькими органами центрального государственного управления СССР в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства" отменено письмо Государственного планового комитета СССР, Государственного комитета СССР по делам строительства, Всесоюзного банка финансирования капитальных вложений, Центрального статистического управления СССР от 8 мая 1984 г. N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий", содержащее в себе соответствующие термины.

Пункт 14.4 вводит еще одно понятие - снос объекта капитального строительства. Термин введен в связи с тем, что сам снос введен в область отношений, регулируемых ГрК РФ, и в перечень функций застройщика, техзаказчика, а также для сноса требуется членство в СРО.

Пункт 15 комментируемой статьи даёт определение, что такое инженерные изыскания. Помимо данного пункта, статус инженерных изысканий, их состав, содержание определяются Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 года N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства" также, безусловно, необходимо учитывать положение СП 47.13330.2016 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96. Обращаю Ваше внимание, что разработка проектной документации без проведения инженерных изысканий запрещается.

Пункт 16 комментируемой статьи даёт определение, кто такой застройщик. Застройщики разделяются на два вида. Условно назовём их коммерческие и бюджетные. Разница между ними заключается в отношении к земельному участку. Коммерческий застройщик - это тот, которому принадлежит на некоем праве земельный участок. При этом нужно понимать, что речь идет о праве строительства на том или ином земельном участке и строительстве именно объектов капитального строительства, о которых говорилось ранее. Что является правоустанавливающими документами на землю? Безусловно, свидетельство о праве собственности, такие экзотические права как пожизненно наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование также являются правоустанавливающими документами на землю. Договор аренды земельного участка будет являться правоустанавливающим документом на землю в контексте комментируемого пункта только при условии возможности возведения на нём объекта капитального строительства или реконструкции того объекта капитального строительства, который находится на данном земельном участке. Формулировки "использование земельного участка под производство", как пример, или их аналоги не наделяют арендатора правом застройки. Обратите внимание, что краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации в Росреестре, то есть договор аренды до года, если в нём будет указано право возведения объекта капитального строительства, точно так же является правоустанавливающим документом на землю в контексте комментируемого пункта. Не являются правоустанавливающими документами на земельный участок право хозяйственного ведения или право оперативного управления, поскольку данные права относятся к объектам недвижимости, находящимся на земельном участке, и данными правами наделяются государственными учреждениями различных организационно-правовых форм. Таким образом, если государственное учреждение хочет реконструировать объект, который принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, всё равно данному лицу необходимо оформить права на земельный участок с возможностью реконструкции данного объекта недвижимости. Само по себе право хозяйственного ведения или оперативного управления не порождает за собой автоматического формирования земельного участка даже под границы данных объектов недвижимости и, тем более, не порождает автоматического возникновения прав на земельный участок. Является видом правоустанавливающего документа на землю и сервитут. Также не являются правоустанавливающими документами на земельный участок сервитуты, по той причине, что сервитут устанавливается в отношении чужого (подчёркиваю) земельного участка. В виде сервитута устанавливается право прохода, проезда, но не право возведения объектов капитального строительства или линейных объектов. Статус сервитута определяет статья 274 Гражданского Кодекса и для строителей линейных объектов, в дальнейшем, сервитут возможно потребуется, например, для того, чтобы обслуживать газораспределительный пункт, находящийся на поверхности земельного участка, в то время как сам газопровод может находиться под земельным участком. Обратите внимание, что для строительства объекта иногда нужны другие границы земельного участка, чем, в дальнейшем, под эксплуатацию. Например, если мы говорим о прокладке линейного объекта, то речь может идти о траншейном методе прокладки, в таком случае необходимо будет оформить не некоем праве, дающем возможность возведения данного линейного объекта всю траншею. Или можно говорить о методе горизонтально направленного бурения, в таком случае для хранения техники, для установки оборудования, для хранения строительных материалов и так далее, нужен земельный участок несколько других границ, чем при траншейной прокладке. Тем не менее, зачастую возникает необходимость использования дополнительных земельных участков при строительстве и объектов капитального строительства. Например, для дальнейшего благоустройства или на период строительства на размещение бытовок, строительных материалов и так далее. Соответственно, на данные земельные участки точно также необходимо будет оформлять права с указанием целевого назначения данных земельных участков. Бюджетным застройщикам может являться или правообладатель земельного участка, что далеко не всегда встречается, или лицо, которому переданы по соглашению функции государственного заказчика. Форма соответствующего соглашения и его содержание законодательством не установлены. Однако, такой бюджетный застройщик, не владеющий земельным участком, в дальнейшем не получит оформления прав на построенный или реконструированный объект недвижимости. Данными правами будет наделён государственный заказчик.

Еще один вид "государственного застройщика" - ПАО "Фонд развития территорий", созданный в рамках Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Тем не менее, данные разновидности застройщиков роднит один общий признак: основная функция застройщика, в любом случае, - это обеспечение строительства. К сожалению, законодатель не расшифровывает термин, что же такое обеспечение строительства, соответственно застройщики, зачастую, сталкиваются с проблемами при взаимоотношениях с организациями, проводящими экспертизу, с органами власти, осуществляющими государственный строительный надзор. Проблемы эти зачастую связаны с тем, что застройщики могут не разбираться в строительстве. Представим себе простую ситуацию: застройщик - ВУЗ, который всю жизнь выпускает экономистов. Разумеется, что такой застройщик в строительстве мало что понимает. В таком случае для того, чтобы отгородиться от проблем и взаимоотношений с организациями, проводящими экспертизу, и с органами государственного строительного надзора, часть функций по организации строительства, а именно по проведению экспертизы, по поиску организации, которая будет осуществлять изыскания, проектирование, непосредственно, строительно-монтажные работы - все эти функции, безусловно связанные с обеспечением строительства, есть смысл возложить на Технического Заказчика, благо это законодательство позволяет. В таком случае, на Застройщика останется или функция владения земельного участка или переданная функция Государственного Заказчика. Членом СРО в таком случае заcтройщик быть не должен.

Пункт 17. Данный пункт содержит определение, что такое саморегулируемая организация, и перечисление их разновидностей. На данный момент лицензирование в строительной сфере заменено саморегулированием. Саморегулируемые организации бывают трёх видов: изыскательские, проектировщиков и, непосредственно, строителей. Помимо Градостроительного Кодекса положение о саморегулируемых организациях определяется Федеральным Законом от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

Пункты 18, 19 и 20 статьи 1 Градостроительного Кодекса посвящены трём разновидностям объектов: объекты федерального значения, объекты регионального значения и объекты местного значения. Данные 3 определения важны для разработки документов территориального планирования соответствующих уровней, так как данные объекты в указанных документах находят отражение.

Пункт 21 комментируемой статьи дает определение, что такое парковка или парковочное место. Бытует заблуждение, что при строительстве жилья или других объектов должно быть обеспечение бесплатными машиноместами. Это не так, как раз-таки именно комментируемый пункт говорит о том, что парковочное место может предоставляться или безвозмездно, или за плату по решению того лица, которому принадлежит данное парковочное место. Таким образом, парковочные места, предоставляемые за плату, в дальнейшем, наряду с бесплатными парковочными местами учитываются при проектировании и строительстве объекта.

Пункт 22 комментируемой статьи содержит определение, что такое технический заказчик. Нужно понимать, что термина застройщик-заказчик на данный момент в законодательстве не существует. Это связано с тем, что Градостроительный Кодекс РФ, как было указано ранее, имеет приоритет перед всеми остальными законами и подзаконными актами в градостроительной сфере. Таким образом, термин "заказчик", фигурирующий, например, в Законе "Об архитектурной деятельности", в данном случае не действует: приоритет имеет термин "технический заказчик". Что удивительно: что указанный пункт говорит об организационных функциях технического заказчика, то есть это поиск контрагентов для проведения инженерных изысканий, дальнейшее проектирование и, соответственно на дальнейшее строительство. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно. Парадокс ситуации заключается в том, что формально-юридически на технического заказчика не возложены функции строительного контроля. При этом с 01.07.2017 технический заказчик наделен полномочиями по подписанию документов для ввод объекта в эксплуатацию. С 01.07.2017 технический заказчик должен быть членом СРО, исключение сделано для бюджетных технических заказчиков.


Пункты 23 и 24 комментируемой статьи направлены на обеспечение строящихся объектов ресурсами в виде тепла, электричества и тому подобными. Связано это с тем, что зачастую монополисты не исполняют свои собственные инвестиционные программы. В качестве ярчайших примеров срывов сроков можно привести два крупных торговых центра "Мега" в городе Санкт-Петербурге, которые длительное время питались электричеством от дизель-генераторов ввиду того, что монополист элементарно не успел построить подстанции. Во избежание подобных ситуаций на данный момент в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки учитываются объекты, которые будут строиться в рамках программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры. Также программы систем комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры могу помочь потенциальным инвесторам просчитать свои риски по подключению к сетям инженерно-технического обеспечения.

Пункт 26 комментируемой статьи даёт определение, что такое нормативы градостроительного проектирования. Данные нормативы необходимо учитывать при разработке генпланов, правил землепользования и застройки проектов планировки и проектов межевания территорий и при выдаче градостроительных планов земельных участков. Более того, с 1 января 2015 года данные документы имеют приоритет перед всеми остальными документами территориального планирования и градостроительного зонирования. Ввиду этого обстоятельства в 2015 году предполагается принять значительный объём региональных нормативов градостроительного проектирования. Данные нормативы утверждаются на уровне субъектов Российской Федерации и направлены на создание комфортной среды обитания как в маленьких деревушках, так и в многомиллионных мегаполисах.

Пункты 27 и 28 комментируемой статьи направлены на решение острых проблем нехватки объектов транспортной инфраструктуры и объектов социально инфраструктуры. Связано это с тем, что последние годы зачастую практиковалась, так называемая, точечная или уплотнительная застройка, когда застройщики из небольших земельных участков пожимали по максимуму прибыль, забывая при этом про необходимость строительства дорог и социальных объектов. Данные программы будут находить своё отражение в документах территориального планирования и градостроительного зонирования.

Пункт 29 комментируемой статьи содержит определение термина "машино-место". Необходимость в этом термине возникла давно, с момента начала массового строительства многоэтажных паркингов, особенно встроенных в многоквартирные дома. До появления этого термина подобные объекты могли оформляться в общую долевую собственность. Сейчас это индивидуализированный объект недвижимости по образу и подобию квартиры или нежилого помещения. Он вводится с 01.01.2017.

Пункты 30-33.1 посвящены терминологии, связанной со сметным нормированием (сметные нормы, сметные нормативы и т.д.). Введение данных терминов вводит сметное нормирование уже на уровень нормативно правовых актов, а не документов, имеющих непонятную правовую природу, поскольку до появления этих терминов различные ГЭСНм, ГЭСНр, ГЭСН, ЕНИРы и МДС в бюджетной сфере и им подобные документы не имели четкого правового статуса. Вроде и надо ими руководствоваться, но как обязать их выполнять - не очень понятно. Теперь законодатель пытается охватить всю сферу сметного нормирования - новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и проведение работ по сохранению ОКН. Введено новое понятие - укрупненный норматив цены строительства, необходимый для обоснования инвестиций.


Пункт 34 комментируемой статьи дает определение термина "деятельность по комплексному и устойчивому развитию". Фактически этот термин обобщает сложившуюся на данный момент правоприменительную практику норм по реновации застроенных территорий, новому строительству в рамках освоения новых территорий и т.д. Он вводится с 01.01.2017.

Пункт 35 комментируемой статьи посвящен понятию "элемент планировочной структуры". Введение данного понятия связано с тем, что постепенно приходит осознание, что хаотичная застройка жильем, в т.ч. и точечная застройка, приводит к возрастанию нагрузки на уже существующие сети, дороги и объекты социальной инфраструктуры, которые нерезиновые, т.е. давно назрела необходимость вернуться к планированию кварталов, микрорайонов, районов в целом, а не смотреть только на границы конкретного участка. Тем более, что официальных определений этих понятий попросту нет, хотя есть связанные с ними, например, квартальные тепловые сети в "СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003". Он вводится с 01.01.2017.

Пункт 36 комментируемой статьи посвящен понятию "благоустройство территории". Это понятие новое, ранее Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" относившееся исключительно к вопросам местного значения. Поэтому и соответствующие термины в разных муниципальных образованиях варьировались.

Пункт 39 вводит понятие ИЖС. Оно существенно отличается от ранее существовавшего в законодательстве, во-первых, помимо ограничения количества этажей вводится ограничение высоты - 20 м и невозможность разделения данного объекта на самостоятельные объекты недвижимости. Это означает невозможность появления "двухквартирных, блокированных ИЖС" и прочих правовых несуразиц.

Пункт 40 вводит понятие "дом блокированной застройки". Это - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. По сути все таун-хаузы приравнены к ИЖС (один блок - равен одному дому).

Комментарий к статье 2


Статья 2 посвящена основным принципам законодательства о Градостроительной деятельности.

Среди таких принципов пункт 1 комментируемой статьи называет обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Это означает необходимость разработки законов о генеральных планах, правил землепользования застройки и, в дальнейшем, необходимость подготовки проектов планировки и межевания территории и градостроительных планов земельного участка. Сделано это для того, чтобы, например, жилая застройка не оказалась в санитарно-защитной зоне какого-нибудь промышленного предприятия.

Пункт 2 комментируемой статьи говорит об обеспечении сбалансированного учёта экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности. Это означает необходимость баланса интересов бизнеса и общества при строительстве тех или иных объектов. Разумеется, Застройщик, получив земельный участок под застройку жильём, будет заинтересован получить максимальную прибыль. Однако, это не означает, что этот Застройщик получит право 100% застройки предоставленной территории и исключительно жильём. Зачастую в рамках инвестиционных условий или в рамках документации по территориальному планированию или градостроительному зонированию на Застройщика будет возложена обязанность по строительству объектов социальной инфраструктуры. Если мы говорим о комплексном освоении территорий, то зачастую это и строительство дорог, строительство внутриквартальных объектов, обустройство скверов и им подобных объектов.

Пункт 3 говорит об обеспечении инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения. Это положение получает развитие в других нормативных правовых актах, начиная от Федерального Закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", также этому положению посвящены ряд норм Технического Регламента "О безопасности зданий и сооружений" и, соответственно, строительные нормы и правила, предусматривающие необходимость обеспечения доступа инвалидов к определённым объектам, например, посредством обустройства пандусов, подъёмников, определённой ширины проходов и тому подобные мероприятия.

Следующий пункт комментируемой статьи - пункт 4 - говорит об осуществлении строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования, застройки и документации по планировке территории. Этот принцип развивает другой принцип, ранее изложенный, про обеспечение устойчивого развития территорий, то есть выдача разрешений на строительство согласно статье 51 Градостроительного Кодекса производится с учётом требований градостроительных планов земельных участков и проектов планировки, проектов межевания территорий. Соответственно, если разрешение на строительство будет выдано на объект с произвольными параметрами, превышающими соответствующие предельные параметры документации по планировке территорий, безусловно, такое разрешение на строительство подлежит отмене в судебном порядке.

Следующий принцип, изложенный в пункте 5 комментируемой статьи, говорит об участии граждан и их объединений в градостроительной деятельности, обеспечении свободы такого участия. Безусловно, наиболее яркой формой такого участия граждан является общественное обсуждение документации по территориальному планированию, градостроительному зонированию, то есть общественное обсуждение на стадии разработки проектов планировки межевания территории. Однако, это не единственная форма участия граждан, например, когда разрабатывается закон о генеральном плане или правила землепользования и застройки, проекты данных документов также проходят общественное обсуждение. Тем не менее, не на всех стадиях предусмотрено участие граждан, например, при решении выдачи разрешения на строительство такой документ как протокол общественных обсуждений не предусмотрен.

Пункт 6 комментируемой статьи говорит об ответственности органов государственной власти различных уровней за обеспечение приятных условий жизнедеятельности человека. Данный принцип очень тесно связан с гражданским законодательством, а именно с "Общими положениями о возмещении вреда". В принципе, в ситуации, если в результате выдачи, например, произвольного разрешения на строительства, гражданину или юридическому лицу был причинён вред, соответствующее лицо вправе потребовать возмещения ущерба от допустившего подобное нарушение государственного органа.

Пункт 7 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов. В данном случае речь идёт о безопасности объекта. Основополагающим техническим регламентом является технический регламент "О безопасности зданий и сооружений", также не менее важным техническим регламентом является технический регламент "О требованиях пожарной безопасности", также действует ряд специальных технических регламентов, принятых как в виде постановлений Правительства, так и в виде решений комиссий Таможенного союза. Последняя группа технических регламентов стала формироваться в 1 февраля 2014 года по мере вступления в силу соответствующих Технических Регламентов Таможенного Союза. Предметом проверки на стадии проведения экспертизы проектной документации согласно части 5 статьи 49 Градостроительного Кодекса является как раз-таки проверка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и проверка разработанной проектной документации требованиям этих инженерных изысканий и требованиям технических регламентов. Соответственно, 54 статья Градостроительного Кодекса в качестве предмета Государственного строительного надзора называет, в частности, проверку соответствия строящегося, ну или построенного объекта на стадии итоговой проверки, опять-таки, требованиям технических регламентов.

Пункт 8 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, с соблюдением инженерно-технических требований, требований гражданской обороны и требований по противодействию террористическим актам. Это специальные требования, не на все объекты они распространяются, но, тем не менее, действительно ряд объектов требует разработки тех или иных мероприятий, например, при проектировании и строительстве гидротехнических сооружений I и II классов опасности требуется разработка раздела проектной документации по обеспечению безопасности с точки зрения гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. С 1 июля 2015 года стал обязательным приказ Минрегиона от 5 июля 2011 года N 320 "Об утверждении свода правил "Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений", включенный в настоящее время в постановление Правительства РФ от 04.07.2020 N 985.

Пункт 9 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. Данный пункт отчасти перекликается с пунктом 7, где речь идёт о требованиях технических регламентах, поскольку вопросы охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности отчасти находят отражение в техническом регламенте "О безопасности зданий и сооружений". Тем не менее, указанный технический регламент является не единственным документом, который помогает реализовать комментируемый принцип. Также в реализации комментируемого принципа принимают участие Федеральный закон от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". В ряде случаев помимо экспертизы проектной документации, предусмотренной статьёй 49 комментируемого Кодекса, ещё действует экологическая экспертиза, регламентируемая Федеральным законом от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ, которая так и называется "Об экологической экспертизе". Например, её проведение в обязательном порядке предусмотрено при строительстве или реконструкции объектов проектной документации, по которым подлежит обязательной экспертизе проектной документации на территории Байкальской охраняемой природной территории. Также в реализации комментируемого принципа помогает Федеральный закон от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". Все эти вопросы проверяются как на стадии экспертизы проектной документации, так и на стадии осуществления государственного строительного надзора. Также, безусловно, требования данных документов учитываются при разработке документации по территориальному планированию и градостроительному зонированию.

Пункт 10 комментируемой статьи говорит об осуществлении градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. В частности, в реализации данного принципа помогает Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "об объектах культурного наследия, памятниках истории культуры народов Российской Федерации". Обратите внимание, что 73-ФЗ в конце 2014 года претерпел значительные изменения, часть из которых ещё только вступит в силу с 1 января 2016 года. Пункт 10.1 комментируемой статьи говорит о единстве требований к порядку осуществления субъектов градостроительных отношений, отсылая нас к статье 5 комментируемого Кодекса, в которой перечислены субъекты градостроительных отношений. Данный пункт был сформулирован ввиду наличия разношёрстной практики в сфере градостроительной деятельности не только в разных субъектах федерации, но и зачастую в разных муниципальных образованиях, например, на стадии выдачи разрешения на строительство, то есть подразумевается, что Градостроительный Кодекс на всей территории Российской Федерации должен действовать одинаково.

Пункты 11 и 12 комментируемой статьи взаимосвязаны, потому что пункт 11 говорит об ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности, а пункт 12 о возмещении вреда, соответственно, если был причинён какой-то ущерб. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности регулируется как самим Градостроительным Кодексом, так и Кодексом об административных правонарушениях и Уголовным Кодексом, а принцип возмещения вреда получил более детальное освещение в рамках Гражданского Кодекса. При этом нужно помнить, чтобы потребовать возмещение вреда, например, от государственного органа, сначала необходимо признать действия данного государственного органа незаконными и нарушающими права конкретного лица, только после этого можно говорить о возмещении вреда. То же самое касается и подхода к спорам о возмещении вреда по отношению к конкретным физическим лицам.

Комментарий к статье 3


Статья 3 Градостроительного Кодекса посвящена законодательству о градостроительной деятельности. Комментируемая статья устанавливает иерархичность законодательства о градостроительной деятельности, говоря о безусловном приоритете Градостроительного Кодекса перед остальными федеральными законами, законами субъектов Федерации и соответственно, перед нормативно-правовыми актами, принимаемыми на местном уровне. Разумеется, подзаконные правовые акты не могут противоречить точно так же Градостроительному Кодексу Российской Федерации. В противном случае, любое заинтересованное лицо или прокуратура, действуя в интересах неопределенного круга лиц, может обратиться в суд с требованием о признании соответствующих положений нормативно-правовых актов недействующими. У прокуратуры есть ещё дополнительные меры, которыми она может воспользоваться: речь идёт о мерах прокурорского реагирования, самой действенной из которых является протест, который может быть вынесен в отношении, в том числе, нормативно-правовых актов. В ряде случаев Градостроительный Кодекс позволяет, например, тем самым субъектам Федерации заняться нормотвочеством в той или иной сфере, например, часть 17 статьи 51 комментируемого Кодекса позволяет субъектам Федерации установить дополнительные случаи, не требующие выдачи разрешения на строительство, помимо тех, которые содержатся в той же самой части 17 статьи 51. В ряде случаев Градостроительный Кодекс говорит об обязанности субъектов Федерации или, соответственно, муниципальных образований издать те или иные нормативно-правовые акты. Например, к таковым относится генплан, правила землепользования и застройки и ряд других документов.

Комментарий к статье 4


Статья 4 посвящена отношениям, регулируемым законодательством о градостроительной деятельности. Нужно понимать, что безусловно Градостроительный Кодекс не в состоянии урегулировать все вопросы, начиная от территориального планирования, включая строительство, а также даже эксплуатацию зданий и сооружений. Безусловно, эти процессы для жилых домов, для атомных электростанций, для гидротехнических сооружений будут иметь свою специфику. И именно об этом и говорит комментируемая статья в части 2, говоря о том, что помимо Градостроительного Кодекса есть узкопрофильные законы, которые устанавливают свою специфику по строительству и дальнейшей эксплуатации тех или иных объектов. Например, часть 2 комментируемой статьи отсылает нас к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", к Федеральному закону от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", к Федеральному закону от 21 ноября 1995 года N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" и к ряду других профильных законов, регламентирующих деятельность соответствующих направлений.

Часть 3 комментируемой статьи говорит о том, что, безусловно, строительство ряда объектов возможно не только в землях в чистом поле, но и во взаимосвязи с лесным, водным, земельным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях и так далее. Тем самым часть 3 комментируемой статьи отсылает нас к Лесному Кодексу, Водному Кодексу, Земельному Кодексу и другим Кодексам и федеральным законам. Учитывая то, что на данный момент лицензирование в сфере строительства по общему правилу не предусмотрено, за исключением узкопрофильных лицензий, например, связанных с охраной памятников, с пожарной безопасностью, то нужно понимать, что вместо лицензий в строительной сфере на данный момент необходимы те или иные допуска. Так вот, основополагающим законом в сфере саморегулирования является федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях". Учитывая то, что ряд субъектов Федерации непосредственно граничат с большими водными объектами (в качестве примера можно привести Санкт-Петербург) есть периодически у этих субъектов Федерации желание расширить свою территорию, потому, что понятно, что земельных участков, особенно в центре города, особенно инженерно подготовленных, попросту не хватает. Именно поэтому Градостроительный Кодекс отсылает нас к федеральному закону "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности" - это федеральный закон от 19 июля 2011 года. Данный закон в Санкт-Петербурге действительно реально работает. Речь идёт и о уже строящемся намыве в районе Васильевского острова и о предполагаемом намыве в Курортном районе Санкт-Петербурга.

Комментарий к статье 5


Статья 5 посвящена субъектам градостроительных отношений. В круг субъектов градостроительных отношений включены и Российская Федерация, и субъекты, и муниципальные образования, а также физические и юридические лица. Это не значит, что все данные участники градостроительных отношений задействованы в каждом конкретном эпизоде их реализации, но тем не менее весь Градостроительный Кодекс, а также документы, изданные в его развитие, безусловно, регламентируют права и обязанности субъектов градостроительных отношений. Данная статья на самом деле очень плотно завязана с Гражданским процессуальным Кодексом и с Арбитражным процессуальным Кодексом, когда речь идёт об оспаривании действий или бездействия государственных органов или должностных лиц в судах.

Одним из ключевых вопросов, который подлежит исследованию судами при возникновении таких споров, является заинтересованность конкретных заявителей в том или ином действии или, соответственно, бездействии. Споры по обжалованию действия или бездействия государственных должностных лиц обладают одной особенностью: там нет состязательности процесса, которая есть в обычном исковом производстве. В обычном исковом производстве каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. В спорах, вытекающих из публичных правоотношений, государственный орган должен доказать законность своих действий. Безусловно, когда речь идет об оспаривании, например, разрешения на строительство, то заинтересованным лицом является не только государственный орган, но и тот застройщик, в отношении которого оспариваемое разрешение на строительство было выдано. Данный застройщик фактически помогает государственному органу доказать законность тех действий, которые государственный орган совершил в отношении застройщика. Гражданам же достаточно просто указать на то, какие конкретно права были нарушены тем или иным действие государственного органа. Часть 2 комментируемой статьи посвящена тому, кто действует от имени, соответственно, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Понятно, что речь идёт о тех или иных органах государственной власти, которые посредством соответствующих положений наделяются специальной правоспособностью и, соответственно, наделяются правами и обязанностями по совершению тех или иных юридически значимых действий.

Комментарий к статье 5.1


Комментируемая статья посвящена порядку проведения общественных обсуждений и публичных слушаний по всем документам, регламентирующим градостроительную деятельность - от проектов генеральных планов до проектов планировки и межевания территории, в т.ч. правил благоустройства.

Статья устанавливает рамочные положения проведения данных процедур. Более детальное регулирование остается на местном уровне - на уровне уставов муниципальных образований и решений Советов депутатов.

Устанавливаются ограничения по кругу участников данных процедур - жители соответствующей территории, собственники участков, зданий, сооружений или помещений, находящихся в границах соответствующей территории. Предложения (замечания) от иных лиц или лиц, не подтвердивших данные обстоятельства, не рассматриваются.

Устанавливаются единые сроки каждого шага каждой процедуры, например, за какое время размещается в различных СМИ оповещение о начале общественных обсуждений или публичных слушаний.


Регламентируется порядок направления замечаний, предложений, содержание протокола и заключения по результатам соответствующих процедур, в т.ч. возможность использования электронного документооборота.

В рамках антисанкционных мер поддержки (Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ) сокращен срок публичных обсуждений до 1 мес. Сокращена территория обсуждения с границы муниципального образования до границы населенного пункта (или в ближайшем, если проект разработан за границами населенного пункта).

Комментарий к статье 5.2

Законодатель пытается в очередной раз упорядочить процедуру строительства всех видов объектов, разделив всю стройку на крупные блоки процедур - от приобретения прав на участок до регистрации прав на построенный объект.

Всего таких процедур 5, внутри которых законодатель пытает описать все необходимые действия.

Правительство РФ наделено полномочиями по установлению единого перечня таких процедур и действий. С 01.03.2022 вступает в силу постановление Правительства РФ от 25.12.2021 N 2490 "Об утверждении исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3-7 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации", которое заменяет все ранее действовавшие аналогичные перечни по видам объектов (например, постановление Правительства РФ от 30.04.2014 N 403 "Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства", постановление Правительства Российской Федерации от 28 марта 2017 г. N 346 "Об исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и о Правилах ведения реестра описаний процедур, указанных в исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения"…).

В очередной раз вводится запрет на дополнительные согласования, документы и т.д. со стороны органов власти различных уровней и органов местного самоуправления, кроме тех, которые установлены указанным выше перечнем.

В отношении оставшихся процедур Правительством РФ могут быть установлены единые стандарты, обязательные для всех уровней власти, кроме того, Правительство РФ вправе любые процедуры перевести в электронный вид.

Любопытно, что постановление Правительства РФ N 2490 не позволяет субъектам РФ или ОМСУ устанавливать дополнительные процедуры, предусмотренные отменяемыми перечнями. В связи с этим, может измениться и правоприменительная практика по возможности их установления.

Комментарий к статье 6


Учитывая то, что Российская Федерация является федеративным государством, соответственно, у нас существует 3 уровня органов власти: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Соответственно и полномочия разделены между данными тремя уровнями власти.

Статья 6 посвящена государственным органам власти Российской Федерации.

Остановлюсь на основных полномочиях органов государственной власти Российской Федерации. Безусловно, это вопросы территориального планирования всей Российской Федерации, а также вопросы утверждения документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения. Например, к объектам федерального значения можно отнести железную дорогу, проходящую по территории нескольких и более субъектов Российской Федерации, или аналогичную - автомобильную дорогу.

Также обращает на себя внимание ещё одно полномочие: техническое регулирование в области градостроительной деятельности. К сожалению, на данный момент субъекты Российской Федерации, а тем более органы местного самоуправления лишены каких бы то ни было полномочий в сфере технического регулирования. Это привилегия исключительно Российской Федерации. Техническое регулирование у нас осуществляется посредством утверждения технических регламентов или, соответственно, ратификации технических регламентов принятых решением Комиссии Таможенного Союза, если речь идёт о международном нормативном техническом регулировании. Также техническое регулирование осуществляется посредством изданий сводов правил и национальных стандартов. С учётом того, что субъекты Российской Федерации, а тем более муниципальные образования лишены возможности осуществлять техническое регулирование, любые их документы являются всего лишь документами добровольного применения. Самые распространённые подобные документы - это территориальные строительные нормы, региональные методические документы и им подобные - это, всего лишь, документы добровольного применения.

Ещё одно полномочие, свойственное именно Российской Федерации - это ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, членство в которых позволяет осуществлять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Это та функция, которая заменила собой лицензирование в строительной сфере, которым ранее точно так же занималась Российская Федерация. Соответственно пункты 3.2 части 1 комментируемой статьи, 3.3 и 3.4 очень плотно связаны с вопросами саморегулирования. Это и осуществление государственного надзора за саморегулируемыми организациями, это и обращение в Арбитражный суд с требованием об исключении сведений о саморегулируемой организации из соответствующего реестра.

Отдельным блоком полномочий являются вопросы, связанные с BIM-проектированием. Это установление правил формирования и ведения информационной модели, состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель и установление перечня случаев, при которых формирование и ведение информационной модели являются обязательными.

Ведение государственной информационной системы территориального планирования точно так же находится в компетенции ведения Российской Федерации. Данная система необходима при проведении правовой экспертизы проектов документов территориального планирования. Соответствующие проекты размещаются в данной системе и проходят необходимое согласование в электронном варианте. Установление порядка ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности: более подробно о содержании этого вопроса будет рассмотрено при комментировании статьи 56 Градостроительного Кодекса. Тем не менее, в двух словах: нужно понимать, что это система, в которой содержится максимум информации по любому земельному участку, начиная от того, какие инженерные изыскания и в какие годы проводились и заканчивая выданным разрешением на ввод объектов, находящихся на данном земельном участке, в эксплуатацию, в т.ч. BIM-модели.

Пункт 4.1 части 1 комментируемой статьи говорит о том, что в ведении Российской Федерации находится установление требований к программам комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений и прочих населённых пунктов. Такие требования утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июня 2013 года N 502. Требования данного постановления Правительства направлены на минимизацию нехватки соответствующих объектов инфраструктуры как при комплексном освоении территорий так и при, так называемой, точечной или уплотнительной застройке.

Пункт 5.1 части 1 комментируемой статьи относит к компетенции Российской Федерации организацию и проведение Государственной экспертизы ряда объектов. в данном случае речь идёт и о технически сложных, особо опасных и уникальных объектах, указанных в статье 48.1 Градостроительного Кодекса, а также об объектах, находящихся на территории 2-х и более субъектов Российской Федерации, об объектах посольств и консульств, об объектах, находящихся в исключительной экономической зоне и о ряде других объектов и, соответственно, результатов инженерных изысканий, которые проводятся до начала разработки проектной документации по соответствующим объектам. Российская Федерация создала соответствующие учреждения - речь идёт о Главгосэкспертизе. Организационно-правовая форма данного учреждения - Федеральное Автономное Учреждение - имеет филиалы на территории Российской Федерации, а также головную организацию на территории Москвы.

Также к компетенции Российской Федерации относится установление порядка, организации и проведения как государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, соответственно, по остальным объектам, так и данные вопросы, касающиеся негосударственной экспертизы. Соответствующее постановление Правительства Российской Федерации издано: если речь идёт о государственной экспертизе, то вопросы регламентируются постановлением Правительства Российской Федерации N 145 от 5 марта 2007 года, негосударственной экспертизе посвящено постановление Правительства Российской Федерации N 272 от 31 марта 2012 года.

Плюс ко всему необходимо помнить про базовое положение, установленное в статье 49 Градостроительного Кодекса.

Последующие пункты, а именно пункты 5.3 по пункт 5.10 части 1 комментируемой статьи посвящены детализации процедуры и обеспечению процедуры проведения экспертизы проектной документации и содержат отсылки к принятым постановлениям Правительства. Например, к постановлению Правительства от 16 апреля 2012 года N 327 "О порядке ведения государственного реестра юридических лиц, аккредитованных на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и/или негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий", или к приказу Минстроя России от 28 февраля 2014 года "Об утверждении положения об аттестационной комиссии Минстрой по аттестации на право подготовки заключения экспертизы проектной документации и/или результатов инженерных изысканий".

К полномочиям РФ также относятся полномочия, связанные с типовой проектной документацией - установление критериев экономической эффективности проектной документации повторного использования (в рамках этого полномочия издано Постановление Правительства РФ от 12.11.2016 N 1159 "О критериях экономической эффективности проектной документации") и установление порядка признания проектной документации повторного использования экономически эффективной.

Пункт 6 части 1 комментируемой статьи говорит о праве Российской Федерации установить порядок осуществления государственного строительного надзора и такой порядок установлен. Базовой является 54 статья Градостроительного Кодекса, а также постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 года N 54 "О государственном строительном надзоре Российской Федерации".

Пункт 7 части 1 комментируемой статьи напрямую связан с пунктом 6. Поскольку государственный строительный надзор Российской Федерации бывает 2-х уровней: федеральный государственный строительный надзор, осуществляемый в отношении объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного Кодекса, и региональный государственный строительный надзор, осуществляемый в отношении остальных объектов. Разумеется, осуществление Федерального государственного строительного надзора отнесено к компетенции Российской Федерации.

Пункт 7.1 части 1 комментируемой статьи отсылает нас к статье 8.1 данного Кодекса, говоря о контроле за соблюдением органами государственной власти Российской Федерации или органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности. Порядок ее осуществления регламентируется Приказом Минстроя России от 06.11.2018 N 700/пр "Об утверждении Порядка осуществления контроля за эффективностью и качеством осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных полномочий в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования), в области организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, в области принятия решений о подготовке документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения на территориях, присоединенных к г. Москве, ее подготовки и утверждения".

Также к компетенции Российской Федерации относится согласование проектов генеральных планов, проектов правил землепользования и застройки, подготовленных применительно к, так называемым, историческим поселениям. Перечень соответствующих исторических поселений утверждён совместным приказом Минкультуры Российской Федерации N 418 и Минрегионом Российской Федерации N 339 от 29 июля 2010 года. В данном перечне 41 позиция, и среди городов, поименованных в данном перечне, попадаются как крупные города, в частности, Санкт-Петербург и Ярославль, так и менее крупные города и населённые пункты, но не менее важные с исторической точки зрения. Как то, например, село Крапивна, город Плёс и им подобные.

Пункт 7.3 части 1 комментируемой статьи возвращает нас к проблемам разработки и утверждения программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры и говорит о том, что к компетенции Российской Федерации относится установление порядка осуществления мониторинга. Действительно, такой порядок утверждён приказом Госстроя от 28 октября 2013 года N 397/ГС.

Пункт 7.4 комментируемой части данной статьи напрямую завязан с частями 2 и 3 комментируемой статьи. В рамках реализации поручений, содержащихся в дорожной карте по снижению административных барьеров в строительстве, утверждённой 31 июля 2013 года, были внесены комментируемые положения в Градостроительный Кодекс, а именно пункт 7.4 части 1 и части 2 и 3 статьи 6. Правительство Российской Федерации получило полномочия по утверждению исчерпывающих перечней административных процедур, необходимых для строительства. На данный момент такой перечень утверждён только в сфере жилищного строительства. Речь идёт о постановлении Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 года N 403. В дальнейшем вероятно утверждение аналогичных перечней процедур, связанных с иными видами строительства. Обратите внимание, что нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, а тем более муниципальные нормативные правовые акты должны были быть приведены в соответствие с указанным перечнем в течение 6 месяцев со дня утверждения подобного перечня. Тем не менее на данный момент указанное поручение не выполнено в полном объёме. Однако нужно учитывать, что ввиду наличия указанного перечня иные административные процедуры, не включённые в данный перечень, в сфере жилищного строительства применяться не могут.

Пункты 7.5-7.17 комментируемой статьи посвящены полномочиям РФ в сфере сметного нормирования, ведение соответствующих реестров.

Кроме того, к полномочиям РФ относится утверждение классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства).

Пункты 7.19-7.20 относит к полномочиям РФ установление порядка формирования и ведения реестра документов, содержащих требования, подлежащие применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, а также документов по стандартизации, содержащих требования, подлежащие применению при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства и формирование и ведение реестра документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса (по сути подтверждается право издания нормативных правовых актов).

Пункт 7.21 относит к полномочиям РФ формирование и ведение федерального реестра незавершенных объектов капитального строительства.

Комментарий к статье 6.1


Ряд полномочий в сфере градостроительной деятельности, принадлежащих Российской Федерации, передан для осуществления на местах. Например, вопросы организации и проведения Государственной экспертизы, кроме объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса , вопросы контроля за соблюдением законодательства органами местного самоуправления - эти вопросы относятся к категории переданных полномочий на уровень регионов.

На уровне Российской Федерации контроль за выполнением переданных полномочий осуществляет Минстрой. Однако ряд документов действует по-прежнему со времён Минрегиона. В частности, Минстрой согласовывает структуру органов исполнительной власти в области государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности. Форма предоставления отчётности об осуществлении переданных полномочий точно так же действует со времён Минрегиона. Речь идёт о Приказе Минстроя России от 06.11.2018 N 699/пр "Об утверждении содержания и формы представления отчетности об осуществлении органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных полномочий в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования) и в области организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий".

Переданные полномочия осуществляются органами власти субъектов Федерации в соответствии с постановлениями Правительства соответствующего субъекта Федерации и частично подведомственными им учреждениями. Например, проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий зачастую осуществляют государственные автономные учреждения подведомственные тем же структурам, которые в дальнейшем будут осуществлять государственный строительный надзор. Достаточно часто функции по организации экспертизы совмещены с функциями государственного строительного надзора.

Если по результатам контрольных мероприятий за переданными полномочиями Минстрой выясняет, что полномочия осуществляются ненадлежащим образом, то передача полномочий может быть приостановлена - эти функции будет осуществлять какое-то время Минстрой. Кроме того, Минстрой вправе выдавать обязательные требования об отмене местных или региональных нормативных правовых актов, изданных с нарушением федерального законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Комментарий к статье 7


Статья 7 указывает перечень полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации. В отличие от полномочий Российской Федерации данный перечень имеет исчерпывающий характер и содержит всего 6 полномочий. Все полномочия субъекта федерации я бы разделила на несколько частей.

Первая группа полномочий - это полномочия, связанные с территориальным планированием и градостроительным зонированием. Это и подготовка и утверждение документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, в т.ч. нескольких. Это и утверждение документации по планировке территории для размещения объектов регионального значения. Самое главное - это утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования. Данные документы пока изданы не повсеместно. Но тем не менее, с 1 января 2015 года данные документы являются основополагающими в отношении даже генеральных планов и правил землепользования и застройки. Также субъекты Федерации обладают рядом контрольно-надзорных функций - это осуществление регионального Государственного строительного надзора, кроме тех объектов, в отношении которых осуществляется Федеральный государственный строительный надзор.

Региональный государственный строительный надзор осуществляется органами власти, уполномоченными на уровне постановлений правительства соответствующего субъекта Российской Федерации. С 1 января 2015 года субъекты Российской Федерации могут забрать часть полномочий свойственных изначально органам местного самоуправления, например, такое полномочие как выдача разрешений на строительство. Ленинградская область забрала соответствующее полномочие от органов местного самоуправления по тем объектам, по которым предусмотрено осуществление регионального государственного строительного надзора (Областной закон от 07.07.2014 N 45-оз "О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области").

Кроме того, субъекты РФ наделены полномочиями по ведению региональных реестров объектов незавершенного строительства.

Комментарий к статье 8


Органы местного самоуправления имеют определённую иерархию - это органы местного самоуправления поселений, органы местного самоуправления муниципальных районов и, соответственно, органы местного самоуправления городских округов. Соответственно, в ряде случаев определёнными полномочиями обладают все 3 соответствующих уровня.

Например, подготовка и утверждение документов территориального планирования - эта функция свойственна и поселениям, и муниципальным районам, и городским округам, а вот, например, проведение осмотра зданий и сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания с точки зрения безопасности и, соответственно, выдача рекомендаций о том, что в дальнейшем необходимо сделать, если были выявлены какие-то нарушения, - это полномочия органов местного самоуправления поселений. Принятие решения о развитии застроенных территорий, заключение соответствующих договоров по инициативе частных правообладателей земельных участков - эта функция свойственна органам местного самоуправления городских округов и органам местного самоуправления поселений. Ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности - эта функция на соответствующих территориях свойственна органам местного самоуправления муниципальных районов и органам местного самоуправления городских округов. Разработка и утверждение программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программ комплексного развития транспортной инфраструктуры и социальной инфраструктуры отнесено к компетенции городских округов, а также органов местного самоуправления поселений.

Интерес представляют полномочия органов местного самоуправления всех уровней в сфере объектов самовольного строительства, напрямую связанные со ст.222 ГК РФ (принятие решений о сносе самовольных построек или приведении их в соответствии с параметрами, установленными в соответствии с законодательством).


Комментарий к статье 8.1


Соответствующие контрольные функции возложены на Минстрой Российской Федерации. В контрольные полномочия входят как вопросы нормотворчества, соответственно, проверка изданных нормативно-правовых актов на соответствие федеральному законодательству и требования об устранении выявленных нарушений, если подобные нарушения имели место быть, а также речь идёт о контроле за соблюдением процедур, установленных законодательством о градостроительной деятельности для подготовки и утверждения документов территориального планирования.

Комментарий к статье 8.2


Данная статья имеет отсылочный характер к федеральному закону от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации". Речь идёт о части 1.2 статьи 17 указанного федерального закона. Перераспределение происходит посредством издания законов на уровне субъекта Российской Федерации. Перераспределение полномочий допускается на срок не менее полномочий законодательного органа государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. С учетом того, что исполнение государственных функций требует финансовых затрат, то данные законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года. Не допускается перераспределение полномочий в сферах управления муниципальной собственностью, формированию, утверждению исполнения местного бюджета, осуществление охраны общественного порядка, установления структуры органов местного самоуправления и ряда других.

Комментарий к статье 8.3

Данная статья определяет, в каких случаях обязательно придерживаться требований сметных нормативов. Это требование касается различных схем бюджетного финансирования.

При этом положения ч.1 комментируемой статьи (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 369-ФЗ) в отношении объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, применяются с даты, по состоянию на которую обеспечивается одновременное выполнение следующих условий:

1) включение сметных нормативов, утвержденных, в установленном порядке в федеральный реестр сметных нормативов;

2) введение в действие указанных сметных нормативов;

3) размещение в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве сметных цен строительных ресурсов.

Введена правовая основа обязательности оценки достоверности сметной стоимости при стоимости объекта более 10 млн руб. До указанной суммы необходимость такой процедуры определяется в рамках договора.

Закреплены полномочия Минстроя России в части сметного нормирования.

Введены бланкетные нормы, направленные на формирование федерального реестра сметных нормативов, федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве, на ведение мониторинга цен строительных ресурсов.

Комментарий к статье 8.4

Статья определяет статус федерального реестра сметных нормативов.

Сметные нормативы, содержащиеся в федеральном реестре сметных нормативов, подлежат размещению в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве с 01.03.2017.

Комментарий к статье 9


Часть 1 комментируемой статьи устанавливает цели территориального планирования. Территориальное планирование реализуется с учетом тех принципов, которые заложены в Градостроительном Кодексе. Речь идёт о реализации принципа устойчивого развития территорий. Территориальное планирование направлено на создание комфортных условий проживания граждан. Также целью территориального планирования является баланс частных и публичных интересов.

Часть 2 комментируемой статьи говорит об уровнях территориального планирования. Учитывая то, что Российская Федерация является федеративным государством, соответственно документы территориального планирования бывают 3 уровней: документы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также нескольких субъектов РФ. Разумеется, эти документы должны быть взаимоувязаны.

Часть 3 комментируемой статьи говорит о том, что разработанные документы в сфере территориального планирования являются обязательными и отсылает нас к постановлению Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года N 326 "Об утверждении положения о совместной подготовке документов территориального планирования". В случае противоречий между документами территориального планирования местного или регионального уровня, в т.ч. нескольких субъектов РФ, документам территориального планирования Российской Федерации приоритет отдаётся документам территориального планирования Российской Федерации.

Части 3.1-3.3 комментируемой статьи устанавливают особенности разработки документов территориального планирования 2 и более субъектов РФ, а также их приоритет перед документами территориального планирования одного субъекта РФ в случае, если размещение объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, препятствует размещению объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.

Часть 4 комментируемой статьи устанавливает запрет на произвольное размещение объектов федерального, регионального или местного значения без учёта документов территориального планирования соответствующего уровня. Также вводится запрет на произвольное изменение категорий земельных участков.

Части 4.1 и 4.2 комментируемой статьи устанавливает взаимоувязку документов территориального планирования одного субъекта РФ с аналогичными документами двух и более субъектов и документами территориального планирования двух и более субъектов с документами территориального планирования федерального уровня.

Часть 5 комментируемой статьи говорит об общих принципах подготовки документов территориального планирования. Разумеется, документы территориального планирования должны подготавливаться с учётом программ развития тех или иных отраслей с учётом бюджетного финансирования различного уровня, а также с учётом ранее разработанных документов территориального планирования и градостроительного зонирования.

Часть 6 комментируемой статьи говорит о необходимости учёта интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления а также необходимости учёта предложений заинтересованных лиц при подготовке документации территориального планирования.

Части 7 и 8 комментируемой статьи говорит о порядке согласования проектов документации территориального планирования. Согласование производится в электронном варианте, поскольку сам проект того или иного документа территориального планирования размещается в информационной системе территориального планирования с использованием официального сайта сети интернет. Все заинтересованные органы власти должны иметь доступ к соответствующему размещённому проекту и, соответственно, иметь возможность высказать свои замечания в пределах своей компетенции. Общий срок подобных согласований составляет минимум 3 месяца.

Часть 8 комментируемой статьи устанавливает положения о том, что принятые документы территориального планирования точно так же должны быть размещены в указанной выше системе. Размещение должно быть произведено в трёхдневный срок с момента их утверждения.

Согласно части 10 комментируемой статьи устанавливается различный срок действия схем территориального планирования и схем размещения линейных объектов. Схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, предусматривающие размещение линейных объектов соответствующего уровня утверждаются на срок не менее 20 лет. В остальных случаях данные схемы утверждаются на срок не менее 10 лет. Однако, это не значит, что в течение данного срока невозможно внесение изменений в указанные схемы. Обратите внимание, что действующее законодательство не устанавливает ни сроков, ни порядка, ни обязанности органа муниципального управления в безусловном порядке направить в представительный орган местного самоуправления предложения заинтересованных лиц о внесении изменений в схему территориального планирования муниципального района. Не установлены аналогичные сроки или порядок в отношении схем территориального планирования субъектов Федерации или Российской Федерации.

Согласно части 11 комментируемой статьи генеральные планы поселений городских округов утверждаются на срок не менее чем 20 лет. Опять-таки законодательство не устанавливает запрета на внесение изменений в данные документы. Также законодательство не содержит запрета на установление иного назначения зоны, отличного от тех видов использования земельного участка, которое существует на момент принятия соответствующего закона. Делается это зачастую сознательно: в качестве примера можно привести вывод промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Согласно части 12 комментируемой статьи утверждение в документах территориального планирования границ и функциональных зон не влечёт за собой изменения правового режима земель, находящегося в соответствующих границах. Тем не менее, при применении комментируемых положений нужно учитывать требования статьи 85 Земельного Кодекса, говорящей о том, что объект недвижимости, в том числе земельный участок или здание, находящееся на земельном участке, не соответствующее требованиям градостроительных регламентов, могут использоваться в соответствии с тем назначением, которое у них было изначально, если данные объекты не представляют угрозу жизни и здоровью. Однако, в случае, если правообладатель данных объектов надумает проводить, например, реконструкцию указанных объектов, то при реконструкции указанные объекты должны быть приведены в соответствие с разрешённым видом использования земельных участков.

В ряде случаев то назначение объекта, которое существовало на момент утверждения соответствующих документов, будет приведено в условно-разрешённый вид. В таком случае для реконструкции в большую сторону, то есть, например, увеличение площади, необходимо будет получить разрешение на условно-разрешённый вид использования земельного участка, что зачастую практически невозможно. Реконструкция в меньшую сторону возможна без получения разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка.

Если же того вида использования земельного участка, по которому фактически используется земельный участок нет ни в числе основных, ни в числе условно-разрешённых, то дальнейшее использование данного участка или объекта, находящегося на нём, по данному виду невозможно. Необходимо будет перепрофилировать объект в соответствии с основными или условно-разрешёнными видами использования земельных участков.

Часть 13 комментируемой статьи говорит об установлении требований к описанию и отображению документов территориального планирования, объектов Федерального, регионального и местного значения. Соответствующие требования установлены Приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 N 10 "Об утверждении Требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. N 793".

Комментарий к статье 10


Часть 1 статьи 10 устанавливает различные виды схем территориального планирования, отсылая нас к ряду распоряжений Правительства Российской Федерации. Например, речь идёт об изданном в развитие комментируемой части распоряжения Правительства РФ от 06.05.2015 N 816-р "Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области федерального транспорта (в части трубопроводного транспорта)". Также в качестве примера можно привести распоряжение Правительства Российской Федерации от 19 марта 2013 года N 384-р "Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области Федерального транспорта железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего, водного транспорта и автомобильных дорог федерального значения" и ряд других распоряжений Правительства об утверждении схемы территориального планирования в соответствующих областях.

Часть 2 комментируемой статьи говорит о том, что схемы территориального планирования помимо тех областей, которые указаны в части 1 комментируемой статьи, могут разрабатываться на основании нормативных правовых актов Президента или Правительства Российской Федерации. Речь идёт в первую очередь об объектах обороны и безопасности.

Часть 3 комментируемой статьи позволяет синхронизировать подготовку схем территориального планирования в различных областях, указанных, соответственно, в частях 1 и 2 комментируемой статьи, а также по решению Правительства или Президента Российской Федерации возможна подготовка схем территориального планирования применительно какой-то части территории Российской Федерации.

Часть 4 комментируемой статьи говорит о том, что схемы территориального планирования состоят из графической части, соответственно, это карты территориального планирования, и текстовая часть - это положения о территориальном планировании.

Части 5, 6, 7, 8 и 9 комментируемой статьи описывают, что входит в графическую часть, а что входит в текстовую часть схем территориального планирования. Разумеется, при разработке соответствующих частей необходимо учитывать расположение особых экономических зон, особо охраняемых природных территорий, объектов культурного наследия их территорий, то есть необходимо учитывать требования тех зон, где установлены более жёсткие требования относительно среднестатистических, а также размещение объектов местного значения в соответствии с документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.


Комментарий к статье 11


Статья 11 посвящена процедуре подготовки и утверждением схем территориального планирования. Схемы территориального планирования, по общим правилам, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Что касается схем территориального планирования Российской Федерации в области обороны и безопасности, такие схемы утверждаются Президентом Российской Федерации. Проекты схем территориального планирования подлежат согласованию с заинтересованными органами исполнительной власти субъектов федерации. При этом заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проектам схем территориального планирования Российской Федерации. Это не значит, что все предложения должны быть учтены и если заинтересованные лица считают, что их предложения были неправомерным образом отклонены, они вправе обжаловать соответствующие действия или бездействия в судебном порядке.

В данном случае необходимо помнить про 3-месячный срок на обжалование действий или бездействия государственных органов. 3-месячный срок в данном случае будет учитываться с момента утверждения соответствующих схем территориального планирования Российской Федерации.

Внесение изменений в схемы территориального планирования Российской Федерации производится в том же порядке, как и их разработка, и, безусловно, необходимо учитывать подзаконные правовые акты, регламентирующие порядок подготовки, состав схем территориального планирования, а именно, речь идёт о постановлении Правительства Российской Федерации от 23 марта 2008 года N 198 "О порядке подготовки и согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации", а также постановления Правительства Российской Федерации от 26 ноября 2012 года N 1220 "О составе, порядке подготовки и согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации в области обороны страны и безопасности государства, а также о порядке внесения изменений в указанную схему".

Комментарий к статье 12


Статья 12 посвящена порядку согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации. Первое, что хотелось бы отметить, что согласование происходит в электронном варианте. Бумажные экземпляры никому теперь не рассылаются, а электронный проект размещается в информационной системе территориального планирования. Соответственно, как указанный проект размещён в информационной системе территориального планирования, к нему получают доступ как органы исполнительной власти соответствующего субъекта федерации, так и органы местного самоуправления тех образований, которые находятся в границах соответствующего субъекта федерации. Общий срок согласований не должен превышать 3-х месяцев. Из них месяц отводится на согласования с органами местного самоуправления.

Если в течение месяца органы местного самоуправления представили какие-то замечания, то, соответственно, собирается согласительная комиссия. Срок рассмотрения проекта согласительной комиссии также составляет не более 30 дней, на комиссии, соответственно, может быть принято решение о согласовании проекта или о необходимости корректировки представленного проекта. В случае, если замечания не были сняты, то, соответственно, утверждает проект схемы территориального планирования Российской Федерации Президент Российской Федерации. В случае наличия всех согласований или отсутствия замечаний в указанные сроки, то схему территориального планирования Российской Федерации утверждает Правительство Российской Федерации.

Комментарий к статье 13.1


Комментируемая статья содержит расшифровку понятия "схема территориального планирования двух и более субъектов РФ", а также содержание данного документа.

По содержанию и обосновывающим материалам данная схема похожа на схему территориального планирования одного субъекта РФ.

Особенностью данного документа является учет размещения объектов регионального значения, необходимых для реализации договоров, заключенных между органами государственной власти указанных нескольких субъектов РФ, в том числе объектов регионального значения, размещение которых планируется на территории одного из указанных субъектов.

Комментарий к статье 14


Статья 14 - содержание документов территориального планирования субъектов Российской Федерации. Подготовка схемы территориального планирования может осуществляться или ко всей территории субъектов федерации или к её частям. Таким образом, в отношении одного субъекта Российской Федерации могут быть приняты несколько схем территориального планирования. Главное, чтобы эти схемы были приняты в отношении разных частей одного субъекта федерации. В рамках схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации отображаются карты планируемого размещения объектов регионального значения. Среди них хотелось бы отметить следующие области: здравоохранение, физкультура и спорт, образование, транспорт: железнодорожный, автомобильные дороги различных уровней, обращение с отходами и тому подобное. Учитывая масштаб схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, разумеется, никто не ставит задачу определить четкое местоположение соответствующих объектов. Необходимо указать лишь наименование муниципального района, или поселения, или населённого пункта. А также, в случае необходимости, указываются характеристики зон с особыми условиями использования территорий, если их установление необходимо в связи с размещением данных объектов, например, речь идёт об особо охраняемых природных территориях.

К схемам территориального планирования прикладываются материалы по обоснованию, то есть почему именно, например, по территории данного муниципального образования, по территории данного города или поселения необходимо разместить железную дорогу. То есть речь идёт об оценке возможного влияния планируемых для размещения объектов регионального значения, какие плюсы и, соответственно, какие минусы размещения того или иного объекта будут иметь место. Разумеется, размещение указанных объектов связывают с наличием особых экономических зон, с наличием особо охраняемых природных территорий различных уровней, территорий объектов культурного наследия, исторических поселений, так называемых, достопримечательных мест, с учётом территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций. Например, зоны периодического подтопления, зоны затопления и тому подобные.

Комментарий к статье 15


Статья 15 - подготовка и утверждение схем территориального планирования субъектов Российской Федерации. Механизм похож на механизм подготовки и утверждения схем территориального планирования Российской Федерации, с той лишь разницей, что согласовывать необходимо с органами местного самоуправления чьи территории, соответственно, находятся в границах субъекта Российской Федерации, в отношении которого данная схема территориального планирования разрабатывается, а также с смежными субъектами Российской Федерации. Землепользователи, чьи земли находятся в границах соответствующего субъекта федерации вправе подготовить свои предложения, а в случае, если полагают, что принятая схема территориального планирования нарушает их права, например в сфере предпринимательской деятельности, они вправе в дальнейшем оспорить соответствующую схему территориального планирования в суде.

В данном случае действует общий срок для оспаривания действия или бездействия органов государственной власти равный 3-м месяцам с момента как лицу стало известно о нарушении его прав. В данном случае такой срок начинает исчисляться с момента официальной публикации схемы территориального планирования соответствующего субъекта Российской Федерации.

Комментируемая статья ввела механизм образования населенных пунктов из поселков лесозаготовителей и военных городков, находящихся на землях лесного фонда.

Комментарий к статье 16


Статья 16 - порядок согласования проекта схемы территориального планирования субъекта (двух и более субъектов) Российской Федерации. Данная статья устанавливает исчерпывающий перечень вопросов, которые необходимо согласовать с заинтересованными органами власти, в т.ч. смежных субъектов РФ, в случае разработки соответствующего документа в отношении территории двух и более субъектов РФ.

Это вопросы безопасности окружающей среды, например, проект схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации подлежит согласованию с Российской Федерацией в случае возможного негативного воздействия планируемого объекта размещения регионального значения на особо охраняемой природной территории федерального значения, если на территории соответствующего субъекта Российской Федерации находится особо охраняемая природная территория. То же самое касается необходимости согласования со смежными субъектами Российской Федерации, если, соответственно, схема территориального планирования субъекта Российской Федерации может негативно сказаться на окружающей среде на территории смежных субъектов Российской Федерации.

То же самое касается согласования с органами местного самоуправления.

Срок согласования аналогичен сроку согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации - 3 месяца. Точно так же речь идёт об электронном согласовании путём размещения в информационной системе территориального планирования. Если в течение 3-х месяцев замечаний не поступило, проект считается согласованным. Если поступили, то, соответственно, собирается согласительная комиссия.

Решение об утверждении или о направлении на доработку принимает высший исполнительной орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Порядок согласования определён постановлением Правительства Российской Федерации от 24 марта 2007 года N 178 "Об утверждении положения о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации".

Комментарий к статье 18


Статья 18 - документы территориального планирования муниципальных образований. Данная статья перечисляет основные разновидности документов территориального планирования - это схемы территориального планирования, генеральные планы поселений и генеральные планы городских округов. Порядок согласования документов территориального планирования на данный момент определён приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 "Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования".


Документы территориального планирования муниципальных образований могут являться основанием для установления или изменения границ муниципальных образований в порядке, установленном статьями 11 и 12 федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Разумеется, при изменении границ муниципальных образований учитывается мнение граждан, то есть посредством, например, сельских сходов или иных форм волеизъявления граждан. В придачу ко всему существуют определённые критерии определения границ соответствующих территорий с учётом плотности населения: низкая или высока, с учётом пешеходной доступности тех или иных населённых пунктов.

По общему правилу, разработка генерального плана и правил землепользования и застройки обязательна. Без наличия соответствующих документов невозможно на данный момент выдача разрешения на строительства. Тем не менее, часть 6 комментируемой статьи содержит декларативную норму об установлении случаев, когда органы местного самоуправления сельского поселения могут принять решение об отсутствии необходимости подготовки генерального плана и правил землепользования и застройки, если не предполагается изменения существующего использования территории и отсутствует программа его комплексного социально-экономического развития, а также если документами территориального планирования соответствующих уровней не предусмотрено размещение объектов федерального, регионального или местного значения. В первую очередь данная норма была введена для тех деревень, где очень мало населения.

Комментарий к статье 19


Статья 19 - содержание схемы территориального планирования муниципального образования. В составе схемы территориального планирования обязательно наличие карт 3-х разновидностей: планируемое размещение объектов местного значения, границ населённых пунктов, функциональных зон, установленных на межнаселённых зонах, если на них планируется размещение объектов различного уровня значения, а также текстовая часть положения о территориальном планировании. Необходимо отметить широкое использование возможностей интернета. В частности, на сайтах органов местного самоуправления должны быть размещены схемы территориального планирования, генеральные планы поселений и городских округов, а также проекты указанных документов и материалы по их обоснованию. Эта информация должна быть общедоступна.

В графической части, а именно на картах, должно быть отображение планируемых к размещению объектов местного значения, относящихся к ряду категорий: электро- и газоснабжение поселений, автомобильные дороги различных уровней, образование, физкультура и спорт, утилизация и переработка бытовых и промышленных отходов, то есть расположение существующих полигонов и, соответственно, территорий, подлежащих рекультивации, а также иных объектов, которые необходимы для решения вопросов местного значения муниципального района. В текстовой части, а именно в материалах по обоснованию схем территориального планирования муниципального района, содержатся сведения о программах комплексного социально-экономического развития муниципального образования, основание выбранного варианта размещения объектов местного значения на основе анализа использования соответствующей территории оценку возможного влияния для размещения объектов местного значения на комплексное развитие соответствующей территории.

Кроме того, обязательным приложением к схеме территориального планирования муниципального района являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях. Границы обозначаются в той же системе координат, в которой ведется ЕГРН.


Перечень земельных участков, расположенных на межнаселённой территориях, которые будут включены в границы соответствующих населённых пунктов или исключены из границ населённых пунктов с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки и цели их планируемого использования. В данном случае речь идет о некоем механизме резервирования земельных участков для будущего использования в соответствии с тем или иным целевым назначением. Также указывается перечень и характеристика основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций: речь идёт о возможных ЧС природного и техногенного характера, например, наводнения, оползни, сели или возможная техногенная катастрофа на каком бы то ни было промышленном предприятии или, допустим, на трубопроводном транспорте. Необходимо отметить, что если имеет место неполнота материалов по обоснованию схем территориального планирования муниципального района, то есть отсутствие тех или иных сведений, о которых говорилось выше, то речь идёт об отказе утверждения такой схемы представительным органом местного самоуправления соответствующего района.

Комментарий к статье 20


Статья 20 - подготовка и утверждение схемы территориального планирования муниципального района.

Схема территориального планирования, равно как и изменения к ней, утверждаются представительным органом местного самоуправления муниципального района, например, Думой. При подготовке схемы территориального планирования учитываются региональные и местные нормативы градостроительного проектирования. При этом с 1 января 2015 года нужно помнить, что региональные нормативы градостроительного проектирования имеют приоритет даже перед генеральным планом и перед правилами землепользования и застройки, а также при подготовке схемы территориального планирования учитываются предложения заинтересованных лиц. Относительно последнего пункта законодателем не устанавливаются критерии, при которых предложения заинтересованных лиц должны быть учтены, а также критерии заинтересованности данных лиц.

Проект схемы территориального планирования подлежит согласованию в порядке, определённом приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 "Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования". Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту схемы территориального планирования. В дальнейшем, если кто-либо полагает, что разработанной или утверждённой схемой территориального планирования нарушены его права, вправе данный документ обжаловать. Необходимо помнить про 3-месячный срок, установленный для обжалования подобных документов, 3-месячный срок начинает исчисляться с момента публикации данных документов.

Комментарий к статье 21


Особенности согласования проекта схемы территориального планирования муниципального района.

Основным документом, помимо данной статьи, регламентирующим процесс согласования схемы территориального планирования, является приказ Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 "Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования".

В данной статье рассматриваются вопросы необходимости или, соответственно, отсутствия необходимости согласования схемы с уполномоченным Правительством РФ федеральным органом со смежными муниципальными образованиями. Установлены исчерпывающие вопросы, которые изучаются при согласовании. В частности, если мы говорим о согласовании с уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, конечно, это Минстрой РФ, то с Минстроем РФ данная схема подлежит согласованию в случае, если на населенной территории предполагается разместить какие-либо объекты федерального значения, в случае нахождения в границах земель лесного фонда, в случае, если в границах территории находятся особо охраняемые природные территории федерального значения, или в ситуации, если предполагается разместить какие-то такие объекты, которые могут оказать негативное воздействие на водные объекты, находящиеся в федеральной собственности. Т.е. изучаются вопросы экологии в первую очередь.

Часть вторая комментируемой статьи устанавливает схожие случаи необходимости согласования схемы территориального планирования с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Т.е., если опять-таки размещение на населенной территории объектов регионального значения, если речь идет о том, что в границе населенных пунктов, в т.ч. образуемых населенных пунктов, предполагается включить земли сельхозназначения, или наоборот, предполагается исключить из границ таких населенных пунктов земли, в дальнейшем отнесенные к категории сельхозназначения. И, соответственно, если в границах муниципального района находятся особо охраняемые природные территории регионального значения.

Со смежными муниципальными образованиями необходимо согласовывать только в том случае, если в границах интересующей территории находятся те объекты, которые могут каким-то образом негативно повлиять на социально-экономическое развитие поселений и на окружающую среду.

Срок согласования с указанными выше органами составляет 3 месяца. Если в течение 3-х месяцев никаких замечаний не поступило, то, соответственно, проект считается согласованным. Если поступили, то в таком случае создается согласительная комиссия. Решение принимает глава местной администрации муниципального района. По результатам работы такой комиссии (срок работы не может также превышать 3-х месяцев) глава местной администрации принимает решение или о направлении схемы территориального планирования муниципального образования в представительный орган местного самоуправления, или об отклонении проекта схемы территориального планирования и возврате его на доработку, при этом схема может быть направлена с несогласованными замечаниями.

Комментарий к статье 23


Подготовка генплана осуществляется применительно ко всей территории такого поселения или городского округа, может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, однако в дальнейшем все равно потребуются изменения генерального плана.

Обязательным приложением к генеральному плану являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных в составе поселения или городского округа. Границы обозначаются в той же системе координат, в которой ведется ЕГРН.

С 01.01.2017 при разработке Генплана надо учитывать результаты инженерных изысканий.


Сам по себе генеральный план не устанавливает предельных характеристик объектов, которые могут размещаться на той или иной территории. Однако он устанавливает функциональные зоны. Например, зона промышленной застройки, зона жилой застройки, зона рекреаций. Также он устанавливает резервируемые зоны для соответствующих целей.

В случае, если мы говорим о том, что интересующая нас территория находится рядом с водным объектом, то речь идет о том, что в дальнейшем могут быть созданы искусственные территории, так называемые намывные территории.

Соответственно, их создание в дальнейшем также будет отображаться на карте генерального плана. Соответственно, те территории, которые предполагается создать на намывных территориях, они точно так же будут зарезервированы под какие-то цели. Разумеется, когда разрабатывается генеральный план, разрабатываются и обосновывающие документы. Тоже графическая, текстовая часть и программа комплексного развития в случае, если подобные программы были разработаны, обоснование выбора вариантов размещения тех или иных объектов, оценка возможного влияния размещаемых объектов в дальнейшем на соответствующей территории, указываются особо охраняемые природные территории с целью недопущения вредного воздействия на данную территорию, указывается территория объектов культурного наследия, сведения об утвержденных предметах охраны и границах территорий исторических поселений федерального значения и исторических поселений регионального значения и территории исторических поселений федерального значения, территории исторических поселений регионального значения, границы которых утверждены в порядке, предусмотренном статьей 59 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Здесь необходимо помнить о том, что объекты культурного наследия бывают местного уровня, регионального или федерального. Также указывается территория, подверженная риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Классическая ситуация - это зона подтопления или затопления, те зоны, где возможен сход селей и тому подобные неблагоприятные явления.

Комментарий к статье 24


По общим правилам разработка генерального плана требует проведения публичных слушаний. Внесение изменений требует также проведение публичных слушаний. Исключение составляет внесение изменений границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определение зон рекреационного назначения.

С одной стороны, комментируемая статья устанавливает необходимость учета результатов публичных обсуждений или общественных слушаний, единственно, не сказано, в какой мере, т.е. не сказано, сколько процентов населения должно высказаться за, сколько процентов населения должно высказаться против. Разумеется, данный протокол прилагается к проекту генерального плана и направляется в представительный орган местного самоуправления поселения или, соответственно, в местный орган самоуправления городского округа, которое в дальнейшем принимает решение об утверждении или об отклонении генерального плана.

Заинтересованные лица вправе представить свои предложения. Однако нигде не указан механизм или критерии, по которым данные предложения должны учитываться или не учитываться при принятии решения об утверждении генерального плана. В дальнейшем указанные лица могут обжаловать утвержденный генеральный план, если полагают, что их права тем или иным образом были нарушены. Срок обжалования - 3 месяца, как для любого действия или бездействия государственного органа или должностного лица. Не забываем, что при разработке проекта генерального плана в случае, если в границах интересующей нас территории находятся объекты культурного наследия, необходимо учитывать требования Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия, памятниках истории культуры народов РФ" и постановление Правительства РФ от 12.09.2015 N 972 "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации".

Комментируемая статья содержит механизм легализации поселков лесозаготовителей, военных городков, находящихся в границах лесов.

Формирование подобных населенных пунктов производится по решению комиссии, состоящей из представителей ОМСУ поселения/городского округа, субъекта РФ, представителя федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в области лесных отношений, а также по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в области лесных отношений, Росреестра, Минобороны (при необходимости).

Комментарий к статье 25


Особенности согласования проекта генерального плана поселения, проекта генерального плана городского округа.

Проект генплана подлежит согласованию с Минстроем РФ в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 21.07.2016 N 460 "Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования". В каких случаях необходимо согласование - перечень исчерпывающий. Речь идет о тех случаях, когда планируется размещение объектов федерального значения на территории поселения или городского округа; в ситуации, если в соответствующие границы будут включены земельные участки из земель лесного фонда, как известно, это земли, находящиеся в собственности РФ, также, если в соответствующих границах находятся особо охраняемые природные территории федерального значения, и в случае, если предусматриваемые объекты могут оказать негативное воздействие на водные объекты, находящиеся в федеральной собственности. То есть речь идет о случаях охраны окружающей среды.

Проект генплана подлежит согласованию в аналогичном же порядке с высшим исполнительным органом государственной власти. Субъект РФ, в границах которого находится поселение или городской округ, в случае, если планируется размещение объекта регионального значения, если речь идет о включении или исключении из границ земель сельскохозяйственного назначения, также, если речь идет о нахождении в границах особо охраняемых природных территорий регионального значения.

В ряде случаев на территории поселения или городского округа могут находиться исторические поселения федерального значения. Соответствующий перечень исторических поселений утвержден совместным приказом Минкультуры РФ N 418 и приказом Минрегиона РФ N 339 от 29.07.2010 "Об утверждении перечня исторических поселений". Туда входит 41 позиция. Среди исторических поселений значатся город Санкт-Петербург, город Ярославль и менее крупные и тем не менее значимые исторические места типа город Плес, например, или село Крапивна. Границы исторического поселения могут не совпадать с границами соответствующего населенного пункта.

Проект генплана подлежит согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления, имеющими общую границу с соответствующей территорией. В целях соблюдения интересов муниципальных образований при установлении на их территории зон с особыми условиями использования территорий в связи с планируемым размещением объектов местного значения, т.е. в том случае, если возможно негативное воздействие на окружающую среду.

Проект генплана поселения подлежит согласованию с органом местного самоуправления и муниципального района, в чьих границах находится поселение, в случае, если мы говорим о размещении объектов местного значения на территории поселения, а также, соответственно, в случаях нахождения в соответствующих границах особо охраняемых природных территорий местного значения.

Перечень указанных выше вопросов является исчерпывающим. Срок согласования составляет 3 месяца. В случае, если замечания не поступили, то проект считается согласованным без замечаний. Если поступили, собирается согласительная комиссия. Максимальный срок работы согласительной комиссии составляет 3 месяца. Соответственно, на основании документов и материалов, представленных согласительной комиссией, может быть принято решение о направлении согласованного или, возможно, несогласованного в той или иной части проекта генплана на утверждение в представительный, т.е. законодательный орган местного самоуправления или об отклонении такого проекта и возврата его на доработку.

Комментарий к статье 26


Реализация документов территориального планирования.

Существует три способа реализации территориального планирования. Это, соответственно, разработка и утверждение документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования, то есть это разработка и утверждение проектов планировки, проектов межевания территории, выдача, градостроительных планов земельного участка, принятие решений о резервировании земель или об изъятии участков для государственных нужд. Соответствующий порядок определяется Земельным кодексом, Гражданским кодексом, то есть в данном случае идет отсылка к смежным отраслям права.

Также к способам реализации территориального планирования относится создание объектов соответствующего уровня (федерального, регионального значения или местного значения), реализация мероприятий, которые предусмотрены договорами, заключенными между органами власти субъектов РФ, в соответствии с той документацией планировки территорий, которая была ранее разработана. Реализация схем территориального планирования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального района, реализация генпланов поселений городского округа - все это осуществляется путем выполнения тех мероприятий, которые предусмотрены в соответствующих программах, утвержденных надлежащим образом. Реализация указанных программ осуществляется за счет бюджетных средств федерального, регионального или местного уровня.

Необходимо помнить про реализацию программ комплексного развития систем коммунальной и транспортной инфраструктур. Их разработка должна быть произведена не позднее, чем в 6-ти месячный срок с даты утверждения генеральных планов соответствующих уровней. Их разработка производится в соответствии с приказом Госстроя от 01.10.2013 N 359/гс "Об утверждении Методических рекомендаций по разработке программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов". В данных программах содержатся графики выполнения соответствующих мероприятий.

Возможна и обратная ситуация, в генплане предусмотрено строительство объектов коммунальной, транспортной или социальной инфраструктуры, которые являются объектами местного значения, а в соответствующих программах данные объекты не отражены. В таком случае в указанные программы должны быть внесены изменения, учитывающие данные объекты, в течение трех месяцев с момента внесения соответствующих изменений в генпланы поселений.


Программа является общедоступной. Она должна быть размещена на официальном сайте соответствующих территориальных органов власти в сети интернет. Так же, учитывая, что данные программы утверждаются нормативными правовыми актами органов власти, то нормативные правовые акты подлежат опубликованию в официальных публикаторах. Соответствующие публикации должны быть произведены не позднее, чем за 30 дней до момента утверждения соответствующих программ. В случае, если естественные монополии в дальнейшем принимают решение о строительстве объектов федерального, регионального или, соответственно, местного значения, то соответствующие программы, ранее утвержденные должны быть откорректированы и необходимо это сделать не позднее, чем в 5-ти месячный срок с даты утверждения программ монополистами.

Комментарий к статье 27


Совместная подготовка проектов документов территориального планирования Федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Не всегда требуется совместная подготовка проектов территориального планирования соответствующими органами власти, тем не менее, часть 1 комментируемой статьи устанавливает те случаи, когда такая подготовка документов территориального планирования обязательна. Речь идёт о ситуации, когда необходимо реализовать один из основополагающих принципов градостроительной деятельности - принцип устойчивого развития территорий. Речь идёт о размещении объектов, соответственно, федерального, регионального, местного значения, предусмотренных соответствующими документами территориального планирования на территориях поселений городского округа, межселённых территориях или территориях нескольких муниципальных образований. Конечно в первую очередь речь идёт о размещении линейных объектов, например, автомобильных дорог федерального, регионального или местного значения, о размещении трубопроводного транспорта и тому подобных объектов. Также необходимость совместной подготовки проектов документов территориального планирования может возникнуть в связи с требованиями 73 Федерального закона "Об охране памятников".

С инициативой о совместной разработки документов территориального планирования может выступить любой орган власти от органов местного самоуправления и заканчивая федеральными органами исполнительной власти в зависимости от того, чьи интересы затронуты. В случае принятия решения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования создаётся комиссия. Порядок работы этой комиссии определён постановлением Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года N 326 "Об утверждении положения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования". В данную комиссию входит равное число членов тех органов власти, которые были инициаторами создания данной комиссии. В случае недостижения согласия соответствующие вопросы решаются в судебном порядке. Сам порядок совместной подготовки проектов документов территориального планирования соответствующего уровня установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года N 326 "Об утверждении положения о совместной подготовке проектов документов территориального планирования".

Комментарий к статье 28


Публичные слушания по проектам генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов.

Публичные слушания проводятся в целях информирования населения о тех решениях, которые будут в дальнейшем приняты и, соответственно, целях обеспечения этому самому населению возможности представить свои предложения по проектам генеральных планов соответствующих территорий. В значительной части статья 28 отсылает к местному законодательству с точки зрения порядка проведения общественных слушаний. Например, речь идёт об уставе местного образования или о законах, принятых на местных уровнях, разумеется, с учётом требований комментируемой статьи. Как правило, речь идёт о том, что все граждане одновременно принимают участие в соответствующей процедуре. Однако, в ряде случаев при проведении публичных слушаний, если слишком много граждан и есть риск того, что не все заинтересованные лица будут охвачены, возможно разделение территории на части. Опять-таки, зависит это от местного законодательства. В целях максимального информирования проводится, так называемая, градостроительная экспозиция. это выставка обосновывающих материалов, а также проектов будущего генерального плана поселения, то есть речь идёт о визуализации, соответственно, выставляется как текстовая часть, так и графическая часть, в том числе, посредством 3D макетов. Участники публичных слушаний вправе представить соответствующие предложения и замечания.

Что любопытно, что законодатель не ограничивает круг лиц, которые могут принимать участие в публичных слушаниях. Таким образом, возможно, что на данные публичные слушания придут люди из тех населенных пунктов, которые напрямую к проекту генерального плана не имеют отношения. Это не запрещено законодательством, более того, по умолчанию подпись представителей общественности в протоколе не предусмотрена.

Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, в котором происходит публикация нормативных правовых актов. В частности речь идёт о размещении на официальном сайте поселения или городского округа в зависимости от того, о каком уровне мы говорим. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения до опубликования заключения определяется уставом местного образования, соответственно, законом на уровне местного самоуправления составляет от одного до трех месяцев.

Сокращенный срок 1-2 мес установлен в случае в ряде случаев, например, если предусматривается создание объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Формально, данная статья говорит о том, что глава местной администрации с учётом заключения о результатах публичных слушаний принимает решение или о согласии с проектом генплана и, соответственно, в дальнейшем его направлении с целью утверждения уже в виде закона в представительный орган муниципального образования, или об отклонении проекта генерального плана и, соответственно, его возвращении на доработку. Однако нигде не сказано, сколько процентов и какого, конкретно населения с учётом того, что могут придти и из соседних муниципальных образований должны проголосовать против или сколько замечаний должно быть выставлено. Более того, законодательством, собственно, процедура голосования не предусмотрена. Таким образом, приходится констатировать, что данная процедура в большей степени является клапаном для спуска пара недовольных, чем реальным механизмом защиты интересов общественности.

Комментарий к статье 29.1


Данная статья посвящена разновидностям нормативов градостроительного проектирования. Нормативы градостроительного проектирования разрабатываются для всех уровней территориального планирования. Соответственно, начинается с региональных нормативов градостроительного проектирования, которые утверждаются на уровне субъекта Российской Федерации, и далее речь идёт о местных нормативах градостроительного проектирования, которые, соответственно, подразделяются на 3 уровня в соответствии с органами местного самоуправления, то есть нормативы градостроительного проектирования муниципального района, поселения и городского округа. Также комментируемая статья содержит пока декларативную норму о необходимости систематизации нормативов градостроительного проектирования различных уровней, которую должны вести органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном субъектами Российской Федерации. Учитывая то, что на данный момент региональные нормативы градостроительного проектирования, а уж тем более местные нормативы градостроительного проектирования достаточно редкое явление, соответственно, пока эта норма имеет в большей степени декларативный характер.

Комментарий к статье 29.2


Содержание нормативов градостроительного проектирования.

Региональные нормативы градостроительного проектирования устанавливают совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального значения, относящиеся к объектам указанным в части 3 статьи 14 данного Кодекса. Соответственно речь идёт об объектах транспорта, предупреждении чрезвычайных ситуаций, образования, здравоохранения, физической культуры и спорта и области в соответствии с полномочиями субъектов Российской Федерации. Правительство РФ может установить дополнительные показатели.


Региональные нормативы градостроительного проектирования могут устанавливать предельные значения - расчётный показатель, и минимально допустимые уровни обеспеченности объектами местного значения, соответственно, для органов власти местного самоуправления различных уровней. Нормативы градостроительного проектирования местного уровня, разумеется, разрабатываются с учётом региональных нормативов градостроительного проектирования и действуют в части, не противоречащей региональным нормативам градостроительного проектирования.

Для местного уровня, местных нормативов градостроительного проектирования отражаются вопросы расположения, автомобильных дорог местного значения, вопросы тепло-, водо-, электроснабжения, вопросы коммунальной инфраструктуры, вопросы массовой физической культуры и спорта.

В нормативах градостроительного проектирования могут устанавливаться радиусы обслуживания соответствующими учреждениями. Например, радиус обслуживания детскими дошкольными учреждениями, больницами, поликлиниками и другими подобными социально значимыми объектами.

Разумеется, если мы говорим о региональных нормативах градостроительного проектирования, то они учитывают, что требования по доступности соответствующих объектов инфраструктуры будут разниться для различных территорий в зависимости от плотности населения, проживающего в том или ином населённом пункте.

Нормативы градостроительного проектирования включают в себя основную часть, материалы по обоснованию расчётных показателей, в данном случае как раз и учитывается плотность населения, численность населения, возраст населения (тоже отчасти), в состав нормативов градостроительного проектирования также включаются правила и область применения расчётных показателей.

Комментарий к статье 29.3


Подготовка и утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования.

Региональные нормативы градостроительного проектирования утверждаются исполнительным органом гос.власти субъекта Российской Федерации. В данном случае речь может идти, например, о постановлении Правительства.

Расчётные показатели, то есть минимальные и максимальные требования к обеспеченности теми или иными объектами могут быть утверждены как по всем сферам, то есть то, о чём говорилось ранее: спорт, физическая культура, здравоохранение, автомобильные дороги и так далее, - так и по части соответствующих направлений.

Разумеется, при подготовке РНГП учитываются и административно-территориальные условия и социально-демографический состав населения и природно-климатические условия, в частности, вопросы труднодоступных местностей, речь идёт об учёте стратегии социально-экономического развития Российской Федерации регионов, например, в Петербурге есть стратегия 2030, в Ленинградской области есть стратегия 2020. Естественно учитываются программы социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, учитываются прогнозы, сделанные соответствующими уполномоченными органами. Также учитываются предложения органов местного самоуправления и заинтересованных лиц. Однако нигде в законодательстве не сказано, в какой части соответствующие предложения должны учитываться.

Проекты региональных нормативов размещаются на официальном сайте субъекта Российской Федерации не менее, чем за 2 месяца до их утверждения. Это тот срок, в течение которого заинтересованные лица могут представить свои предложения или возражения. Утверждённые региональные нормативы градостроительного проектирования подлежат опубликованию в том же порядке в котором происходит публикация нормативных правовых актов органов государственной власти. Также региональные утверждённые нормативы градостроительного проектирования подлежат размещению в государственной информационной системе территориального планирования в течение максимум 5-ти дней со дня утверждения указанных нормативов.

Отчасти порядок разработки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливается законом субъекта Российской Федерации, разумеется при приоритете комментируемых положения Градостроительного Кодекса.

Комментарий к статье 29.4


Подготовка и утверждение местных нормативов градостроительного проектирования (МНГП). Это понятие новое, оно вступило в силу с 1 января 2015 года. Разрабатываются они на основании тех предельных параметров, которые установлены в региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП) и противоречить им не могут. В МНГП отображаются вопросы физической культуры и спорта, здравоохранения, образования и тому подобных социально-значимых направлений.

МНГП разрабатываются с учетом социально-демографического состава и плотности населения, планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципального образования и предложений органов местного самоуправления и заинтересованных лиц. При всем при этом следует отметить, что порядок учета предложений не установлен.

Проект МНГП размещается на сайте органа местного самоуправления в интернете, и сообщение о разработке МНГП может быть передано через иные СМИ. После утверждения МНГП размещаются в государственной информационной системе территориального планирования в срок, не превышающий 5 дней со дня утверждения. Достаточно много вопросов Градостроительный кодекс (ГрК) оставляет на откуп местному законодательству. Например, порядок подготовки и утверждения МНГП устанавливается муниципальными правовыми актами, разумеется, с учетом положений ГрК.

Комментарий к статье 30


Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ являются вторым документом территориального планирования и градостроительного зонирования после генерального плана (генплана), разрабатываются, естественно, с учетом генерального плана. Также в случае необходимости установления охранных зон или зон регулирования застройки в целях обеспечения сохранности памятников - соответствующая часть обозначается на картах ПЗЗ, и разумеется, учитываются положения генплана.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон и для данных территориальных зон на те земельные участки, на которые разрабатываются градостроительные регламенты, указанные параметры устанавливаются. Границы территориальных зон указываются в тех же координатах, которые используются в ЕГРН.


Граница территориальных зон должна отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.


К сожалению, на практике данное требование не выдерживается и зачастую земельные участки попадают к границе двух, а то и трех территориальных зон, включая зону регулирования застройки.

Также является исключением - деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории. Она может осуществляться в границах нескольких территориальных зон и территории, подлежащие подобному освоению, с 01.01.2017 также обозначаются на карте.


В ПЗЗ устанавливаются, в частности, предельные параметры строительства, а именно: высота, коэффициенты использования территории, площади застройки, отступы от границ земельных участков, назначение земельных участков, и не общее, что просто жилая застройка, а, например, жилая многоэтажная или жилая среднеэтажная с включением объектов социальной инфраструктуры. Устанавливаются предельные минимальные или максимальные размеры земельных участков для того или иного назначения, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Текстовая часть ПЗЗ содержит описание тех вопросов, о которых говорилось ранее, а также порядок применения ПЗЗ и внесение в них изменений.

Следует обратить внимание, что, если ПЗЗ противоречат ограничениям, действующим в приаэродромной территории, ПЗЗ в этой части не действуют и подлежат корректировке в течение 6 мес.

Комментарий к статье 31


Подготовка ПЗЗ, как правило, производится ко всей территории населенного пункта. Применительно к населенным территориям ПЗЗ разрабатываются в том случае, если предполагается застройка подобных территорий, например, в виде городов-спутников. При подготовке ПЗЗ учитываются требования технических регламентов (ТР), а также, соответственно, обязательных перечней документов, изданных в их развитие, также учитываются результаты публичных слушаний и предложения заинтересованных лиц. Обязательно предусматривается возможность размещения объектов федерального, регионального и местного значения.

Учитывая, что ПЗЗ должны разрабатываться с учетом границ земельных участков, а также, что к 01.01.2022 года ПЗЗ должны будут включать в себя данные о зонах с особыми условиями использования земельных участков, установленных ст.105 Земельного кодекса РФ, обязательным источником информации при подготовке ПЗЗ является ЕГРН, а также данные из государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.


Над ПЗЗ работают комиссии, создаваемые конкретно под разработку ПЗЗ или, соответственно, в дальнейшем при необходимости внесения в них изменений под сбор предложений от заинтересованных лиц.

Парадоксально, но в отличие от генеральных планов, срок действия ПЗЗ не устанавливается.

В случае, если речь идет о территории исторического поселения, то, соответственно, проект ПЗЗ должен отвечать требованиям Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия". Для этого он проходит согласование в порядке, установленном приказом Минкульта РФ от 31.07.2013 N 1063 "Об утверждении Положения о порядке согласования проектов правил землепользования и застройки, подготовленных применительно к территориям исторических поселений федерального значения". Нужно понимать, что в границах одного населенного пункта может находиться и территория исторических поселений и иные территории, т.е. территория исторического поселения далеко не всегда должна совпадать по границам с территорией населенного пункта.

Продолжительность публичных слушаний по проекту ПЗЗ составляет от одного до трех месяцев с момента опубликования такого проекта. По факту зачастую речь идет об организации неких экспозиций, соответственно, с текстовыми, с графическими материалами, с макетами. После завершения публичных слушаний комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний направляет проект ПЗЗ или проект, соответственно, поправок в ПЗЗ главе местной администрации. После этого глава в течение 10-ти календарных дней принимает решение об утверждении правил землепользования и застройки (в случае принятия нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении правил землепользования и застройки местной администрацией), или о направлении ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления, или об отклонении представленного проекта и возврата его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Публичные слушания не проводятся, если в ПЗЗ вносятся изменения, связанные с режимом приаэродромной территории.

Если часть территории/вся территория муниципального образования попадает в приаэродромную территорию, то необходимо согласование с уполномоченным в данной сфере органом власти.

Обратите внимание, что в силу ч.7 ст.47 Воздушного кодекса РФ (несмотря на отмену ч.ч. ч.ч. 8.2 и 8.3 комментируемой статьи) в случае выявления в ПЗЗ нарушений установленных на приаэродромной территории ограничений использования объектов недвижимости и осуществления деятельности оператор аэродрома гражданской авиации либо организация, осуществляющая эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации или уполномоченная федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, обязаны подготовить заключение о нарушении установленных на приаэродромной территории ограничений использования объектов недвижимости и осуществления деятельности и направить его в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти.

Со 2 марта 2019 действует Постановление Правительства РФ от 20.02.2019 N 164 "О федеральных органах исполнительной власти, уполномоченных на осуществление функций, предусмотренных пунктом 7 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации".

Уполномоченными органами являются:

Министерство обороны Российской Федерации - в отношении приаэродромных территорий аэродромов государственной авиации;

Министерство промышленности и торговли Российской Федерации - в отношении приаэродромных территорий аэродромов экспериментальной авиации;

Федеральная служба по надзору в сфере транспорта - в отношении приаэродромных территорий аэродромов гражданской авиации.

Комментарий к статье 32


ПЗЗ по общим правилам, если иное не установлено законодательством субъекта РФ, местной администрацией, утверждаются представительным органом местного самоуправления, например, Городской Думой. Исключение составляют Москва и Санкт-Петербург, где ПЗЗ утверждаются законом Москвы и Санкт-Петербурга соответственно. Аналогичная ситуация в дальнейшем будет с Севастополем, поскольку он также является городом федерального значения. Представительный орган местного самоуправления может или утвердить или вернуть на доработку представленный проект с учетом результатов публичных слушаний. Учитывая, что ПЗЗ являются законом, то, соответственно, подлежат они опубликованию точно так же, как и любые другие законы.

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении ПЗЗ в судебном порядке. При этом при оспаривании необходимо помнить о специфике подобных процессов. Заинтересованные лица должны доказать, какие конкретно их права нарушаются или возлагаются дополнительные обязанности какими конкретно положениями оспариваемого документа. При этом государственные органы, соответственно, должны доказать законность принятых положений, а также соблюдение всех необходимых процедур. Органы государственной власти РФ или субъектов РФ также вправе оспорить принятые ПЗЗ, но только в том случае, если речь идет о противоречии данных документов документам территориального планирования более высокого уровня, например, схемам территориального планирования субъектов РФ, утвержденными до введения в действие ПЗЗ. В случае, если в дальнейшем происходит корректировка документов территориального планирования более высокого уровня, чем ПЗЗ, ПЗЗ, соответственно, необходимо будет привести в порядок в соответствии с данными документами.

ПЗЗ в течение 10 дней после утверждения подлежат размещению во ФГИС ТП.

ПЗЗ в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда, могут быть утверждены не ранее, чем через год, после их включения в границы населенных пунктов, до этого момента они используются с учетом ограничений для земельных участков лесного фонда.

Комментарий к статье 33


Изменения вносятся в таком же порядке, как и утверждаются, соответственно, ПЗЗ. Что является основаниями для внесения главой местной администрации вопроса о необходимости корректировки ПЗЗ? Это его несоответствие документам территориального планирования более высокого уровня, например, в случае, если были внесены изменения в схему территориального планирования субъекта РФ, а также поступления предложения об изменении границы территориальных зон или внесение изменений в градостроительные регламенты, нарушение режима приаэродромной территории, или обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований. При этом Градостроительный кодекс не "говорит" о том, а сколько этих предложений и за какой период должны поступить. На практике, конечно, речь не идет о том, чтобы корректировать ПЗЗ ежегодно. Обычно речь идет примерно о периодах раз в пять лет. Предложение о внесении изменений ПЗЗ в комиссию направляются теми органами государственной власти, того уровня, чьи права могут быть затронуты. Например, если речь идет о том, что будут созданы препятствия функционирования размещения объектов капитального строительства федерального значения, соответственно, речь идет о направлении соответствующих предложений со стороны федеральных органов государственной власти.

Комиссия в течение 30-ти дней со дня поступления предложений осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменений или, соответственно, об отклонении такого изменения с указанием причин такого отклонения и направляется заключение главе местной администрации. Что любопытно, что законодательством не предусмотрен механизм обжалования отказа во внесении изменений на данной стадии, а не после утверждения уже актуализированной редакции ПЗЗ. Решение о внесении изменений принимается главой местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии. Соответственно, глава может или принять решение о необходимости внесения изменений или отклонить поступившие к нему предложения с указанием причин. Копия решения направляется тому лицу или тем лицам, или тому органу власти, который был инициатором соответствующих поправок.

Есть ряд изменений, которые не требуют публичных обсуждений - это устранение ошибок, ранее допущенных в ПЗЗ или недостатков самого ПЗЗ, - некорректное отображение зон с особыми условиями использования или установления таких зон, внесение изменений в правила землепользования и застройки в связи с обнаружением мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований. Также законодательством без проведения данной процедуры допускается однократное изменение видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) однократное изменение одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10%.

Обратите внимание, что в ПЗЗ должно быть предусмотрено размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района. Если это не сделано, то Минстрой России направляет соответствующее требование главе администрации о внесении изменений в ПЗЗ. Эти изменений вносятся без публичных слушаний. Соответствующие изменения вносятся в течение 30 дней. Эти требования действуют с 01.01.2017.

Нужно учитывать, что наличие объекта самовольного строительства не позволяет внести изменения в ПЗЗ, направленные на его легализацию, например, путем изменения территориальной зоны. Т.е. сначала должна быть легализация или снос данного объекта, а только потом уже изменение ПЗЗ.

Комментарий к статье 34


Нужно учитывать, что данная статья очень плотно связана со статьей 85 Земельного Кодекса РФ в части определения тех объектов, которые могут размещаться в границах тех или иных территориальных зон. Например, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к ряду территориальных зон, а именно: жилые, общественно-деловые, производственные, зоны транспортных и инженерных инфраструктур, рекреации, сельскохозяйственного использования и ряд других. Эти же положения дублируются в части первой комментируемой статьи. При этом нужно понимать, что, если зона относится к зоне жилой застройки, это не значит, что там размещаются исключительно жилые дома. В составе таких зон предусматриваются объекты, необходимые для обслуживания населения. Таким образом, жилая зона может называться, например, зона среднеэтажной жилой застройки с включением объектов, предназначенных для проживания населения.

В пределах одной территориальной зоны могут сочетаться различные виды как существующего, так и планируемого использования земельных участков. В ряде случаев существующее использование земельных участков может быть отнесено к категории условно разрешенных видов использования. Подобное отнесение происходит в том случае, если есть необходимость, например, выноса промышленной застройки из центральной части города, как в СПб происходит по набережной Обводного канала. В таком случае собственник объекта должен понимать, что в дальнейшем реконструировать свои объекты с изменением параметров в большую сторону, он вряд ли сможет, поскольку для этого необходимо будет получать соответствующее разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков. Шансов, что при подобном раскладе данное разрешение будет получено, немного.

Также при подготовке ПЗЗ учитывается сложившаяся планировка территории и существующее землепользование. Особенно подобные вопросы тщательно изучаются в тех кварталах, которые будут отнесены к зонам регулирования застройки или к охранным зонам памятников истории и культуры.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, по красным линиям, по границам земельных участков, естественным границам природных объектов, например, по береговой линии того или иного водного объекта. При этом нужно понимать, что границы территориальных зон не могут устанавливаться по границам объектов капитального строительства, поскольку последние могут изменяться. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.

Комментарий к статье 35


Указанная статья содержит примерный открытый перечень территориальных зон, состав и содержание которых могут быть расширены в связи с особенностями состава зданий и сооружений в границах того или иного населенного пункта. При этом в ряде случаев одни и те же объекты могут располагаться в разных территориальных зонах, просто для них будут установлены разные градостроительные регламенты.

Например, жилые дома могут находиться не только в зонах застройки жилыми домами различной этажности, но и общественно-деловой застройки. Если рассматривать на примере Санкт-Петербурга, то в таком случае для общественно-деловой застройки действуют несколько другие градостроительные регламенты. Например, если для жилой застройки норматив по обеспеченности машиноместами составляет одно машиноместо на 80 квадратных метров жилья, то для общественно-деловой застройки такой норматив составляет одно машиноместо на 150 квадратных метров жилой площади.

В тех же самых жилых домах допускается размещение встроено-пристроенных помещений различного назначения, в том числе для размещения объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, например встроенные детские дошкольные учреждения, кабинеты врачей общей практики и ряд других. Особенности размещения подобных объектов зачастую регламентируются региональными нормативами градостроительного проектирования. Например, ограничивается максимальная численность встроенных детских дошкольных учреждений по количеству детей, которые могут там находиться.

Для чего устанавливается зонирование? Для наиболее комфортной среды жизнедеятельности. Это один из способов реализации принципа устойчивого развития. Например, если речь идет о делении внутрипроизводственных зон, то вряд ли в одной зоне по близости допустят размещение вредной промышленности и производство пищевых продуктов. Это связано с ограничениями, которые налагаются постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 3.

Комментарий к статье 36


Статья 36 посвящена тому, что такое градостроительный регламент, а также определяет те случаи, когда действие градостроительного регламента не распространяется на определенные земельные участки или когда для ряда земельных участков градостроительный регламент не распространяется.

Что входит в градостроительный регламент? Туда включаются все те ограничения, которые действуют в отношении того или иного земельного участка, как-то: площадь застройки или коэффициент использования территории, назначение объекта, причем все виды: основные, условно-разрешенные, вспомогательные виды использования земельного участка, предельная высота, этажность, количество машино-мест, озеленение. Возможно обозначение каких бы то ни было дополнительных ограничений, связанных, например, с нахождением вблизи аэропортов. Разумеется, в градостроительных регламентах учитываются требования охраны объектов культурного наследия, а также требования, связанные с наличием особо охраняемых природных территорий или иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента не распространяется на памятники, в данном случае речь будет идти об установлении определенных режимов. Также действие градостроительных регламентов не распространяется в границах территорий общего пользования, например, если речь идет о дорогах, скверах, площадях и тому подобных территориях общего пользования. Также действие градостроительного регламента не распространяется на участки, предназначенные для размещения линейных объектов или уже занятые линейными объектами, например, речь идет об автомагистралях, трубопроводах и прочих линейных объектах. Также действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых. В отношении таких земельных участков действует в приоритетном порядке законодательство о недрах.

Также градрегламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, ООПТ, для земель запаса, для земель особо охраняемых природных территорий, за исключением лечебно-оздоровительных земель и курортов. До установления градрегламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесов, данные земельные участки могут использоваться только с учетом соответствующих ограничений.


Особое внимание на себя обращают земли, покрытые поверхностными водами. По общим правилам на подобные участки также не распространяется действие градрегламентов и земельные участки в таком случае сформированы быть не могут. Исключение составляют те ситуации, когда речь идет о создании искусственных земельных участков. В таком случае действие градрегламентов на данные земельные участки распространяться будет.

Комментируемая статья также отчасти воспроизводит положение статьи 85 Земельного кодекса, говорящей о том, что, если земельный участок или объект на нем не соответствуют требованиям градрегламентов, то в принципе, если данный объект является безопасным, использовать его можно. Но как только принимается решение, допустим, о его реконструкции, то реконструкция производится только путем приведения данного объекта в соответствие с градрегламентом. Например, путем уменьшения каких бы то ни было его характеристик, допустим, площади застройки, высотности или путем изменения назначения данного объекта, то есть его перепрофилирования.

Комментарий к статье 37


Есть три группы видов разрешенного использования: основные, условно-разрешенные и вспомогательные. Вспомогательные виды разрешенного использования всегда имеют отношение к основным или к условно-разрешенным. В отношении всех этих трех видов использования могут устанавливаться те или иные ограничения и, зачастую, в зависимости от площади объекта или, допустим, от его местоположения объект будет относиться к основным или к условно-разрешенным видам использования. Например, зачастую, размещение торговых комплексов предусматривается в качестве основного вида использования земельных участков при условии примыкания данного земельного участка к границам красных линий.

Если посмотреть часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, устанавливающей исключения из необходимости получения разрешения на строительство, то в числе таких исключений значатся объекты вспомогательного использования. Речь идет о вспомогательных видах разрешенного использования в контексте комментируемой статьи. При этом это не означает, что объекты вспомогательного использования должны строиться хаотично и с отступлением от требований градостроительных регламентов. Нет. Зачастую устанавливаются ограничения, касающиеся площади, которую данные объекты могут занимать. Речь идет об ограничении площади относительно всего земельного участка или о соотношении площадей между основным видом или условно-разрешенным и, соответственно, вспомогательным к этому зданию или сооружению основного или условно-разрешенного вида использования.

По умолчанию правообладатель земельного участка может выбирать из основных видов разрешенного использования любой, без каких бы то ни было дополнительных ограничений. А, допустим, на условно-разрешенный вид использования уже необходимо будет получить разрешение. Исключение составляют разработанные проекты планировки, проекты межевания территории, потому что при разработке данных документов учитывается квартальная обеспеченность теми или иными необходимыми объектами и при разработанном проекте планировки, проекте межевания территории устанавливается конечный вид использования земельного участка. Объекты с иным назначением в границах данного земельного участка построены уже быть не могут, за исключением объектов вспомогательного использования. Если собственник земельного участка захочет изменить основной вид использования, то в таком случае ему будет необходимо внести изменения в ранее утвержденный проект планировки и проект межевания территории.

Следует отметить, что для исторических поселений в составе градостроительных регламентов дополнительно устанавливаются требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства.

Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

Комментарий к статье 38


Статья 38 посвящена предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков по предельным параметрам разрешенного строительства. Необходимо понимать, что для разных видов использования земельных участков существуют разные предельные параметры. Например, если мы говорим о строительстве жилых домов, то для индивидуальных, то есть отдельно стоящих жилых домов будет предусмотрена большая площадь земельных участков, чем для строительства, так называемых таун-хаузов. Для одной секции, разумеется, будет предусмотрен меньший предельный размер земельного участка.

Указанные параметры учитываются при решении возможности, в частности, о разделении земельного участка. Например, если мы говорим о земельном участке, площадь которого составляет 18 соток, то разделить его на 4 земельных участка под индивидуальные жилые дома при минимальной площади в 6 соток, уже будет невозможно. Максимум получится 3 земельных участка. При этом настоятельно рекомендуем при желании разделить земельный участок сначала произвести его раздел, а в последующем уже осуществлять строительство, поскольку зачастую предельный размер не получится соблюсти ввиду того или иного размещения объекта капитального строительства.

Также необходимо учитывать требования статьи 11.9 Земельного кодекса в части требований к образуемым и измененным земельным участкам. Например, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектах недвижимости. То есть речь идет о ситуациях, когда земельный участок может оказаться меньше, чем минимально допустимый. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов. Это требование также необходимо соблюдать при разделении земельных участков. Конечно, при решении вопроса о разделении земельных участков необходимо учитывать рациональность использования земельных участков, то есть не должно быть вклинивания, черезполосицы, вкрапливания, изломанности границ и тому подобных вещей.

Дополнительные требования должны быть установлены при застройке территории исторических поселений. Эти требования могут касаться цветовых, объемно-пространственных решений, материалов и т.д.

Произвольное установление предельных параметров строительства, реконструкции, если они не установлены в градостроительных регламентах, не допускается.

Комментарий к статье 39


Порядок предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Как мы помним, в градостроительных регламентах прописываются основные виды разрешённого использования земельного участка, условно-разрешённые и вспомогательные к основным и условно-разрешённым видам. Зачастую основные виды становятся условно-разрешёнными при наличии определённых обстоятельствах, например, если речь идёт о нахождении участка в глубине квартала, а не при его примыкании к границам красных линий квартала. Или, в случае, если площадь объекта более, чем сколько-то квадратных метров.

Для чего такие ограничения налагаются? Для того, чтобы соблюсти принцип устойчивого развития, чтобы не получилось, допустим, слишком много жилья, не обеспеченного инфраструктурой, или, наоборот, слишком много торговых комплексов.

Иногда существующие объекты оказываются также в категории условно-разрешённых видов использования. В таком случае для их реконструкции в большую сторону, то есть с увеличением площади или объемов необходимо разрешение на условно-разрешённый вид использования. Если речь идёт о реконструкции объектов, относящихся к условно-разрешённому виду использования в меньшую сторону, то разрешения на условно-разрешённый вид использования в таком случае не требуется.

Инициатором процедуры на получение разрешения на условно-разрешённый вид использования объекта или земельного участка является то лицо, которому данный объект принадлежит.

Заявление может быть подано в электронном виде.

Вопросы предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования подлежат обсуждению на публичных слушаниях, срок которых не может превышать месяц с момента соответствующего объявления, которое публикуется в сети интернет на сайте соответствующего муниципального образования. Обратите внимание, что заключение по результатам соответствующей процедуры выдается в виде рекомендаций, то есть прислушиваться, собственно говоря, к данному заключению глава местной администрации не обязан.

Процедура проведения публичных слушаний или общественных обсуждений во многом регламентируется местным законодательством. В частности, какие материалы необходимо предоставлять, как эти материалы должны выглядеть, в каком масштабе материалы должны предоставляться, порядок возмещения расходов, то есть эта процедура может быть платной (размер платы определяется, опять-таки на местном уровне).

Организатором соответствующей процедуры может являться комиссия, которая в течение максимум 7 рабочих дней рассылает соответствующее уведомление тем лицам, чьи права могут быть затронуты при предоставлении разрешения на условно-разрешённый вид использования. Заинтересованными лицами являются в первую очередь те лица, границы земельных участков которых примыкают к земельному участку, в отношении которого и спрашивается разрешение на условно-разрешённый вид использования земельного участка, или речь идёт об объекте капитального строительства, находящемся в границах земельного участка, к которому примыкают границы заинтересованных лиц.

Поскольку законодательство не содержит однозначно чётких критериев, в каких случаях предоставляется указанное разрешение, а в каких лицу отказывается в предоставлении разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка, зачастую возникает достаточно много споров как со стороны тех лиц, которым отказывают в предоставлении разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка, так и со стороны тех лиц, которые недовольны, что кому-то данное разрешение было предоставлено.

Исключение составляют случаи наличия на земельных участках объектов самовольного строительства - в таком случае до легализации или сноса объекта самовольного строительства разрешение на УРВИ быть не может.


Срок для оспаривания соответствующего действия или бездействия также составляет 3 месяца с момента, когда лицу стало известно о нарушении его прав. Данную дату узнать достаточно просто, потому, что глава местной администрации в течение 3-х дней со дня поступления рекомендаций от комиссии принимает решение или о представлении разрешения на условно-разрешённый вид использования или, соответственно, об отказе в предоставлении соответствующего разрешения.

В любом случае разрешение публикуется в порядке, установленном для официального опубликования нормативно-правовых актов, или иной официальной информации, размещается на официальном сайте муниципального образования в сети интернет. Самая большая сложность при оспаривании разрешений на условно-разрешённое использование земельных участков - это обосновать нарушение прав в возложении излишних обязанностей в связи с выдачей разрешения на условно-разрешенный вид использования.

Иногда на практике предоставление разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка местные власти увязывают с разработкой проекта планировки проекта межевания территорий.

Комментарий к статье 40


Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Не все земельные участки благоприятны для строительства: это может быть связано как с конфигурацией земельного участка, когда невозможно, например, соблюсти отступы от границ земельных участков или иные предельные параметры застройки, например, площадь застройки, или зачастую это связано с инженерно-геологическими условиями, когда в какой-то части земельного участка здание разместить проблематично ввиду, допустим, слабой несущей способности грунтов. В таком случае правообладатель земельного участка или объекта капитального строительства, который подлежит реконструкции с отклонением от предельных параметров вправе испросить указанное отклонение. Законодатель установил ограничение на однократное отклонение без общественных обсуждений - максимум на 10%.


В дальнейшем при решении вопроса о выдаче разрешения на строительство проверка будет проводиться на соответствие представленной документации не только и не столько требованиям градостроительного плана земельного участка, сколько разрешению на отклонение от предельных параметров в той части, в которой происходит превышение указанных параметров от показателей, установленных в градостроительном плане земельного участка.

Разумеется отклонение от предельных параметров разрешается при соблюдении требований технических регламентов, а также режимов приаэродромных территорий. Данная норма направлена на обеспечение безопасности строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства.

Исключение составляют случаи наличия на земельных участках объектов самовольного строительства - в таком случае до легализации или сноса объекта самовольного строительства разрешение на отклонение от предельных параметров предоставлено быть не может.


Механизм предоставления отклонения от предельных параметров во многом похож на механизм предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка.

Заявление также может быть подано в электронном виде.


Точно так же происходит направление соответствующего заявления в комиссию, которая существует при местной администрации. Точно так же речь идёт о проведении процедуры публичных слушаний, порядок проведения которых определяется в значительной части на уровне местного законодательства. Точно так же по результатам публичных слушаний составляется заключение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров. Точно так же заключение по результатам публичных слушаний носит характер рекомендаций и на его базе глава местной администрации в течение 7 дней принимает решение о предоставлении соответствующего разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Законодательством также не установлены чёткие критерии, в каком случае необходимо предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров или у каком случае указанное разрешение не предоставляется.

Однако четко установлен запрет на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкцию объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений любого уровня.


Судебная практика в данном случае придерживается простой логики: если доказано, что земельный участок имеет, допустим, сложную геологию, то должно быть предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров или в случае, если указанное разрешение пытаются оспорить, то заявителям отказывают в удовлетворении требований об оспаривании разрешения на отклонения от предельных параметров. То есть главным является отчет по результатам инженерных изысканий. Если соответствующие доказательства отсутствуют, то ранее выданное разрешение на отклонение от предельных параметров признаётся незаконным.

Срок для оспаривания составляет 3 месяца и в случае, если оспаривается разрешение, и в случае, если оспаривается отказ на выдачу соответствующего разрешения на отклонение от предельных параметров. Главная сложность для сторонних лиц, то есть для тех кто оспаривает разрешение на отклонение от предельных параметров - это доказать свою заинтересованность, доказать нарушение своих прав.

Комментарий к статье 41


Назначение и виды документации по планировке территории.

При разработке документации по планировке территории реализуется один из основных принципов градостроительного законодательства, а именно, принцип устойчивого развития территорий.

Законодатель оставил два вида документации по планировке территории - проект планировки и проект межевания. Градостроительный план в состав документации по планировке территории не входит.

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:

1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;

4) размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);

5) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории;

6) планируется размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда.

7) планируется осуществление комплексного развития территории;

8) планируется строительство объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Действует постановление Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816 "Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации", которое освободило от обязанности по разработке документации по планировке небольшие по протяженности линейные объекты и ряд сетей, например, внутриквартальных, газопроводы с проектным рабочим давлением не более 1,2 МПа.

Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков и установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Комментарий к статье 41.1

Данная статья устанавливает общие требования к документации по планировке территории. Вступает в силу с 01.01.2017.

Одним из важных нововведений данной статьи является привязка документации по планировке территории к системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Таким образом, законодатель сделал важный шаг, чтобы исключить двойные-тройные учеты земельных участков, наложение границ территориальных зон.

Требования к цифровым топографическим картам и цифровым топографическим планам, используемым при подготовке графической части документации по планировке территории, утверждены приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 739/пр.

В отношении линейных объектов следует также учитывать требования постановления Правительства РФ от 12.05.2017 N 564 "Об утверждении Положения о составе и содержании проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов".

Комментарий к статье 41.2

Комментируемая статья посвящена проведению инженерных изысканий при разработке документации по планировке территории. Вступает в силу с 01.01.2017.

Данные результаты инженерных изысканий также подлежат размещению в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Также данные сведения размещаются в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий, Едином государственном фонде данных о состоянии окружающей среды, ее загрязнении.

Виды соответствующих изысканий определяются Правительством РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 31.03.2017 N 402 "Об утверждении Правил выполнения инженерных изысканий, необходимых для подготовки документации по планировке территории, перечня видов инженерных изысканий, необходимых для подготовки документации по планировке территории, и о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 года N 20".

Комментарий к статье 42


Проект планировки территории.

Проект планировки территории является базовым документом из документации по планировки территории, разрабатываемой в отношении конкретной планировочной единицы. Собственно говоря, одной из основных целей при разработке проекта планировки территорий является определение, уточнение, возможно, границ планировочной единицы. Наиболее привычная для нас планировочная единица - квартал. Тем не менее, это не единственная планировочная единица, которая может быть установлена. Речь может идти и о микрорайоне и о районе и об иных планировочных единицах, перечень которых является открытым.

Также в рамках проекта планировки территории определяются зоны планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального, местного значения, очередность строительства объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры (в этой части статья вступает силу с 01.01.2017).


Проект планировки территории состоит из 2-х частей. Речь идёт о графической части, в составе которой отображаются, в частности, красные линии, определяющие границы планировочной единицы, улицы, проезды, в том числе квартальные, если мы говорим о разработке проекта планировки территории микрорайона, объекты инфраструктуры и тому подобные объекты.

В составе пояснительной записки указываются параметры планируемого строительства систем социального транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимые для развития территории. Например, речь идет о размещении детских дошкольных учреждений, школ, больниц, транспортных развязок, схеме организации движения транспорта и пешеходов, причем, в этой части статья вступает в силу с 30.12.2018, и тому подобных объектов. Также в составе пояснительной записки отображаются вопросы защиты территорий от чрезвычайных ситуаций, например, речь идёт об указании комплекса мероприятий направленных на защиту территорий от подтопления или затопления, о мерах обеспечения необходимой пожарной безопасности. Перечень вопросов, которые отображаются в пояснительной записке, открытый.

Необходимо помнить, что состав и содержание проектов планировки территории относится к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Таким образом, субъекты Российской Федерации помимо вопросов, указанных в комментируемой статье вправе установить свои дополнительные вопросы, которые отображаются в рамках проектов планировки территории.

Комментарий к статье 43


Проекты межевания территорий.

Проекты по межеванию территорий являются вторым уровнем документации по планировке территорий после проектов планировки территорий. Проекты межевания территорий могут разрабатываться как в виде самостоятельных документов, так и в составе проектов планировки территории.

Данные документы могут разрабатываться как в отношении одного элемента планировочной единицы, так и в отношении нескольких элементов (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Целью разработки проектов межевания территорий является определение местоположения границ, образуемых и изменяемых земельных участков (в т.ч. в составе лесных участков, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков), установление, изменение, отмена красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также установление, изменение, отмена красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).


Таким образом при разработке проектов межевания территорий возможно уточнение границ существующих земельных участков и образование новых. При образовании новых земельных участков необходимо помнить, что не любой клочок земли может быть сформирован в виде самостоятельного земельного участка. Это связано с тем, что в зависимости от назначения земельного участка он должен обладать определёнными характеристиками: в первую очередь определённой площадью, которая зависит от назначения земельного участка. Также к земельному участку должен быть обеспечен доступ, это вовсе не значит, что в границах проектов межевания территорий должны быть выделены земельные участки, которые являются территорией общего пользования или в дальнейшем станут таковой, хотя этот вопрос также определяется в рамках разработки проекта межевания территорий. Но тем не менее в рамках проекта межевания территорий решаются вопросы об определении границ зон действия публичных сервитутов.

Если речь идёт о разработке проектов межевания территорий для исторических поселений, разумеется учитываются элементы планировочной структуры, целью которой является обеспечение сохранности объектов культурного наследия, то есть в границах проекта межевания территории учитываются зоны регулирования застройки, охранные зоны и, разумеется, территория культурного наследия.

При разработке проектов межевания территории учитываются те границы земельных участков, которые указаны в действующих на момент разработки проекта межевания территории кадастровых паспортах. Разработка проектов межевания ведется в единой системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Комментарий к статье 45


Решение по подготовке документации по планировке территории принимается или федеральным уполномоченным органом исполнительной власти или исполнительными органами регионального или местного значения, за исключением случаев, указанных ниже.


Как правило, если мы говорим об органах регионального или местного значения, то это комитеты по градостроительству и архитектуре или их аналоги в составе местной администрации. Уполномоченные органы федерального или регионального значения принимают соответствующие решения, если на интересующей территории предусмотрено размещение линейных объектов федерального или регионального уровня. А если мы говорим об органах местного самоуправления, то соответствующее решение принимается как при необходимости строительства линейных объектов местного значения, а также в случае, если есть необходимость строительства объектов на межселённых территориях, как линейных, так и объектов капитального строительства, на основании правил землепользования и застройки соответствующими межселёнными территориями.

Соответствующее решение по разработке документации по планировке территории может быть принято органами исполнительной власти федерального уровня, регионального или местного самоуправления на уровне района при наличии согласия органов местного самоуправления поселения или городского округа в случае необходимости размещения объектов, которые не являются линейными объектами, т.е. являются объектами капитального строительства.

Кроме того, решение о разработке документации по планировке территории может приниматься лицами, с которыми заключены договоры КОТ, правообладателями линейных объектов, которые подлежат реконструкции, субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, а также с 01.01.2019 садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении своего земельного участка.


При согласовании органами власти различного уровня документации по планировке территории на примыкающих территориях (например, при строительстве автомобильной дороги) должно быть произведено в течение 20 рабочих дней с момента поступления указанной документации. Если согласование не получено, создается согласительная комиссия, порядок работы которой определяется Правительством РФ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).


При разработке документации по планировке территории учитываются законы о генеральных планах, учитываются правила землепользования и застройки, а также с 01.01.2015 учитываются в приоритетном порядке требования региональных нормативов градостроительного проектирования в случае, если подобные документы были разработаны. Необходимо помнить, что на данный момент правила землепользования и застройки обязательны, а вот что касается законов о генеральных планах, то их обязательность законодательством не предусмотрена. Поэтому зачастую, мы сталкиваемся с ситуацией, когда правила землепользования и застройки разработаны, а закона о генеральном плане ещё нет. Региональные нормативы градостроительного проектирования тоже пока не самый частый документ.


Если речь идёт о разработке документации по планировке территории, т.е. проектов планировки и проектов межевания территории для исторических поселений, то необходимо также учитывать законодательство об охране памятников. Также при разработке соответствующей документации необходимо будет получить согласование с Министерством культуры. В противном случае, при оспаривании по данной документации по планировке территории суд отменит данную документацию по формальным критериям в связи с несоблюдением процедуры согласования.

За разработку документации по планировке территории заинтересованное лицо оплачивает соответствующие деньги, процедура недешёвая, законодательством не установлена формула расчёта стоимости разработки соответствующей документации. Если мы говорим о разработке документации по планировке территории в интересах государства, соответственно, применяется 44 федеральный закон. Во всех остальных случаях заключается обычный гражданско-правовой договор подряда на разработку документации по планировке территории.

В ряде случаев законодательство прямо указывает на необходимость разработки документации по планировке территории теми или иными лицами. Если мы говорим о договоре о комплексном освоении территории, например, если речь идёт о реновации застроенных территорий, то лицо, с которым заключён соответствующий договор, на комплексное освоение территорий, обязано нести расходы на разработку проектов планировки и проектов межеваний соответствующих территорий. То же самое касается дачных кооперативов или садоводческих кооперативов, ответственность по разработке документации по планировке территорий несут соответствующие некоммерческие организации.

Решение уполномоченного органа по разработке документации по планировке территорий принимается в течение 14 рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления от заинтересованного лица. Как правило, подобные решения оформляются в виде распоряжений или иных распорядительных актов.

До утверждения документации по планировке территории проходит достаточно много согласований, регламентируемых в значительной части на уровне местного законодательства. Комментируемая статья Градостроительного Кодекса устанавливает лишь рамочное согласование, в том случае, если речь идёт, допустим, о документации по планировке территории в отношении особых экономических зон, в отношении земельно-лесного фонда, в т.ч. в случае необходимости перевода земельных участков, на которых планируется размещение линейных объектов, из состава земель лесного фонда в земли иных категорий, в отношении размещения объектов в границах придорожных полос автомобильных дорог и тому подобных территорий.

Проверка проектов разработанной документации проводится в течение 20 рабочих дней со дня поступления такой документации в уполномоченный орган власти. Если в течение указанного срока не выявлены противоречия проекта разработанной документации требованиям генерального плана, требованиям землепользования и застройки, региональным нормативам градостроительного проектирования, соответствующим программам развития, например, транспортной инфраструктуры, то, соответственно, речь идёт о дальнейшем утверждении документации по планировке территории. Орган местного самоуправления муниципального района (или уполномоченный орган власти на уровне городов федерального значения) с учетом протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключения о результатах таких общественных обсуждений или публичных слушаний в течение десяти дней принимает решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных протокола и заключения.

С учётом того, что акт об утверждении документации по планировке территории имеет нормативно-правовой характер, речь идёт об опубликовании утверждённой документации по планировке территории и межеванию территории в порядке, установленном для опубликования нормативно-правовых актов соответствующего уровня, т.е. речь идёт как минимум о размещении проекта планировки и проекта межевания территории в официальном публикаторе и, в случае наличия сайта в сети интернет, речь идёт о размещении данной документации на указанном сайте.

Заинтересованные лица вправе оспорить утверждённый проект планировки территории или проект межевания территории в течение 3 месяцев с момента, как указанным лицам стало известно о нарушении их прав. При рассмотрении подобных споров суды изучают несколько обстоятельств: в первую очередь, учитывается вопрос заинтересованности указанных лиц в оспаривании данной документации, например, расположен ли их земельный участок в границах соответствующей территории, в отношении которой утверждена документация по планировке территории, или речь идёт о нарушении прав, которые напрямую к местоположению земельного участка не имеют отношения, например, речь может идти о защите права на благоприятную среду обитания, об охране памятников.

Также изучается процедура принятия соответствующего документов: были ли собраны необходимые согласования, какие лица осуществляли данные согласования, были ли у них соответствующие полномочия. Также проводится проверка на соответствие генеральному плану землепользования и застройки, законодательству об охране культурного наследия, если мы говорим о территории исторического поселения или о достопримечательных местах, программам развития транспортной инфраструктуры, показателям обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры и т.д.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Внесение изменений в ППТ/ПМТ при строительстве линейного объекта (в т.ч. при строительстве площадного сооружения в составе линейного объекта) в пределах 10%площади планируемого размещения линейного объекта (площадного сооружения) производится в упрощенном порядке, если не требуется изъятия дополнительных участков и внесение изменений не повлияет на предусмотренные проектом планировки территории планировочные решения.


Комментарий к статье 46


Значительная часть комментируемой статьи посвящена процедуре разработки и утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. Малая часть данной статьи посвящена разработке и утверждению градостроительного плана земельного участка.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа вправе или сам принять решение о необходимости разработки проектов по планировке территории или по заявлению заинтересованных физических или юридических лиц. Исключение составляют проекты КОТ, в рамках которых решение о разработке документации по планировке территории принимается лицами, реализующими проекты КОТ, самостоятельно (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).


О разработке документации по планировке территории принимается распорядительный акт, например, распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре. По общему правилу разработанная документация по планировке территории до её утверждения подлежит проведению процедуры публичных слушаний. Исключение составляют проекты КОТ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Также публичные слушания не предусмотрены для территорий в границах земельного участка, которые предоставлены для ведения садоводства и огородничества и дачного хозяйства, а также территории для размещения линейных объектов в границах земельного участка лесного фонда. Последнее исключение связано с тем, что при положении объекта по границам лесного фонда категория земель не меняется. Процедура проведения публичных слушаний регулируется в значительной части на уровне местного законодательства.

Также исключение сделано для отклонений в пределах 10% для линейных объектов, которые согласуются в упрощенном порядке.

Комментируемая статья имеет рамочный характер и устанавливает базовые моменты соответствующей процедуры, например, их срок от 1 до 3 месяцев, 20 рабочих дней на проверку проектов соответствующей документации на уровне ОМСУ.

Один из основополагающих принципов при согласовании документации по планировке территории - разрабатываемая документация не должна ухудшать транспортную обеспеченность, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры и т.д. (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Значительная часть комментируемой статьи посвящена вопросам финансирования разработки документации по планировке территории. Общий принцип - кто инициатор, тот и осуществляет финансирование (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Порядок подготовки и утверждения проекта планировки территории в отношении территорий исторических поселений федерального и регионального значения устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Состав материалов, необходимый для проведения публичных слушаний, процедура уведомления, о проведении публичных слушаний и тому подобные моменты устанавливаются на местном уровне. В любом случае необходимо помнить об обязанности известить о проведении соответствующей процедуры заинтересованных лиц, т.е. лиц, которые проживают в границах той территории, в отношении которой разрабатывается документация по планировке территорий. Однако, подобное ограничение, введённое законодателем, не означает права участия в публичных слушаниях исключительно этой категории граждан, общественность может быть представлена и жителями иных территорий. По результатам публичных слушаний составляется протокол, в который граждане могут предложить включить те или иные пункты, а также заключение о результатах публичных слушаний, которое подлежит опубликованию в том же порядке, в котором публикуются нормативные правовые акты, т.е. бумажный публикатор плюс сайт в интернете при его наличии.

Заключение по результатам публичных слушаний в течение 15 дней направляется главе местной администрации, который, в свою очередь, может принять решение об утверждении документации по планировке территории или о возвращении её на доработку.

В дальнейшем утверждённая документация по планировке территории подлежит опубликованию в том же порядке, в котором осуществляется публикация нормативных правовых актов. При выдаче градостроительного плана земельного участка проведение процедуры публичных слушаний не требуется, потому что градостроительный план выдаётся по обращению заинтересованного лица, а не разрабатывается, как это происходит в рамках проекта планировки и проектов межевания территорий (с 01.07.2017 это положение утратит силу).

Комментарий к статье 46.1


Развитие застроенных территорий.

Под территориями в данном случае подразумевается планировочная единица, т.е. квартал, микрорайон или какая-то его часть, учтенные в современной системе координат, используемой для ведения ЕГРЗ. Возможно принятие соответствующего решения в отношении нескольких смежных элементов планировочной структуры, например, речь идёт о программе реновации кварталов 2а и 2б в районе Ульянка в Санкт-Петербурге.

Нужно понимать, что не любая территория, в границах которой находятся те или иные здания, строения и сооружения, являются застроенными. Для того, чтобы в отношении той или иной территории было принято решение о её развитии, в границах данной территории должны быть дома, подлежащие сносу. Эти дома могут быть признаны аварийными в рамках постановления Правительства Российской Федерации N 47 от 28.01.2006 или, если речь идёт о сносе данных домов в рамках муниципальных адресных программ.

Также в границах данных территорий могут находиться иные объекты, не соответствующие градостроительным регламентам. Например, те объекты, которые не указаны в основных или в условно-разрешённых видах использования земельных участков, те объекты, у которых превышены предельные параметры, установленные для данной территориальной зоны, например, коэффициент использования, площадь застройки, если имеется недостаток машиномест, недостаток озеленения и т.д.

Если принято решение о развитии застроенной территории, это не значит, что все объекты, находящиеся в границах застроенной территории подлежат сносу. В качестве приложения к договору о развитии застроенной территории идёт перечень объектов, подлежащих сносу. Возможно принятие решения о реконструкции каких-то объектов, например, с целью приведения их параметров в соответствии с предельными параметрами, установленными для соответствующей территории. В договоре на развитие застроенной территории может быть указана необходимость на выкуп каких-то объектов недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц. Разумеется, земельные участки, находящиеся в государственной собственности или земельные участки, в отношении которых собственность не разграничена, оставляются без проведения торгов.

Следует учитывать, что включение в границы территории, подлежащей развитию, земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными органами власти соответствующих уровней, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Данная норма реализует принцип недопустимости ухудшения существующих условий проживания, указанный в ст.46 ГрК РФ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).

Комментарий к статье 46.2


Договор о развитии застроенной территории.

Данная статья находится на стыке градостроительного и гражданского законодательства. Из гражданского законодательства в данной статье используется терминология Гражданского Кодекса, связанная с заключением договоров, например, такой термин как существенные условия договора. Помним, что существенными условиями договора являются те условия, без согласования которых договор не может быть признан заключённым. Так вот в данной статье есть 2 вида существенных условий: обязательные минимальные, без которых не может быть признан договор, и дополнительные, которые могут включены. При этом нужно понимать, что перечень условий, установленных комментируемым кодексом, не носит исчерпывающего характера. Единственным ограничением в данном случае является то, что включение дополнительных условий не должно влечь для застройщика расходов, не связанных напрямую с развитием застроенных территорий.

В качестве обязательных существенных условий, разумеется, устанавливаются границы территории, подлежащей развитию, устанавливаются сроки исполнения соответствующего договора, указываются взаимоотношения между лицом, которое взялось за развитие застроенной территории, и государством в части предоставления квартир в государственный или муниципальный фонд взамен тех квартир, которые находятся в домах, подлежащих сносу, или такие же обязательства в отношении нежилых помещений, также устанавливается обязанность урегулировать гражданско-правовые отношения с частными собственниками имущества, находящегося в границах территории, подлежащей развитию.

В качестве обязательного существенного условия законодатель предусматривает необходимость разработки документации по планировке территории. Это важно, поскольку любой коммерческий застройщик заинтересован из земельного участка извлечь максимальную прибыль. Зачастую подобное стремление превращается в ситуацию, когда по-максимуму строится жильё и по-минимуму - объекты социальной и транспортной инфраструктуры. Но как ни парадоксально, обязательства по строительству объектов соответствующей инфраструктуры входят в число тех существенных условий, которые могут включаться в договор, но не входят в число базовых существенных условий.

Вместе с тем, в самом договоре может быть определен порядок возведения тех или иных объектов, чтобы жилье не оказалось, например, без ДДУ (данные положения вступят в силу с 01.01.2017).


К сожалению, законодательством не установлены приоритетность исполнения обязательств в отношении тех лиц, которые проживают, в частности, в границах территории, подлежащей развитию. Поэтому на практике зачастую большая часть квартир в новых домах, которые возводятся в начале реализации программы реновации, выставляется в открытую продажу. Только малая часть, чисто символическая предназначается непосредственно городу или переселенцам их объектов, подлежащих сносу. К сожалению, как показывает практика, подобная ситуация является порочной потому, что на данный момент в городе Санкт-Петербурге нет ни одного проекта по реновации, который был бы реализован в полном объёме. А по ряду проектов реновации существует реальная угроза, что проекты не будут реализованы в полном объёме и город получит по факту уплотнительную застройку, поскольку часть жилых домов в рамках программ реновации уже построены, но при этом объектов социальной инфраструктуры да и объектов инфраструктуры, необходимых для обслуживания этих домов, как то тех же самых машиномест, оказывается создано недостаточно.

На мой взгляд, необходимо восполнение данного пробела и делать это нужно в рамках федерального законодательства, а не на уровне местного законодательства, как это пытаются сделать власти Санкт-Петербурга на данный момент по причине того, что содержание договора на развитие застроенных территорий определяется Градостроительным Кодексом. Органы местного самоуправления и региональные органы в данной сфере достаточными полномочиями по изменению указанного перечня не обладают.

Части 9 и 10 комментируемой статьи устанавливают минимальный перечень оснований для отказа от договора как со стороны органа местного самоуправления так и со стороны лица, которое должно реализовывать соответствующий проект. Однако, данные основания не являются исчерпывающими, содержится планкетная норма, отсылающая нас к гражданскому законодательству - к общим положениям о заключении договора.

Комментарий к статье 46.3


Данная статья находится на стыке с Гражданским Кодексом, а конкретно со статьей 448 Гражданского Кодекса, посвященной проведению аукционов. Статья 448 ГК РФ устанавливает правовые основы, а данная статья устанавливает специфику проведения аукциона именно на право заключить договор о развитии застроенной территории. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок, то есть имеется в виду, что любое заинтересованное лицо вправе принять участие в соответствующем аукционе.

Организатором аукциона выступает орган местного самоуправления, глава которого и принимает решение о проведении соответствующего аукциона. Решение о проведении аукциона подлежит опубликованию, во-первых, в том же порядке, как и нормативные правовые акты органов местного самоуправления, кроме того, нужно помнить о вступивших в силу с 1 марта 2015 года поправках в Земельный кодекс. В частности, с 1 марта 2015 года работает Единый общероссийский портал, где размещена информация обо всех торгах, которые проводятся в отношении земельных участков, в том числе и о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, www.torgi.gov.ru.


Порядок ведения соответствующего сайта определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации".

За ведение соответствующего сайта отвечает Минэкономразвития и Минсвязи в пределах своей компетенции.

На данный момент сформировалась определенная судебная практика по оспариванию результатов аукционов. При этом нужно помнить, что процедура проведения такого аукциона очень сильно формализована, и комментируемая статья содержит четкие сроки, перечни документов и перечни действий, которые необходимо совершить заинтересованным лицам при проведении соответствующих торгов.

Наиболее частой ошибкой со стороны участников соответствующих торгов является непредоставление полного пакета документов. В частности, одной из наиболее распространенных ошибок является отсутствие справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам. Естественно, при неполном комплекте документов обжаловать результаты соответствующих торгов бесполезно. Перечень документов указан в части 10 комментируемой статьи.

В свою очередь, сформировалась практика по обжалованию результатов соответствующих торгов со стороны, так называемого, правозащитного сообщества. Основной аргумент, к которому апеллируют, так называемые, градозащитники, это нарушение прав на благоприятную среду обитания. В качестве примера можно привести апелляционное определение Московского областного суда от 27.09.2012 по делу N 33-17905. Тем не менее, напоминаю, что на стадии проведения аукциона на развитие застроенной территории вопросы благоприятной среды обитания не рассматриваются. Впервые эти вопросы будут рассматриваться на стадии разработки документации по планировке территории, то есть проектов планировки и проектов межевания территории, которую лицо, признанное победителем на торгах должно будет разработать. И, безусловно, соответствующие вопросы рассматриваются на стадии экспертизы проектной документации и государственного строительного надзора. На стадии проведения торгов решаются гражданско-правовые вопросы именно заключения договора. Кроме того, гражданам будет очень сложно доказать заинтересованность в оспаривании указанных договоров, потому что их права заключением гражданско-правового договора вряд ли можно считать нарушенными.

Возможна ли ситуация, когда оказывается единственный участник торгов? Да, возможна. В таком случае заключается договор на тех условиях, в которых, собственно говоря, аукцион и начинался и именно с этим единственным участником.

Обращаю внимание, с учетом того, что договор заключается на торгах, в дальнейшем внесение изменений в этот договор на основании соглашения сторон или по требованию одной из его сторон не допускается. Эта норма носит императивный характер.

Комментарий к статье 46.4


Согласно части 1 комментируемой статьи комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории и строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Одним из ярких примеров заключения договора о комплексном освоении территории является строительство фактически нового района у метро Парнас (г.Санкт-Петербург). Это полноценный район, включающий в себя как объекты социальной инфраструктуры в виде детских дошкольных учреждений, школ, тому подобных объектов, так и строительство дорожной сети.

При заключении подобных договоров Градостроительный Кодекс упускает одну немаловажную деталь, которую, в свою очередь, иногда упускают исполнительные органы госвласти или органы местного самоуправления, заключающие свои договоры на комплексное освоение территории.

В договоре необходимо прописать последовательность действий: что сначала разрабатывается документация по планировке территории в виде проектов планировки, проектов межевания территории, и только потом на их основании получается градостроительный план земельного участка. Сделать это необходимо для того, чтобы избежать злоупотреблений в отношении земельных участков.

На практике зачастую застройщики пытаются сначала получить градостроительный план земельного участка, построить максимальное количество лакомых объектов, то есть это жилье, коммерческие объекты, а социальная инфраструктура или транспортная инфраструктура оказываются на последнем месте. В связи с чем возникают сложности с ее строительством. Хотя бы в качестве примера можно привести строительство детских дошкольных учреждений в отношении земельных участков, по которым установлены достаточно жесткие требования. Земельный участок должен быть достаточно большим, и после застройки территории коммерчески привлекательными объектами может физически не остаться места для размещения социально значимых объектов.

Кроме того, необходимо помнить, что строительство линейных объектов, к которым относятся, в частности, улицы и дороги, на данный момент осуществляется исключительно на базе проектов планировки и проектов межевания территории, а не на базе градостроительных планов земельного участка.

Таким образом, хаотичная выдача градпланов может повлечь последствия к необходимости переформирования земельных участков для строительства объектов транспортной инфраструктуры, а также к рискам, что объекты транспортной инфраструктуры не будут построены в необходимом и достаточном количестве.

Комментируемая статья говорит лишь об одном сроке обязательном, что стороны договора в течение 3 месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории, в том числе и строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, и в отношении каждого мероприятия должны быть указаны сроки начала и окончания проведения соответствующих работ. Обращаю внимание, что комментируемая статья не устанавливает исчерпывающий перечень условий, которые должны быть включены в рамках договора. Минимальный перечень существенных условий договора, то есть тех условий, без которых договор не будет считаться заключенным, содержится в части 5 комментируемой статьи, часть 6 указывает дополнительные условия, которые могут содержаться, и она же говорит о том, что могут быть указаны иные условия, прямо не предусмотренные комментируемой статьей. Как раз в числе этих иных условий есть смысл указать ответственность вплоть до расторжения договора в случае каких-то существенных просрочек по исполнению социально важных обязательств по строительству, допустим, тех же самых объектов социальной инфраструктуры.

Обратите внимание, что комментируемая статья устанавливает один единственный случай расторжения соответствующего договора - исключительно по решению суда.

Учитывая, что положения данной статьи были введены сравнительно недавно, статья была внесена в Градостроительный Кодекс 23.06.2014, судебная практика по расторжению подобных договоров пока отсутствует. Хотя реально аналоги подобных договоров заключались задолго до введения в действие данной статьи, примером чего является в частности строительство жилья в районе метро Парнас, о котором говорилось ранее.

Комментарий к статье 46.5


Тоже новая норма введена Федеральным законом 21.07.2014 N 224-ФЗ, но тем не менее подзаконные правовые акты для того, чтобы данная статья работала, уже приняты: в частности, это приказ Минстроя России от 10.06.2014 N 286/пр "Об утверждении методических рекомендаций по установлению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводных по субъекту Российской Федерации реестров таких граждан при реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации".

Также необходимо учитывать Постановление Правительства Российской Федерации 25.10.2010 N 1099 "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса". Таким образом, с учетом того, что значительная часть подзаконных правовых актов была принята до введения в действие комментируемой статьи, комментируемая статья венчает все эти правовые акты и является механизмом их реализации.

Пока следует учитывать, что указанные документы содержат термин "жилья экономического класса", в то же время в других подзаконных актах этот термин заменен на "стандартное жилье".

Не всякое жилье может считаться стандартным, в частности, к нему относятся квартиры не более 100 квадратных метров или блоки в жилых домах площадью не более 130 квадратных метров. Примечательно, что Приказ Минстроя России от 29.04.2020 N 237/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью", который и определяет соответствующие критерии, говорит еще о жилых домах до 150 квадратных метров, однако комментируемая статья Градостроительного Кодекса про индивидуальные жилые дома не говорит. Комментируемая статья говорит только о многоквартирном жилом доме или о жилых домах блокированной застройки, но не об индивидуальных жилых домах. В данном случае имеется противоречие между указанными выше подзаконными правовыми актами и федеральным законом, которым является Градостроительный Кодекс. Для того, чтобы дом считался жильем эконом класса, это не значит, что все жилые помещения в нем должны относиться к жилью эконом класса, отнюдь, в рамках договора может быть оговорен процент квартир или блоков, которые должны относиться к ранее указанным критериям. Продажа квартир в домах эконом класса производится только по двум схемам: или в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или по договорам купли-продажи после ввода объекта в эксплуатацию.

Никакие иные схемы, в том числе ЖСК, не рассматриваются. С учетом того, что квартиры могут приобретаться на стадии строительства в рамках 214-ФЗ, нужно понимать, что застройщик помимо той отчетности, которую он должен предоставлять в рамках комментируемой статьи, должен будет предоставлять еще и отчетность и в рамках 214-ФЗ. В числе документов, которые необходимо предоставлять в орган местного самоуправления или в исполнительный орган госвласти, с которым заключены соответствующие договоры, значится проект договора долевого участия в строительстве или проект договора купли-продажи жилья эконом класса, также информация о возникновении у застройщика права привлекать денежные средства на основании договоров долевого участия в строительстве. Помним о том, что данное право возникает исключительно после получения разрешения на строительство, а также речь идет о дополнительной отчетности, указанной в части 8 комментируемой статьи. Соответствующая информация размещается на сайте в сети Интернет того органа власти того уровня, с которым заключен соответствующий договор.

С 01.01.2018 обозначен переход к принципиально новому жилью - стандартному, вместо экономичного класса, однако, пока подзаконные правовые акты, заменяющие понятие жилья экономичного класса на стандартное, не приняты.

Комментарий к статье 46.6


Договор о комплексном освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса. Во многом данный договор по правовой природе схож с договором на развитие застроенных территорий, в том числе по ряду существенных условий этого договора и по порядку его заключения. В частности, для того, чтобы реализовать данный договор, необходимо сначала разработать документацию по планировке территории, в рамках которой необходимо определить, где будут размещаться объекты жилищного строительства, где объекты социальной и транспортной инфраструктуры.

Любопытно, что в рамках данной статьи законодатель упоминает о строительстве индивидуальных жилых домов, которые также при площади до 150 кв.метров и при стоимости не выше, чем стоимость квадратного метра жилья эконом класса на дату заключения договора, тоже относятся к жилью эконом класса и, соответственно, могут строиться в рамках договора о комплексном освоении территории.

На стороны данного договора возлагается ряд дополнительных прав и обязанностей, которые не свойственны другим договорам, заключаемым в рамках Градостроительного кодекса. В частности, речь идет об обязанности застройщика передать в собственность органу власти, с которым у него заключен соответствующий договор на комплексное освоение территории в целях строительства жилья эконом класса, объекты социальных инфраструктур.

В свою очередь органы местного самоуправления должны способствовать строительству инженерной инфраструктуры. Структура данной статьи аналогична ранее откомментированным статьям по заключению договора на развитие застроенной территории в частности, то есть речь идет о минимальных существенных условиях договора, указанных в ч.4 комментируемой статьи, а также о иных условиях, которые могут включаться в рамках данного договора. Любопытно, что в данный договор не может включаться условие о безвозмездной передаче жилья в государственную или муниципальную собственность. Устанавливается выкупная стоимость, которая не может быть выше той стоимости, которая определена для кв. метра жилья стандартного класса на момент его строительства. А запрета о включении условия о безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры данная статья не содержит. Подразумевается, что объекты социальной инфраструктуры передаются безвозмездно органам местного самоуправления, хотя не запрещается и платная передача подобных объектов.

Комментарий к статье 46.7


Данной статьей перекрыты две разновидности аукционов, т.е. комплексное освоение территорий в целях строительства жилья стандартного класса и просто освоение территорий в целях строительства жилья стандартного класса. Соответственно, в существенных условиях, которые указываются в договоре, учитывается специфика. Например, если мы говорим о заключении договора о комплексном освоении территории, то орган местного самоуправления в пакете конкурсной документации должен предоставить технические условия для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Предоставление этого документа в комплекте документации, необходимой для заключения договора об освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса, не требуется. Комментируемая статья устанавливает рамочное положение по порядку проведения аукциона, т.е. необходимость размещения подобной информации в сети интернет и необходимость опубликования в местных СМИ, сроки заключения договора, минимальные требования, которым лицо должно соответствовать для заключения договора. Однако часть вопросов остается на откуп органам местного самоуправления или исполнительным органам государственной власти. Например, процент жилья в строящихся домах, которые будут относиться к жилью стандартного класса.


Данный вид аукциона относится к категории аукционов на понижение, т.е. первоначально устанавливается максимальная стоимость контракта, а в дальнейшем осуществляется снижение стоимости. Шаг аукциона составляет 3% от первоначальной стоимости. Первоначальная стоимость составляет 80% от стоимости жилья стандартного класса, которое должно быть построено по результатам выполнения условий соответствующего договора. Стоимость жилья или оценивается Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или определяется Правительством РФ.


Возможно заключение договора с единственным участником, если не было иных участников, соответственно, по тем условиям, по которым изначально был объявлен соответствующий аукцион.

Если речь идет о том, чтобы все-таки несколько участников, и победитель впоследствии отказывается заключить договор, то действуют или общие положения гражданского законодательства, позволяющие понудить к заключению договора через суд, правда в отношении предпоследнего участника аукциона. В данном случае специфика устанавливается комментируемой статьей. А с первоначального победителя аукциона через суд возможно взыскание убытков.

До заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья стандартного класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья стандартного класса право на заключение договора, которое являлось предметом аукциона, победитель аукциона или лицо, имеющее право на заключение данного договора, должно предоставить обеспечение исполнения данного договора. Механизм пока не проработан с учетом новизны данной статьи. Скорее всего, по аналогии с другими торгами с участием государства, речь будет идти о банковской гарантии. Если победитель аукциона отказывается заключить соответствующий договор, то речь идет о выплате тех денег, которые были положены в обеспечение организатору торгов.

Комментарий к статье 46.8


Данная статья устанавливает требования к участникам аукциона, как на право заключения договора об освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса, так и на право заключения договора о комплексном освоении территорий в целях строительства жилья стандартного класса.

Не всякая организация может быть участником подобных аукционов. В частности, минимальные требования, это, как минимум 3-х летний опыт строительства. При этом площадь жилья, которое должно быть построено за эти 3 года, должна быть не менее максимальной площади жилья, которое можно построить в границах предоставляемого земельного участка в соответствии с градрегламентом. Подтверждением соответствующих объемов ввода в эксплуатацию являются копии разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, которые предоставляются в составе заявки участия в конкурсе. Примечательно, что в данном случае законодатель забыл о вводном законе Градостроительного кодекса от 29.12.2004 N 191-ФЗ, который с учетом последних изменений, не предусматривает получение разрешений на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства до 01.03.2018. Таким образом, имеется явное противоречие двух НПА одного уровня, т.е. двух федеральных законов. С учетом того, что в дальнейшем приобретение помещений предусматривается в рамках Федерального Закона N 214-ФЗ, как одной из возможностей, то, соответственно, речь идет о необходимости соблюдения требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части оценки финансовой устойчивости. Т.е. должна быть соответствующая финансовая отчетность.

Также с учетом того, что по большому счету данная разновидность договора является одной из разновидностей госконтракта, речь идет о необходимости того, чтобы лицо, которое претендует на участие в конкурсе, не было включено в реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" или нового Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". Также с учетом специфики, что речь идет о строительстве жилья, указанное лицо не должно быть включено в реестр недобросовестных застройщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

В качестве обязательного условия для участия в указанных аукционах является предоставление выписки из реестров членов СРО с указанием сведений о наличии у заявителя членства в СРО по работам по организации строительства. Т.е. речь идет об осуществлении функций технического заказчика. Обращаю внимание, что при заключении госконтрактов в чистом виде, например, договоров строительного подряда, федеральная антимонопольная служба крайне негативно относится к требованию подобных допусков СРО именно ввиду того, что требование об их наличии не указано в Федеральном Законе N 44-ФЗ в частности. Градостроительный кодекс этот недостаток учел.

Комментарий к статье 46.9


Законодательством предусмотрена возможность реализации проектов КОТ не только по инициативе государства, но и по инициативе частных лиц. Причем возможна такая ситуация, когда несколько собственников земельных участков вместе принимают соответствующее решение.

Данное решение может быть принято, как собственниками участков, так и владельцами объектов недвижимости на них. Правда, при этом ряд ограничений. Соответствующая территория должна быть установлена в ПЗЗ. Участие правообладателя, не являющегося собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории не менее чем 5 лет. При этом если речь идет о соответствующем решении собственника объекта (а не земельного участка), то необходимо согласие ОМСУ или ОИГВ, уполномоченных на предоставление соответствующего участка (кроме случаев, если не меняется вид разрешенного использования).

Одной из сторон такого договора все равно выступит орган местного самоуправления. Если речь идет о нескольких правообладателях участков, то необходимо еще и соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Возможна ситуация, когда между участками, в отношении которых принято соответствующее решение вклиниваются участки государственной собственности, не обремененные правами третьих лиц. На них допускается размещение объектов социальной, коммунальной и транспортной инфраструктур (разумеется, при этом необходимо помнить про технические регламенты). Правительством РФ должен быть разработан порядок соответствующего согласования.


Для заключения договора правообладатель или заключившие соглашение правообладатели направляют в уполномоченный орган местного самоуправления подготовленные проект планировки территории и проект межевания территории, а также проект договора и в случае, если правообладателей не менее чем 2, соглашение. Срок рассмотрения документов - 30 дней.

Максимальный срок договора - 15 лет.

Комментируемой статьей определены существенные условия договора. Они сходны с аналогичными договорами КОТ.

Третьи лица могут присоединиться к договору (соответствующий срок должен быть указан в договоре). При этом необходимо откорректировать документацию по планировке территории с учетом новых территорий.

Строительство объектов инфраструктуры может быть предусмотрено, в т.ч. за счет бюджета. Правда, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором, то это - основание для расторжения договора. Тогда остальным придется строить эти объекты за свой счет. Разумеется, такой подход достаточно рискованный для бизнеса. Хотя законодатель и предусмотрел возможность взыскания убытков с органа местного самоуправления, мне лично кажется эта норма нереалистичной. Если нет денег на стройку, то с каких денег будут возмещать убытки?

Нормы о расторжении договора в связи с отсутствием финансирования у органа местного самоуправления и их последствия аналогичны ст.46.8.

Разумеется, при разработке ППТ/ПМТ в отношении данных земельных участков подлежат применению нормы ПЗЗ, генплана, действующим на момент принятия решения о комплексном развитии территории.


Комментарий к статье 46.10


Данная статья посвящена проектам КОТ по инициативе органов местного самоуправления.

Принятие такого решения возможно только при наличии Правил землепользования и застройки, и в отношении территории, обозначенной в ПЗЗ в современной системе координат, что логично, иначе не определить разрешенные виды использования участка, а в дальнейшем не получить разрешение на строительство.

Из-под сферы влияния данной статьи исключены территории с жилыми домами. При этом минимум 50% территории должны быть заняты объектами капитального строительства, указанными в комментируемой статье.

Включение в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения в соответствии с документами территориального планирования, не допускается. При этом частные территории могут быть включены в границы. При этом их правообладатели могут в течение 6 месяцев сами заключить договор на КОТ по ст.46.9. Если этого не произошло, то проводится аукцион.

Орган местного самоуправления занимается разработкой документации по планировке территории, строительством необходимой инфраструктуры (правда, это не значит, что делает это за счет собственных средств). Он же несет обязанность по информированию о принятом решении всех заинтересованных лиц в ее границах.

Договором могут быть предусмотрены обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор; перечень данных объектов и условия их передачи.

Расторжение договора возможно по суду или при грубом нарушении условий другой стороной (например, срыв сроков строительства дорог). ОМСУ может принять решение о самостоятельной реализации проекта КОТ.


Комментарий к статье 46.11


Данная статья посвящена особенностям порядка организации и проведения аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

Общие положения порядка проведения аукциона установлены ст.46.3 ГрК РФ.

Методика определения начальной цены предмета аукциона должна быть установлена высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Размещение информации об аукционе в сети "Интернет" происходит в том же порядке, как и при проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Особенностями является размещение следующей информации:

1) сведения о территории, применительно к которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в соответствии с решением о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

2) реквизиты решения органа местного самоуправления о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

3) информация о градостроительном регламенте в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, а также об утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности такой территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Комментарий к статье 47


Понятно, что до начала проектирования необходимо провести инженерные изыскания.

По общему правилу работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области инженерных изысканий. Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов). Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких СРО.

Также членство в СРО не требуются для государственных организаций, а также в случае, если доля государства в какой-либо организации более 50% при выполнении ими функций техзаказчика. Эти положения вступили в силу с 01.07.2017.

Проектирование без проведения инженерных изысканий запрещается.


Основным документом, регламентирующим изыскания, у нас является статья 47 Градостроительного Кодекса, также не следует забывать Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 N 20, которое устанавливает перечень инженерных изысканий, и, разумеется, следует учитывать требования технических регламентов. В первую очередь, это, конечно же, технический регламент "О безопасности зданий и сооружений". К сожалению, обязательного исчерпывающего перечня инженерных изысканий у нас законодательство не содержит, статья 15 Технического регламента "О безопасности зданий и сооружений" говорит о том, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы в дальнейшем спроектировать и построить, соответственно, безопасный объект. Как Вы видите, необходимость и достаточность является сугубо оценочным критерием. 20 Постановление Правительства в этом отношении нам несильно помогает, потому что формально оно, конечно, два блока инженерных изысканий содержит: первый блок - это, так называемые, основные инженерные изыскания и второй блок - это специальные виды инженерных изысканий.

Во-первых, далеко не всегда основных-то видов инженерных изысканий достаточно, то есть, если смотреть на специфику территории Российской Федерации, больше 60% территории у нас - это вечная мерзлота, Алтай, Кавказ - сейсмика, а сейчас еще и Крым добавился, Санкт-Петербург - болота, хотя тоже есть у нас карстовые процессы, Москва, Уфа - карст, то есть видим, что специфики по регионам достаточно много, и эта специфика, естественно, очень сильно отражается и на фундаментах, да и в общем-то на объекте в целом.

Одним из принципов, который необходимо использовать при проведении инженерных изысканий, является учет результатов ранее проведенных инженерных изысканий, и, наверное, вот как раз этот принцип и позволит вам определить стартовую точку по объемам инженерных изысканий и по их содержанию.

Дело все в том, что в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ ведется так называемая информационная система обеспечения градостроительной деятельности (более подробно - см. ст.56). С 01.01.2019 введено понятие государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, которые по сути призваны заменить ранее существовавшие разрозненно информационные системы обеспечения градостроительной деятельности различных уровней. Необходимо отметить, что в них поступают в частности копии отчетов о результатах инженерных изысканий. То есть в полном объеме отчеты поступают от застройщиков, которые получают разрешения на строительство. Поэтому вот эти отчеты об инженерных изысканиях и будут являться той самой отправной точкой, чтобы увидеть, а какие виды инженерных изысканий проводились.

Правительство РФ должно установить порядок, состав и форму материалов инженерных изысканий для их передачи в государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности.


Поэтому многое остается на откуп принципу добросовестности и разумности сторон. Представим себе такую ситуацию. Есть рекомендательный норматив в части глубины разведки по поиску вод при строительстве полигонов твердых бытовых отходов - 10 метров. Допустим, обратились вы с запросом в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности и увидели, что кто-то когда-то на этом участке проводил инженерные изыскания и нашли воду на уровне 10,5 метров.

Соответственно, возникает резонный вопрос: а можно ли тогда, собственно говоря, тут полигон ТБО разместить? А под каким грунтом находится эта вода, потому что глина - это один вопрос, а песок - это, уже совсем другое. То есть, соответственно, какой комплекс компенсационных мероприятий придется производить? Вот все эти вопросы, к сожалению, законодатель оставляет исключительно на откуп принципу добросовестности и разумности лица, осуществляющего инженерные изыскания, и именно по этой причине достаточно много вопросов возникает на стадии экспертизы инженерных изысканий относительно соблюдения требований технических регламентов, потому что требований этих крайне мало.

Часть 4.2 комментируемой статьи вводится обязанность формировать результаты инженерных изысканий в электронном виде, если проектная документация разрабатывается в электронном виде, в т.ч. если проектирование ведется в BIM-модели, то такие же требования применяются и к изысканиям.

Комментарий к статье 48

Что касается состава и содержания проектной документации, то основополагающей статьей на этот счет является статья 48 ГрК РФ, которая называется "Архитектурно-строительное проектирование", отчасти закон "Об архитектурной деятельности в РФ", безусловно, Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". Все остальные нормативные документы, это касается и Сводов правил, и ГОСТов это касается и ведомственных документов, которые действуют в части, не противоречащей указанным документам, соответственно, с учетом приоритета статьи 48 ГрК РФ, поскольку она входит в состав федерального закона.

Общее правило - границы проектирования равны границам земельного участка, исключение, когда земельный участок может быть еще не сформирован - объекты федерального, регионального и местного значения. В данном случае проектирование ведется на основании ППТ/ПМТ до формирования участка.

Вместе с тем, 06.04.2022 в рамках антисанкционных мер поддержки, во исполнение Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, издано постановление Правительства РФ N 603, которым установлена возможность размещения ОКСов на нескольких земельных участках. При этом должен быть соблюден ряд следующих условий: земельные участки должны быть смежными, относиться к одной территориальной зоне, иметь одинаковый вид разрешенного использования, важно, чтобы они принадлежали одному лицу (возможна, комбинация прав, собственность - аренда).

Состав разделов проектной документации определяется Правительством РФ.

В 48 статье перечислены все основные разделы проектной документации, в том числе, ПОС, но единственный раздел в отношении которого сказано, что для небюджетных объектов он может не разрабатываться, это смета. Относительно ПОСа 48 статья такого исключения не содержит. Соответственно, положения Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", говорящее о том, что для небюджетных объектов ПОС может не разрабатываться, противоречит 48 статье ГрК РФ, а значит, соответственно, не подлежат применению.

Косвенно необходимость разработки ПОСа подтверждает статья 51 ГрК РФ в части перечисления документов, необходимых для получения разрешения на строительство точно так же значится ПОС, без каких бы то ни было изъятий и некомплектность документации, представленной на получение разрешения на строительство, является самостоятельным безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Часть 12 комментируемой статьи установила перечень разделов проектной документации как для объектов капитального строительства, так и для линейных. Эта редакция вступает в силу с 01.07.2019.

Так, например, для объектов капитального строительства разрабатывается схема планировочной организации земельного участка, а для линейных - проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории).

С 01.07.2019 принципиально меняется структура разделов.

Вместо 12 разделов будет другая структура, помимо пояснительной записки и схемы планировочной организации земельного участка или проекта полосы отвода для линейных объектов будут следующие разделы, содержащие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, инженерно-технические решения и (или) мероприятия, направленные на обеспечение соблюдения:

а) требований технических регламентов, в том числе требований механической, пожарной и иной безопасности, требований энергетической эффективности, требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов к зданиям, строениям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям и системам инженерно-технического обеспечения), требований к обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

б) санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объектов;

в) требований к процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации зданий и сооружений;

г) требований технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

4) проект организации строительства объектов капитального строительства;

5) требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;

6) сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту объекта капитального строительства, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого объекта, а также в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции многоквартирного дома сведения об объеме и составе указанных работ.

Обратите внимание, что перечень разделов строительной документации, перечисленный в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", является открытым, потому что в нем фигурирует фраза "иная документация в случаях, установленных законодательством". Следует отметить, что с 01.07.2019 из ст.48 ГрК РФ эта фраза исключается. Вместо нее законодатель ограничивает случаи необходимости разработки дополнительных разделов проектной документации: в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", статьей 10 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений", статьей 30 Федерального закона от 21 ноября 1995 года N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии", пунктами 2 и 3 статьи 36 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в состав проектной документации в обязательном порядке включаются документация, разделы проектной документации, предусмотренные указанными федеральными законами.


Что же это за "иная документация в случаях, установленных законодательством"? Вариантов на самом деле много, зависит это от категории объекта. Если мы говорим о строительстве объектов на территории памятника или о строительстве объектов вблизи памятника, то здесь действует законодательство об охране памятников в виде Федерального закона N 73-ФЗ, который предусматривает необходимость разработки мероприятий по обеспечению сохранности объекта культурного наследия. Также необходимо помнить о мероприятиях по борьбе с терроризмом, про которые говорит Свод правил 132.13330.2011. Остальные разделы точно также могут фигурировать в иных федеральных законах, в зависимости от категории объектов.

Раздел "Мероприятия по эксплуатации объектов капитального строительства" до 01.07.2019 относится к категории "иные разделы проектной документации". Особую актуальность он приобрел в связи с введением в июле 2014 года ответственности за ненадлежащую эксплуатацию. Ответственность за ненадлежащую эксплуатацию формально юридически несет собственник объекта, но в дальнейшем он имеет право в регрессном порядке взыскать те выплаты, которые он был вынужден произвести в связи с ненадлежащей эксплуатацией объекта.

Естественно, собственник объекта будет пытаться максимально переложить убытки на чьи-то плечи. И дойти может хоть до изыскателей, хоть до проектировщиков, включая организацию, которая проводила экспертизу и включая органы государственного строительного надзора, частности. То есть на данный момент органы госстройнадзора отвечают наравне со всеми участниками строительного процесса.

Пока Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" не содержит требований к составу и содержанию раздела "Мероприятия по эксплуатации объектов капитального строительства", однако в этом году Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" будет кардинальным образом переписано и для некоторых объектов его содержание поменяется процентов на 80.

В частности, появится раздел, посвященный содержаниям по эксплуатации.

Многие рекомендации, о которых я сейчас скажу, нашли отражение в данном проекте Постановления Правительства РФ, поэтому в принципе, учитывая отсутствие каких-либо других рекомендаций в действующем законодательстве, можно руководствоваться этими рекомендациями, тем более, что в дальнейшем они уже найдут отражение в новой редакции Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Во-первых, застройщик или технический заказчик, хотя понятно, что наиболее заинтересован в этом будет застройщик, если он собирается объект построить для себя, а не для перепродажи, то застройщик получил право указания на срок эксплуатации как объекта в целом, так и на срок эксплуатации отдельных частей соответствующего объекта.

К сожалению, на данный момент обязательных нормативных сроков эксплуатации нет, есть рекомендуемые и 25 лет, и 50, и больше и зависит из чего и для чего объект строится. Например, некоторые производители панельных изделий для панельного домостроения говорят о том, что их панели могут прослужить 100 лет и более, то есть в принципе ничто не мешает застройщику указать срок эксплуатации объекта даже такой. Вместе с тем, необходимо помнить, что срок эксплуатации и гарантийный срок не одно и то же. Гарантийный срок на строительно-монтажные работы определяет статья 756 ГК РФ. И этот срок составляет минимум 5 лет, если договором не установлен больший срок.

Закон позволяет увеличивать этот срок, но не уменьшать, то есть, если в рамках договора строительного подряда вы видите, что гарантийный срок на выполненные строительно-монтажные работы составляет что-то отличное в меньшую сторону от 5 лет, действует императивная норма ГК РФ, то ест в этой части договор также не подлежит применению.

Соответственно, если мы говорим о мероприятиях по эксплуатации, то я советую в рамках задания на проектирование произвести разбивку мероприятий по эксплуатации на 2 группы: долгосрочные, к которым можно отнести и реконструкцию, и капитальные ремонты, текущие ремонты, и повседневные мероприятия, которые будут у Вас выполняться вне зависимости от сезонного фактора, и группа мероприятий, которая будет подвержена сезонному фактору, например, уборка снега с крыши зимой, в частности.

Также нужно учитывать специфику Вашего объекта, если, например, у вас производство с категорией "чистые помещения", соответственно необходимо будет прописать комплекс мероприятий, которые будут обеспечивать поддержание соответствующих параметров этих чистых помещениях.

Одним из мероприятий по эксплуатации, которое я настоятельно рекомендую Вам указывать, являются осмотры и обследования объекта.

Понятно, что большинство обследований у нас и начинается с визуального осмотра (наличие прогибов балок, ферм, трещин на штукатурке и т.д.) и потом по факту выявления каких-то нарушений уже можно говорить о необходимости проведения каких-то дополнительных испытаний. Вовсе необязательно предусматривать ручное проведение каких-то испытаний, возможно, есть смысл установить какие-то датчики, которые в автоматическом режиме будут осуществлять мониторинг состояния каких-то конструкций, машин, механизмов и опираться, соответственно, в дальнейшем на эти сведения.

Что любопытно и очень многие об этом забывают в числе обязательных пунктов СП "Жилые здания многоквартирные", является наличие в составе, подчеркиваю, проектной документации, такого документ как "Инструкция по эксплуатации многоквартирного жилого дома". Как раз в этой "Инструкции по эксплуатации многоквартирного жилого дома" и необходимо прописывать мероприятия по эксплуатации.

В проекте на строительство или реконструкцию многоквартирного жилого дома обязательно необходимо указать сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ.

Понятно, что можно не все мероприятия по эксплуатации прописывать на стадии проектирования и, зачастую, в этом действительно нет необходимости, потому что может привлекаться какая-то сторонняя организация, эксплуатирующая, но во всяком случае "скелет" мероприятий по эксплуатации должен быть указан в проектной документации.

Если что-то случается с объектом, то собственник будет проверять всю полноту документации на объект. Начиная от изысканий, включая проект, включая заключение экспертизы, включая исполнительную документацию, может быть на стадии строительства были допущены какие-то ошибки, включая эксплуатационную документацию. То есть Вы в принципе можете указать, что на стадии эксплуатации необходимо разработать какой-нибудь регламент, он не будет входить в состав проектной документации, потому что обязанности по исполнению договора на проектирование и вообще любого договора заканчиваются моментом подписания акта приема-передачи выполненных работ, это означает, что Вы как проектировщик выполнили свои обязанности в полном объеме.

Соответственно, если у Вас в проектной документации будет указано на необходимость разработки неких регламентов уже на стадии эксплуатации, проектировщик за их разработку никак ответственности нести не может, этим будет заниматься эксплуатирующая организация. Что касается ответственности, ответственность за ненадлежащую эксплуатацию, если была причинена гибель лицу, то наследникам погибшего собственник объекта должен будет выплатить 3 млн.рублей, тяжкий вред здоровью - 2 млн.рублей, средней тяжести вред здоровью - 1 млн.рублей. Это штрафная выплата, то есть это административно-правовая мера ответственности, а не гражданско-правовая, то есть любые расходы на лечения, упущенная выгода и т.д. будут определяться сверх этой суммы по желанию "левой пятки судьи", то есть в каждом конкретном случае индивидуально.

Следует обратить внимание: при разработке раздела по эксплуатации между застройщиком и проектировщиком есть очень яркое противоречие. Застройщик хочет в объекте просуществовать долго и счастливо с минимальными затратами, с минимальными усилиями по его поддержанию в божеском состоянии, а проектировщик хочет прописать этот раздел таким образом, чтобы или мероприятия по эксплуатации были сложно доказуемы, выполнение этих мероприятий было очень дорогостоящее, мероприятия были бы или сложные по своей процедуре с тем, чтобы в любой момент можно было сказать: "это - не я, это - ненадлежащая эксплуатация объекта".

В качестве примера приведу ситуацию, которая у меня на одном из семинаров произошла, когда сидели эксплуатирующая организация по автомобильным дорогам и проектанты, плюс еще строительная организация. Так вот проектанты у эксплуатирующей организации, которая выступала по совместительству в роли технического заказчика и, соответственно, выдавала задание на проектирование, проектировщики спросили: "Эксплуатант, ты нам хочешь в здании на проектирование прописать то, чтобы данная автомобильная дорога эксплуатировалась без ремонта в течение 10 лет? Вы много таких дорог видели? Соответственно, мы тебе сейчас напишем в рамках проектной документации мыть дорогу каждый день с капелькой Fairy". Ах не мыл? Результат - ненадлежащая эксплуатация, никакие гарантийные обязательства и даже обязательства в процессе эксплуатации в таком случае на нас возложены быть не могут, требуйте со своей эксплуатирующей организации.

Для жилых домов введен дополнительный раздел - сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ. Требования данного раздела должны учитываться при разработке программ по капитальному ремонту жилых домов.


Мероприятия по борьбе с терроризмом. Вкратце расскажу про СП 132.13330.2011, благо, что с 01.07.2015 он стал обязательным. Комплекс мероприятий зависит от уровня ответственности здания. Только здесь под уровнем ответственности подразумеваются не конструктивные особенности объекта, как говорит Технический регламент "О безопасности зданий и сооружений", а под уровнем ответственности понимается риск наступления неблагоприятных последствий и их масштаб. Критерии отнесения к тому или иному уровню ответственности должны быть определены Правительством РФ. Пока их нет, и действуют, соответственно, переходные положения, которые в самом этом своде правил отображены, говорящие о том, что уровень ответственности определяется застройщиком или техническим заказчиком в рамках задания на проектирование.

Советую особое внимание обратить Ростехнадзоровским объектам на наименование этих уровней ответственности, потому что Ростехнадзор эти понятия, зачастую, толкует буквально, то есть по территориальной привязке. Например, если говорить о классификации уровней ответственности, третий уровень ответственности - это, когда "масштаб бедствия" будет носить локальный или муниципальный характер, второй уровень ответственности - межмуниципальный или региональный, первый уровень ответственности - межрегиональный или федеральный.

То есть, если у Вас, например, автомобильная дорога с каким-нибудь длинным мостом, который будет относиться к категории технически сложных и уникальных объектов оказывается на территории двух или более муниципальных образований, что запросто, учитывая ширину некоторых рек, соответственно, для Вас будет как минимум сразу второй уровень ответственности, если это еще и не разные субъекты РФ, тогда однозначно первый уровень ответственности для вас будет. Если у вас, например, санитарно-защитная зона заходит на границу смежного района или на границу смежного субъекта Российской Федерации, что для того же первого класса опасности по СанПину по санитарно-защитным зонам достаточно легко может получиться, то соответственно это опять-таки вторая или первая категория по уровню ответственности. Для непромышленных объектов все значительно проще. Действительно, можете выбирать третий уровень ответственности, в этом контексте претензий от региональных органов строительного надзора, как правило, возникать не будет.

Второй критерий отличается для промышленных и для непромышленных объектов. Для непромышленных объектов это максимальная численность человек, которые могут единовременно находиться на территории объекта. Там градация следующая: до 50 человек - СП практически не применимо, дальше 50-500 и 500 плюс.

Для промышленных предприятий - это площадь. До 1500 м и свыше 1500 м. Только, пожалуйста, относитесь к этому критерию очень щепетильно, потому что промышленное предприятие - это имущественный комплекс, то есть это группа зданий, связанных между собой, хотя бы, по технологическому признаку. Соответственно, как правило, это касается Ростехнадзоровских объектов, речь будет идти о суммировании площадей нескольких взаимосвязанных объектов, особенно, если у вас объект зарегистрирован в качестве объекта ОПО не по зданиям, а по площадкам, то с большой долей вероятности все здания и сооружения, находящиеся в границах одной площадки, они будут считаться по совокупности площадей. Поэтому для промышленных объектов советую все-таки руководствоваться первым критерием "Уровень ответственности", но с учетом той территориальной особенности, про которую указано выше.

Для непромышленных объектов, действительно, численность человек на его территории - достаточно простой критерий, потому что, когда Вы осуществляете проектирование этих объектов, Вы рассчитываете пути эвакуации, Вы рассчитываете количество машиномест, исходя из численности сотрудников и исходя из численности приезжающих к ним. Как раз эти расчеты должны будут лечь в основу определения численности человек, которые могут единовременно находиться у вас на территории объектов.

По комплексу мероприятий следует отметить, что большинство мероприятий реально применяется, то есть такие, например, мероприятия как видео наблюдение, контрольно-пропускной режим, металлодетекторы, иногда газоанализаторы, естественно нужно учитывать как специфику объекта.

Как правило, значительная часть этих мероприятий у вас отражена даже в других разделах проектной документации. Но, к сожалению, специфика Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" такова, что даже, если у вас часть мероприятий где-то отображена, но есть необходимость их выделения в отдельный блок, в виде отдельного подраздела проектной документации, к коим относятся мероприятия по борьбе с терроризмом, будьте добры скопируйте и вставьте в этот раздел. Да, речь идет о несовершенстве законодательства, речь идет об отсутствии такой фигуры при проведении экспертизы как ведущий эксперт, который бы смог снять эти замечания, найдя информацию просто в других разделах. Но, к сожалению, это так , поэтому дублируйте информацию. Например, достаточно много этих мероприятий содержатся в разделе ГО и ЧС.

Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" для автомобильных дорог выделяет два этапа. Один этап - это подготовка, а второй этап - это непосредственно строительно-монтажные работы. То же самое касается объектов метрополитена. То есть до того момента как начнется строительство основного тоннеля, необходимо произвести определенные подготовительные мероприятия для того, чтобы запустить туда горнопроходческий щит, это тоже выделяется в качестве отдельного этапа.

Также исключение сделано для линейных объектов транспортной инфраструктуры, включенных в перечень объектов инфраструктуры, в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей. Строительство данных объектов, помимо стандартных нормативных правовых актов, регламентируется в рамках Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также Распоряжения Правительства РФ от 26.10.2020 N 2774-р "Об утверждении перечней объектов инфраструктуры, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей, в отношении которых применяются особенности, установленные Федеральным законом "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Распоряжения Правительства РФ от 07.09.2020 N 2278-р "Об утверждении Перечня объектов инфраструктуры, в отношении которых применяются особенности, установленные Федеральным законом "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - БАМ-2, Транссиб-2).

Для объектов БАМ-2 и Транссиб-2 автономность - не является определяющим критерием выделения этапа.

Несколько слов о разделе проектной документации "ПОС" и необходимости его разработки. Многие коммерческие застройщики относятся к ПОСу формально, пользуясь тем, что, действительно, этот раздел проектной документации на экспертизу можно не отдавать, и тем, что состав и содержание этого раздела в рамках коммерческих объектов, можно действительно определять с застройщиком и техническим заказчиком в рамках задания на проектирование.

В таком случае некоторые застройщики, смотря 51 статью ГрК РФ, которая говорит о том, что срок действия разрешения на строительство определяется графиком производства работ, пытаются свести ПОС именно к графику. При этом пытаются сделать его минимально детализированным, руководствуясь следующим заблуждением: на стадии извещения о начале строительства составляется программа проведения плановых проверок, и некоторые застройщики считают чем реже орган госстройнадзора будет присутствовать на объекте, тем лучше. Но это не совсем так.

Понятно, что орган госстройнадзора не должен присутствовать у вас на объекте постоянно, и, если он слишком часто присутствует, это показатель того, что что-то у Вас на объекте не все гладко. Но тем не менее какие-то разумные рамки присутствия органа госстройнадзора на стройплощадке должны быть. Госстройнадзор обязан проверить все те работы, которые влияют на безопасность объекта, а перечень видов работ, влияющих на безопасность объекта, устанавливает Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства".

Соответственно, нравится это застройщикам или не нравится это застройщикам, проверять органы государственного строительного надзора будут всю полноту работ. Поэтому, наверное, лучше, чтобы свайный фундамент был проверен, когда идёт его устройство, а не когда стоит уже коробка, Вы делаете благоустройство и выясняется, что что-то со сваями не то.

С другой стороны, конечно, график не нужно перегружать детализацией, но нужно его делать максимально разумным с точки зрения возможности появления инспектора на стройплощадке Вам в помощь, а не в качестве врага, который должен вас штрафовать. Тем не менее, помимо графика, что я настоятельно рекомендую включать в ПОС, и об этом кстати говорит Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", ряд положений.

Законодатель в комментируемой статье установил ряд особенностей для объектов, финансирование которых предусмотрено за счет бюджета различных уровней.

В случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 настоящего Кодекса (бюджетные организации, а также организации, где доля бюджета составляет 50 и более %), осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации, а также подготовку проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в иных случаях, не указанных в ч.12.2 комментируемой статьи.


Кроме того, в случае строительства объекта ИЖС за счет бюджета, необходима разработка проектной документации.

При разработке проектной документации следует обратить особое внимание на форму задания на проектирование - Приказ Минстроя России от 01.03.2018 N 125/пр "Об утверждении типовой формы задания на проектирование объекта капитального строительства и требований к его подготовке". При этом Минстрой России вправе установить форму задания не только для проектов "полного цикла", к которым применим указанный выше приказ, но и для всех бюджетных объектов.

С момент утверждения классификатора объектов капитального строительства сведения об объекте капитального строительства в задании застройщика или технического заказчика на проектирование и в проектной документации подлежат указанию в соответствии с классификатором объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства).

У нас, к сожалению, практически нет обязательных норм, касающихся состава рабочей документации. Есть одна фраза в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", которая говорит о том, что в состав рабочей документации входит текстовая часть, графическая часть, а также спецификация. Текстовая и графическая часть входит и в состав проектной документации, а спецификации тоже не всегда являются безусловным отличительным признаком проектной документации от рабочей документации. Если взять в качестве примера детские дошкольные учреждения, то спецификация оборудования там есть, потому что то же самое питание в школе должно организовываться на полуфабрикатах или посредством полного цикла приготовления. От этого зависит оборудование, которое будет стоять в пищеблоке, от этого будет зависеть площадь этого пищеблока. То же самое касается классов, классы для разновозрастных детей должны быть оборудованы по-разному, поэтому спецификация зачастую встречается и в составе проектной документации.

Больше обязательных требований по рабочей документации законодательство не содержит. Зато очень много документов добровольного применения ведомственного уровня в виде, например, ОДМ при строительстве автомобильных дорог, целая группа ОДМов, в виде стандартов организации естественных монополий (РЖД, ГАЗПРОМ и тому подобных организаций), которые действительно устанавливают свои требования к составу и содержанию рабочей документации. Но тем не менее, все эти документы изначально имеют характер добровольного применения.

Для того, чтобы ими руководствовался и проектировщик в безусловном порядке, естественно в части, не противоречащей обязательным требованиям и для того, чтобы потом экспертиза могла понимать, какие еще требования Вы на себя возлагаете помимо обязательных требований, для этого ссылки на эти добровольные документы должны быть отражены сначала в задании на проектирование, которое подшивается к общей пояснительной записке, и в дальнейшем в качестве ответа на вопрос "а что входит у меня в состав рабочей документации в разделе ПОС". Отчасти этот подход позволит Вам избежать споров в части защиты авторских прав, потому что разработка документации по реализации проектных решений относится к категории исключительных прав генерального проектировщика, которые должны передаваться всегда отдельно.

В рамках среднестатистического договора на проектирование соответствующие права не переходят. Соответственно, если договор на разработку рабочей документации дальше заключен с кем-то другим, минуя первоначального проектировщика, то первоначальный проектировщик может пойти в суд с иском о переводе прав и обязанностей на себя по тому договору, о взыскании ущерба, и самый плохой вариант - о приведении объекта в соответствие с требованиями проектной документацией. Последний вариант возможен и в ситуации, если даже и перешло исключительное право на разработку рабочей документации третьим лицам, но не определён состав и содержание этой рабочей документации. То есть первоначальный проектировщик может решить, что слишком сильно переработали его документацию и от первоначального его замысла мало что осталось. Поэтому во избежание подобных вопросов или, во всяком случае, в целях минимизации соответствующих рисков, лучше ответ на вопрос о составе и содержании рабочей документации указать в составе проектной документации.

В дальнейшем, к сожалению, возникают проблемы с комплектностью исполнительной документации.

К сожалению, у нас законодательство не содержит исчерпывающего перечня исполнительной документации. Есть минимальный примерный. Есть замечательная фраза - иная документация, характеризующая построенный объект, но перечня нет. В значительной части, состав и содержание исполнительной документации базируется на стандартах организации, ОДМах, ВСНах, и тому подобных добровольных документах. Однако, когда встанет вопрос о качестве выполненных работ, об объемах выполненных работ, о комплектности исполнительной документации сначала между заказчиком и подрядчиком, причем я имею виду и генподрядчики и субподрядчики, я объединяю в данном случае весь блок подрядчиков, а потом соответственно между техническим заказчиком и органом государственного строительного надзора или между органом государственного строительного надзора и заказчиком, который возложил на себя функции технического заказчика, очень сложно будет доказывать друг другу, что имелось в виду в части комплектности исполнительной документации. Есть ли необходимость проведения гидравлических испытаний какого-нибудь трубопровода, если это нигде не указано в проектной документации?

Это же касается и состава актов освидетельствования скрытых работ, и актов освидетельствования ответственных конструкций. Законодатель не говорит, какие виды работ, какие виды конструкций подлежат освидетельствованию. И, если это нигде не очертить, то будут возникать "забавные" требования. Из реальных примеров могу привести следующий: коллеги из государственного строительного надзора одного из регионов потребовали от технического заказчика на стадии итоговой проверки акт освидетельствования скрытых работ на посевной материал.

Возникает резонный вопрос: конкретно в той ситуации речь шла о строительстве среднестатистического бизнес - центра в среднестатистическом городе N. Этот бизнес-центр не стоял на каком-то склоне, который имел свойство оползать или осыпаться. Это не территория детского дошкольного учреждения, где нельзя сажать ядовитые растения ввиду того, что дети имеют свойство пробовать все, что им попадет под руку, на зуб. Это обычный среднестатистический бизнес-центр.

Соответственно к безопасности разновидность травы, которую собирались туда посадить, не имеет ни малейшего отношения. Так вот чтобы избегать таких "хотелок" органов государственного строительного надзора, желательно где-то эти вопросы освещать и освещать именно в рамках проектной документации. Рабочая документация Вам поможет в вопросах работы с вашими подрядными организациями, потому что зачастую строительство осуществляется все-таки на основании рабочей документации, а не проектной.

Хотя ранее Минрегион, а сейчас Минстрой по-прежнему поддерживают позицию, что можно строить на основании проекта, что он должен быть достаточно детальным. По этой причине, чтобы ограничить круг хотелок со стороны органа государственного строительного надзора, я мало того, что рекомендую в ПОСе указать состав и содержание исполнительной документации, я настоятельно рекомендую отдать ПОС наряду со всеми остальными разделами проектной документации на экспертизу.

Соответственно, Вы существенно сузите круг желаний и инспектора органа государственного строительного надзора и очень сильно усилите свои позиции с точки зрения законности требования от ваших подрядных и субподрядных организаций по предоставлению какого-то перечня исполнительной документации.

Вопросами защиты авторских прав органы государственного строительного надзора не занимаются вообще. Единственный случай, когда государственные структуры должны озадачиться защитой авторских прав, и то отчасти, это как раз-таки организация, проводящая экспертизу проектной документации, в том числе и государственную экспертизу. Когда речь идет и попытке применения типовой проектной документации или проектной документации повторного применения в комплекте документации, подаваемой на экспертизу, присутствует так называемый лицензионный/сублицензионный договор.

По типовой проектной документации следует отметить, что на данный момент у нас не лимитируется срок, в течение которого проектная документация считается типовой. То есть вопрос этот регламентирует Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", которое не содержит срока, в течение какого проектная документация считается типовой. И здесь нужно понимать, что использование типовой проектной документации и проектной документации повторного применения с одной стороны несет за собой ряд плюсов. В первую очередь, это деньги и, конечно же, сроки. Но нужно учитывать такую маленькую особенность - у нас нормативно-техническое регулирование меняется стремительными темпами.

Особенно это стало прослеживаться с февраля прошлого года, когда вступил в силу первый Технический регламент Таможенного союза "О безопасности лифтов". И с тех пор идет интенсивная замена национальных технических регламентов техническими регламентами сначала Таможенного союза, а с 2016 года ЕАЭС. Последнее изменение, которое произошло, как раз с 15.02.2015 вступил в силу Технический регламент Таможенного союза "О безопасности автомобильных дорог".

Предметом проверок при осуществлении государственного строительного надзора является в частности проверка соответствия строящегося или на стадии другой проверки построенного объекта, требованиям не только проектной документации, но и требованиям градостроительных регламентов. О предмете государственного строительного надзора более подробно скажу в рамках 54 статьи.

Но тем не менее госстройнадзор столкнется с той проблемой, что у вас объект на какой-то определённый момент не будет соответствовать требованиям градостроительных регламентов, просто ввиду того, что они изменились. И вот здесь законодательство, к сожалению, не предусматривает защитного механизма как раз для проектной документации повторного применения или для типовой проектной документации. Любые изменения, которые как Вам кажется, пойдут во благо в целях приведения в соответствие проектной документации требованиям технических регламентов уже выведут эту проектную документацию из категории типовой, то есть это будет полноценная проработка проектной документации с нуля, повторное проведение некой экспертизы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Поэтому при применении проектной документации типовой или повторного применения, нужно проверять годность этой проектной документации именно на соответствие требованиям градостроительных регламентов. Да, Минстрой сейчас ведет реестр типовой проектной документации. Эта функция перешла ему по наследству от ликвидированного Минрегиона, я бы не сказала, что для коммерческих застройщиков реестр типовой проектной документации интересен. Потому что для этого реестра, помимо того, что проектная документация должна была когда-то пройти и получить положительное заключение экспертизы, действует еще один критерий, что проект должен соответствовать сметным нормативам и быть экономически эффективным. То есть туда в значительной части входят социальные объекты: ДДУ, школы и именно те, в которых заинтересовано государство.

Если вы, например, занимаетесь строительном жилья повышенной комфортности, вряд ли вы будете заинтересованы в типовом детском садике, скорее всего у жильцов подобного жилья, требования несколько более жесткие к тем учреждениям, где будут учиться их дети, и типовка может этим требованиям просто не отвечать. Понятно, что подобные учреждения будут стоить несколько дороже, а не грубый расчет 1 млн. на одного ребенка.

Часть объектов, в этот реестр входящих, действительно, касается строительства жилья, то есть там проектная документация на строительство жилых домов. Но опять-таки нормативы, которые в свое время устанавливал Минрегион, по стоимости, а сейчас устанавливает Минстрой, мягко скажем, далеки от кирпично-монолитного строительства. Скорее всего, это панель, панель какой-нибудь далеко не новой серии, далеко не с самыми комфортными планировками даже с точки зрения эргономичности, хотя где-то принцип эргономики у нас прописан в СП по жилью, но поскольку нормативов обязательных по эргономике нет, добровольные есть, но они касаются цветовой гаммы. Соответственно вряд ли население у нас хочет жить в хрущевках или их аналогах. Поэтому типовая проектная документация на строительство жилья тем более не сильно популярная, для вас она будет интересна в том случае, если вы будете участвовать в тендерах в рамках строительства жилья по госзаказу.

Один из популярных вопросов - грань между линейным объектом и объектом капстроительства. Определение объекта капительного строительства содержится в статье 1 Градостроительного Кодекса РФ, оно нечеткое, размытое. Определение линейного объекта тоже нечеткое, тоже размытое содержится в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". Из-за этого часто возникает вопрос: А вот эта конкретная труба, вот этот конкретный кабель, это сеть инженерно-технического обеспечения в составе соответственно раздела "Сети инженерно-технического обеспечения" или это самостоятельный линейный объект?

Законодатель частично попытался помочь нам, классифицировав в законе "Об автомобильных дорогах" все-таки автомобильные дороги в виде линейного объекта. И все, что входит в качестве обустройства автомобильной дороги, это всего лишь сооружение, но в составе единого линейного объекта под названием "Автомобильные дороги". Правда иногда хочется сказать: "А лучше бы ты, законодатель, такую ясность не вносил". Потому что та же статья 1 Градостроительного кодекса содержит в себе определение реконструкции. Их там два: реконструкция объекта капитального строительства и реконструкция линейного объекта. Одним из характеризующих признаков реконструкции линейного объекта является изменение пропускной способности или изменение полосы отвода. Как только Вы собираетесь построить что-то рядом с автомобильной дорогой, классический пример - АЗС, но Вам нужно сделать въезды и съезды и с большой долей вероятности, что вы каким-то образом повлияете на пропускную способность, это один момент - возможно, изменится полоса отвода. Иногда при строительстве таких объектов формально юридически приходится делать реконструкцию линейного объекта, которая по большому счету выражается в том что "въезды, выезды обустроили, пожалуйста, сделайте реконструкцию".

В большинстве случаев приходится опираться на позицию Минрегиона, которую Минрегион изложил в письме 13137-ИП/08 от 20.05.2011, и благо судебная практика стала поддерживать эту позицию Минрегиона.

Ситуаций несколько.

Первая ситуация. Есть земельный участок, в границах которого находится объект капитального строительства, к нему подходят некие сети в границах этого земельного участка. Они служат исключительно для обслуживания этого объекта капитального строительства, не являются транзитными, соответственно, это сеть инженерно-технического обеспечения.

Второй вариант. Есть земельный участок. Есть планировочная единица, наиболее привычная для нас по звучанию планировочная единица - квартал, однако необязательно, это может быть и микрорайон. В общем это некая единица, ограниченна красными линиями. Те трубы и кабели, которые идут в границах этой планировочной единицы, служат для обслуживания вот этого одного объекта капитального строительств, чей земельный участок находится в границах планировочной единицы, не являются транзитными - это тоже сети.

Соответственно, все, что выходит за границы планировочной единицы, это будет являться самостоятельными линейными объектами. Другой вопрос, что иногда планировочные единицы не сформированы, иногда просто есть земельный участок, потому что когда-нибудь там был проект детальной планировки, который 10 раз уже хотели поменять, и сейчас уже по факту квартал уже выглядит совершенно не так, как предполагалось, что он будет выглядеть в 70х-80х годах. Поэтому иногда проще сказать: "пускай это будет линейный объект" (соответственно, до границ земельного участка) всего лишь по той простой причине, что в ряде случаев разработка проектов планировки, проектов межевания территории для линейных объектов проще, чем для установления именно границ планировочной единицы.

То есть, например, уже Градостроительный Кодекс сказал, о том, что не требуется проведение публичных слушаний по разработке проектов планировки, проектов межевания территории для линейных объектов, проходящих по лесам. Дополнительные исключения может устанавливать регионально законодательство. А отсутствие необходимости разработки проектов планировки, проектов межевания территории в полном порядке, то есть с общественными обсуждениями, облегчает эту процедуру и уменьшает ее срок как минимум месяца на 3, а то и на 4. Поэтому иногда имеет смысл сказать: "пускай это будет линейный объект" до границы моего земельного участка, но я готов разработать проект планировки, проект межевания территории для него как для линейного объекта, а не для квартала в целом, чтобы это не стало линейным объектом.

А так для всех случаев могу дать общий совет: как вы лодку назовете, так она и поплывет. То есть не надо называть объект - подстанция с ВЛ, не надо делать основным объектом подстанцию, потому что с большой долей вероятности границы ВЛ окажутся за границами земельного участка, предназначенного под подстанцию, и за границами планировочной единицы, если она вообще там есть.

Наверное, есть смысл назвать ВЛ с подстанцией в качестве площадного сооружения, и разработать единый проект планировки, проект межевания территории, на условно трассу прокладки этой ВЛ и подстанции.

И самый главный момент, на который хочу обратить ваше внимание - Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" не позволяет смешивать свою часть первую и часть вторую, то есть состав проектной документации на объекты капитального строительства и на линейные объекты, поэтому не надо пытаться разработать некий гибрид проекта полосы отвода и схему организации планировочной земельного участка. Это разные разделы для разных объектов. А не что-то такое "гибридистое".

Работы по договорам о подготовке проектной документации, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области архитектурно-строительного проектирования, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Выполнение работ по подготовке проектной документации по таким договорам обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования (главными инженерами проектов, главными архитекторами проектов). Работы по договорам о подготовке проектной документации, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких СРО.

Также не требуется быть членами СРО государственным учреждениям и компаниям с долей государственного участия более 50%.

Не является обязательной разработка проектной документации в отношении ИЖС и садовых домиков, что, однако, не лишает застройщика права на ее разработку.

В случае, если проектная документация подлежит экспертизе, то по умолчанию она подлежит утверждению после получения положительного заключения.

Части 15.2 и 15.3 ст. 48 ГрК РФ предусматривают по совокупности два основания для утверждения застройщиком (техзаказчиком) изменений в проектную документацию в случаях, если указанные изменения не затрагивают конструктивную надежность и иные характеристики безопасности, указанные в ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ:

- заверение проектировщика;

- подтверждение данного обстоятельства от организации, проводившей экспертизу, полученного по результатам экспертного сопровождения.

Следует отметить, что специальной формы заверения проектировщика ГрК РФ не содержит, равно как и не наделяет иные органы власти утверждать таковую. Ввиду чего, представляется возможным использовать формулировки, аналогичные "клятве ГИПа", содержащейся в составе раздела "Пояснительная записка".

Еще одно обстоятельство, на которое следует обратить внимание, - законодатель не требует, чтобы соответствующие изменения и заверения давал именно тот же проектировщик, который первоначально разрабатывал проект. В данном случае вопрос соблюдения авторского права - риск застройщика (техзаказчика), что позволит, при необходимости и соблюдении авторских прав, вносить соответствующие изменения силами иной проектной организации, отличной от первоначального проектировщика, в т.ч. и разработчиками стадии "РД".


Комментарий к статье 48.1


Статья 48.1 определяет особо опасные, технически сложные и уникальные объекты. Разграничение между объектами обыкновенными и данными категориями объектов необходимо для определения в дальнейшем органа власти, который будет осуществлять государственный строительный надзор, и организации, которая будет в дальнейшем проводить экспертизу проектной документации.

Все объекты, указанные в данной статье, подлежат исключительно обязательной государственной экспертизе. Данная статья имеет ряд отсылок к другим федеральным законам, которые также устанавливают ряд критериев, по которым объекты могут быть отнесены к статье 48.1 Градостроительного кодекса РФ.

Например, не все гидротехнические сооружения относятся к особо опасным и технически сложным, а лишь гидротехнические сооружения 1 и 2 классов, устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений. В данном случае речь идет о федеральном законе от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений".

Такая же отсылочная норма содержится в категории "Сооружения связи", являющихся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством РФ о связи. В данном случае речь идет о Федеральном законе от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи". Одна из наиболее распространенных категорий особо опасных объектов устанавливается в рамках Приложения 1 и частично Приложения 2 Федерального закона от 21.07.97 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов". Относительно данного закона следует пояснить, что бытует заблуждение, что все сооружения в границах площадки ОПО должны быть сооружениями первого уровня ответственности, то есть повышенного уровня ответственности в соответствии с Техническим регламентом "О безопасности зданий и сооружений".

Это не так, потому что объекты ОПО и особо опасные, технически сложные и Уникальные объекты - это две категории, которые пересекаются частично, на не в полной мере.

Также к отсылочным нормам необходимо отнести позицию об отнесении к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам портовые гидротехнические сооружения, относящиеся к объектам инфраструктуры морского порта, за исключением объектов инфраструктуры морского порта предназначенных для стоянок и обслуживания маломерных, спортивных, парусных и прогулочных судов.

В данном случае отсылка идет на Федеральный закон от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Критерием уникальности объектов являются определенные конструктивные особенности. Например, высота не более, чем 100 м делает объект объектом обыкновенным, более, чем 100 м относит объект к уникальным. Для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров.


Также к уникальным будут относиться объекты с консолью боле 20 м и ряд других объектов с теми характеристиками, которые указаны в части 2 статьи 48.1 Градостроительного Кодекса РФ. При этом, нужно понимать, что помимо того, что данные объекты подлежат обязательной государственной экспертизе, при этом, если мы говорим о стоимости проектирования данных объектов, то в данном случае применяется коэффициент 1,5 в соответствии с пунктом 3.3 Методических указаний по применению справочных базовых цен на проектные работы в строительстве, утвержденных приказом Минрегионразвития РФ от 29.12.2009 N 620.

Комментарий к статье 48.2

Данная статья посвящена проектной документации повторного применения.

Термин "модифицированная проектная документация", равно как и само такое понятие был исключен из ГрК РФ Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ.


Во-первых, проектная документация должна быть включена в реестр, ведение которого осуществляет Минстрой России. Для этого документация должна соответствовать нескольким критериям:

1) соответствие проектной документации установленным Правительством Российской Федерации критериям экономической эффективности проектной документации, подтвержденное положительным заключением государственной экспертизы проектной документации;

2) возможность использования проектной документации при подготовке проектной документации для строительства объекта капитального строительства, аналогичного по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство;

3) наличие у Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования исключительного права на проектную документацию.

Правительство РФ устанавливает порядок признания проектной документации экономически эффективной, а также порядок истребования ее у правообладателей.

Для бюджетных объектов закрепляется обязательное применение экономически эффективной проектной документации (если есть подобные проекты). Исключение сделано для объектов, указанных в ст.48.1 ГрК РФ и объектов культурного наследия. Сейчас пока фактически реестр экономически эффективной проектной документации и ТПД един. Со временем ТПД будет заменяться в этом реестре экономически эффективной ПД.

Критерии, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о признании проектной документации экономически эффективной проектной документацией повторного использования, установлены приказом Минстроя России от 16 октября 2018 г. N 662/пр.

В соответствии с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 31 марта 2017 г. N 389 "О порядке признания проектной документации повторного использования экономически эффективной проектной документацией повторного использования" Минстроем России ведется работа по формированию реестра экономически эффективной проектной документации повторного использования (далее - реестр).

Согласно статьи 110.1 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" государственному заказчику, от имени которого заключен контракт, принадлежит исключительное право использовать произведение архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства, созданное в ходе выполнения такого контракта, путем разработки проектной документации объекта капитального строительства на основе указанного произведения, а также путем реализации произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства. Также государственный заказчик имеет право на многократное использование проектной документации объекта капитального строительства, разработанной на основе произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства, без согласия автора произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства.


На основании изложенного в случае заинтересованности применения государственным заказчиком (А) проектной документации, включенной в реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования, исключительные права на которую принадлежат государственному заказчику (Б), государственный заказчик (А) для получения необходимой проектной документации повторного использования обращается с официальным запросом в адрес государственного заказчика (Б).


Комментарий к статье 49


Основной статьей, регламентирующей экспертизу проектной документации, является 49 статья. Порядок и организация проведения государственной экспертизы регламентируются постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145. Порядок и организация проведения негосударственной экспертизы регламентируются постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 N 272.

По общему правилу проектная документация подлежит экспертизе. Исключения указаны в ч.2, 3, 3.1 и 3.8 комментируемой статьи.

При этом если указанные объекты относятся к категории объектов с массовым пребыванием людей, то их проектная документация подлежит экспертизе. Критерии наличия массового пребывания людей должны быть определены Минстроем России. Пока формально отдельного документа, определяющего данные критерии нет, практика исходит из критерия 50 и более человек, что связано с мероприятиями по борьбе с терроризмом, а требованиями пожарной безопасности (путями эвакуации) и категориями надежности электроснабжения.


Есть определенные категории объектов, которые по-прежнему подлежат обязательной государственной экспертизе. Это объекты обороны, безопасности, объекты, строящиеся в территориальных водах, на континентальном шельфе, территории посольств и консульств, объекты капитального строительства, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории и т.д. Обратите внимание, если объект в целом расположен на территории двух и более субъектов РФ, то при реконструкции на территории одного, все равно речь идет о госэкспертизе.


Обязательной государственной экспертизе подлежит проектная документация объектов, если это ОКН регионального и местного значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного значения затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанного объекта), объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий; объектов размещения отходов, объектов обезвреживания отходов.

Также обязательной государственной экспертизе подлежит проектная документация объектов, в случаях, если проводится оценка достоверности ее сметной стоимости, за исключением случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта линейных объектов и сооружений на них для выполнения мероприятий по подключению (технологическому присоединению) объектов капитального строительства к сетям газораспределения.

Во всех остальных случаях застройщик или технический заказчик вправе выбирать, куда ему направлять проектную документацию: на государственную или негосударственную экспертизу.

Обратите внимание, что на данный момент создан единый реестр заключений экспертизы, до включения в который сведений о заключении его выдача невозможна, за исключением объектов государственной тайны. Ведение данного реестра регулирует ст.50.1 комментируемого кодекса.

В ряде случаев необходимость проведения экспертизы обусловлена привлечением бюджетного финансирования. Например, не требуется проведение экспертизы проектной документации в отношении жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Помимо государственной или негосударственной экспертизы проектной документации есть еще государственная экологическая экспертиза. Она проводится не в отношении всех объектов. Проводится в отношении тех объектов, которые строятся, например, на особо охраняемых природных территориях (в заповедниках).

В 2014 году была создана Байкальская охраняемая природная территория - это широкая полоса территории земли по периметру озера Байкал. Любые объекты, подлежащие экспертизе на данной территории, соответственно, до похода в государственную или негосударственную экспертизу, подлежат проведению государственной экологической экспертизе. Это касается не только прибрежной территории, в т.ч. рек, впадающих или вытекающих из озера Байкал, это касается и материковой части территории, что, на мой взгляд, не совсем рационально. Например, непонятно, какую экологическую опасность может представлять небольшой бизнес-центр. Тем не менее даже такие объекты до захода на экспертизу проектной документации будут подлежать обязательной государственной экологической экспертизе.

Такие же правила действуют в отношении Арктической зоны РФ.

Общее правило - если объект подлежит федеральной государственной экологической экспертизе, то и госэкспертиза проводится на федеральном уровне.

Также проведению обязательной экологической экспертизы подлежат объекты, относящиеся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории, проектная документация АЗС, складов ГСМ в случаях, если такие автозаправочные станции и склады ГСМ планируются к строительству и реконструкции в границах водоохранных зон на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности или предназначены для обеспечения бесперебойного и надежного функционирования размещенных на территории Калининградской области электрических станций установленной генерирующей мощностью 100 МВт и выше.


При этом в отношении объектов, проектная документация которых подлежит государственной экологической экспертизе, повторно вопросы экологии при проведении экспертизы проектной документации проверке не подлежат.

С учетом антисанкционных мер поддержки постановлением Правительства РФ от 04.04.2022 N 579 "Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации" установлены исключения из необходимости проведения ГЭЭ.

При проведении в отношении проектной документации государственной экспертизы проектной документации в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, не проводится:

а) государственная экологическая экспертиза в отношении проектной документации, предусматривающей строительство, реконструкцию следующих видов объектов:

объекты военной инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации;

объекты, строительство и реконструкция которых осуществляется в рамках национальных проектов, государственных программ с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, за исключением объектов, строительство и реконструкция которых осуществляется в рамках национальных проектов, государственных программ с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации в сфере экологии, объектов, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории, объектов размещения, обезвреживания, утилизации отходов производства и потребления, а также объектов, предполагаемых к строительству, реконструкции на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, во внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации;

объекты, предназначенные для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в том числе планируемые к строительству, реконструкции в Арктической зоне Российской Федерации), за исключением объектов, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории, морских портов, речных портов и (или) объектов инфраструктуры морских портов, речных портов, в том числе искусственных земельных участков, портовых гидротехнических сооружений и объектов, предполагаемых к строительству, реконструкции на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, во внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации;

объекты хранения автотранспортных средств, в том числе гаражи и стояночные боксы, объекты ремонта, содержания и обслуживания автотранспортных средств;

объекты, предназначенные для размещения пунктов пропуска через государственную границу Российской Федерации;

объекты коммунальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции, эксплуатации многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства, домов блокированной застройки, объектов социальной инфраструктуры, планируемые к строительству, реконструкции в Арктической зоне Российской Федерации, в границах населенных пунктов, расположенных в особо охраняемых природных территориях, за исключением объектов, относящихся в соответствии с законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды к объектам I категории, а также объектов обработки, размещения, обезвреживания, утилизации твердых бытовых отходов, отходов производства и потребления;

б) повторная государственная экологическая экспертиза в отношении проектной документации, предусматривающей строительство, реконструкцию объектов, указанных в статье 11 Федерального закона "Об экологической экспертизе", в случае доработки проектной документации, ранее получившей положительное заключение государственной экологической экспертизы, если вносимые в такую проектную документацию изменения не затрагивают положения проектной документации, содержащие мероприятия по охране окружающей среды, не влекут изменения качественных характеристик загрязняющих веществ, образуемых, обрабатываемых, утилизируемых, обезвреживаемых при эксплуатации объекта и (или) размещаемых отходов и (или) увеличения количественных характеристик хотя бы одного из загрязняющих веществ, поступающих в окружающую среду, образуемых, обрабатываемых, утилизируемых, обезвреживаемых при эксплуатации объекта и (или) размещаемых отходов, а также не приведут к изменению следующих показателей:

границы застройки;

местоположение объекта;

конструктивные и объемно-планировочные решения объектов капитального строительства производственного и непроизводственного назначения;

технологические и конструктивные решения линейных объектов.

Помимо этого, с 1 января 2015 года вступили в силу поправки, гармонизирующие Градостроительный кодекс и закон N 73-ФЗ "Об охране памятников". На данный момент предусмотрена еще одна разновидность экспертизы, которая касается обеспечения сохранности объектов культурного наследия. Иные виды экспертиз у нас запрещаются.

Для государственной экспертизы в рамках антисанкционных мер поддержки установлен запрет на выдачу отрицательных заключений до конца 2022 года. Данный мораторий реализован для ФАУ "Главгосэкспертизы" в рамках приказа от 11.03.2020 N 46. В нем установлен ряд ограничений на выставление замечаний, например, нельзя в качестве замечания выставить отсутствие расчетов на прогрессирующее обрушение, справки об отсутствии ОКН и ряд других.

Также Постановление Правительства РФ от 04.04.2022 N 579 "Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации" установило возможность продления сроков проведения госэкспертизы по заявлению застройщиков/техзаказчиков до конца 2022 года.

Что касается разницы государственной и негосударственной экспертиз, то первое отличие - это то, что государственная экспертиза имеет четкую территориальную привязку. Т.е., где находится объект, там, соответственно, и проводится государственная экспертиза. Но если вы выбираете государственную, как альтернативу негосударственной, то в этом случае территориальная привязка не действует.

Негосударственная экспертиза территориальной привязки не содержит, но, к сожалению, это скорее минус, чем плюс. С одной стороны, отсутствие территориальной привязки у негосударственной экспертизы, действительно, даст возможность тем же проектировщикам, находящимся в другом регионе, не ездить через всю страну с тем, чтобы провести обязательную государственную экспертизу (не секрет, что от имени застройщика или технического заказчика зачастую на экспертизу проектную документацию подает именно генпроектировщик).

С другой стороны, предметом проверки документации на стадии экспертизы является проверка проектной документации, в первую очередь, на соответствие требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий. Технические регламенты и те документы, которые изданы в их развитие, это епархия федерального уровня.

Что касается градостроительных норм, то на их соответствие проверка может, но не должна априори проводиться, исходя из буквального толкования ч. 5 комментируемой статьи. Однако, интересная позиция содержится в разъяснении Минстроя России от 08.10.2019 № 35760-ОГ/08): «В соответствии с частью 2 статьи 15 Технического регламента № 384-ФЗ в проектной документации должны быть учтены исходные данные, передаваемые застройщиком (заказчиком) в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. На основании части 11 статьи 48 Кодекса подготовка проектной документации должна осуществляться на основании информации, указанной в градостроительном плане земельного участка (далее - ГПЗУ). В связи с этим, в ходе экспертизы проектной документации экспертной организацией оценивается соответствие проектной документации исходным данным, в соответствии с которыми осуществлялось проектирование, в том числе ГПЗУ. Данная оценка направлена на обеспечение требований надежности и безопасности при проектировании объекта капитального строительства.

С учетом изложенного, несоответствие проектной документации информации, содержащейся в ГПЗУ (в том числе в части ограничений предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, в границах которого проектируется объект капитального строительства), по мнению Департамента, является основанием для подготовки отрицательного заключения экспертизы, поскольку такая проектная документация не отвечает общим требованиям, установленным Техническим регламентом № 384-ФЗ.

В отношении полномочий органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, в части проверки соответствия проектной документации градостроительным регламентам необходимо отметить, что оценка соответствия проектной документации, проводимая в рамках экспертизы, ограничена предметом, установленным в части 5 статьи 49 Кодекса, который не предусматривает оценку проектной документации на соответствие требованиям градостроительных регламентов. Вместе с тем, провести анализ проектных решений на соответствие требованиям механической и иной безопасности, предусмотренным положениями Технического регламента № 384-ФЗ, а также другим требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Кодекса, невозможно в отрыве от исходных данных, касающихся размещения объекта капитального строительства, поскольку большинство нормируемых параметров и характеристик здания или сооружения, а также проектируемые мероприятия по обеспечению их безопасности зависят от исходных данных, предусмотренных частью 2 статьи 15 Технического регламента № 384-ФЗ».

В то же время, когда решается вопрос о выдче разрешения на строительство, то проводится проверка соответствия представленной документации с требованием градостроительных регламентов или требование планировки проекта межевания территории. А эти документы как раз больше ориентированы на местное законодательство, поскольку разрабатываются обязательно с учетом местных законов о генеральном плане, правил землепользования и застройки и т.д. С 1 января 2015 года при разработке проектов планировки и проектов межевания территории в обязательном и приоритетном порядке учитываются региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Плюс введена новая разновидность документации - местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП). Если РНГП в ряде субъектов Федерации уже разработаны, то о МНГП даже мало кто слышал.

К сожалению, в других муниципальных районах или других субъектах Федерации не знают специфики регионального, тем более местного законодательства, регламентирующего именно вопросы соблюдения градостроительных норм. Из-за этого зачастую возникают ситуации, когда приходят за разрешением на строительство из других регионов, но выдаются отказы в разрешении на строительство с формулировкой "несоответствие представленной документации требования градостроительного плана земельного участка и указывается в какой части.

Классическими ошибками при проектировании является недостаток машино-мест, недостаток озеленения. Из-за чего это происходит? В ряде случаев в местном законодательстве устанавливается возможность выноса соответствующих элементов за пределы земельного участка, предназначенного под основной объект. Дальше встает вопрос: куда выносится недостающая часть? И сколько % озеленения и машино-мест выносится?

Сейчас Градостроительный кодекс начинает склоняться к тому, что при вынесении части элементов обустройства земельного участка за его границы, необходимо разрабатывать проект планировки и проект межевания территории квартала. В ряде случаев документации по планировке территории просто нет.

Зачастую в проектной документации просто указывается, что выносится за пределы земельного участка, но в границах квартала. Естественно, такой проектной документации в дальнейшем будет выдан отказ в разрешении на строительство с формулировкой "несоответствие с планом земельного участка". Поэтому, если вы выступаете в роли застройщика и передали полномочия по определению организации, проводящей экспертизу, своему техническому заказчику, совет: установите территориальную привязку. Не нужно устанавливать конкретную организацию по проведению экспертизы по той причине, что проектирование достаточно длительный процесс и не факт, что та организация, которая вам понравилась в какой-то момент, на момент, когда будет закончено проектирование, и нужно идти в экспертизу, будет иметь необходимую действующую аккредитацию на проведение экспертизы.

Поэтому территориальная привязка нужна, а вот указание конкретной организации при проектировании, куда в дальнейшем пойдёт на экспертизу проект, наверное, излишняя мера предосторожности.

Введена временная привязка к нормам, на соответствие которым должна оценивать экспертиза. Если градплан (ППТ/ПМТ для линейных объектов) выдан в пределах полутора лет до даты обращения за проведением экспертизы, то проверка проводится на соответствие требованиям техрегламентов, действующих в указанный период; если более или если для разработки проектной документации не нужен ППТ/ПМТ, то проверка проводится на соответствие нормам, действующим на момент обращения за проведением экспертизы.

В рамках антисанкционных мер поддержки Постановление Правительства РФ от 04.04.2022 N 579 "Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации" продлило срок действия ГПЗУ/ППТ-ПМТ на год, если срок их действия истекает в период с 14.04.2022 по 31.12.2022.

Второй момент, на который хочется обратить Ваше внимание, это вопросы стоимости экспертизы.

Постановление Правительства РФ N 145 содержит формулу расчета стоимости проведения государственной экспертизы. Эта формула содержится в 8 разделе постановления Правительства РФ N 145 и стоимость государственной экспертизы Вы, хотя бы примерно, у себя сможете посчитать.

С учетом антисанкционных мер поддержки в рамках Постановления Правительства РФ от 04.04.2022 N 579 "Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации" в 2022 году установлены следующие особенности проведения госэкспертизы.

Государственная экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно соответствуют требованиям, указанным в пп.2-4 ч.3.8 статьи 49 комментируемого кодекса (проектное сопровождение), связаны с заменой строительных ресурсов на аналоги и не приводят к увеличению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта более чем на 30% и свыше 100 млн рублей.

В этом случае застройщик или технический заказчик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию через механизм проектного сопровождения.

В таком же случае, если такие изменения проектной документации приводят к увеличению сметной стоимости строительства более чем на 30 процентов и свыше 100 млн рублей, то проводится повторная государственная экспертиза проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства с выдачей соответствующего заключения.

Плата за проведение государственной экспертизы проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости в данном случае не взимается.

Срок проведения повторной государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий в указанном случае не может превышать 14 рабочих дней.

У негосударственной экспертизы формулы нет. Нет привязки к стоимости государственной экспертизы. Как правило, стоимость негосударственных экспертиз чуть-чуть пониже, чем стоимость у государственной экспертизы, с тем, чтобы создать конкуренцию государственным экспертизам. Однако, если Вы видите, что вам предлагают заключить договор с разницей в меньшую сторону больше чем 15-20 процентов от стоимости государственной экспертизы, которую Вы можете просчитать, это повод насторожиться. Потому что, скорее всего, это будет мышеловка.

По срокам проведения экспертизы государственная экспертиза более формализована, максимальный срок проведения экспертизы для основной массы объектов установлен 42 рабочих дня. Возможность продления допускается не более чем на 20 рабочих дней по заявлению застройщика/техзаказчика.


По жилью, по проектной документации на строительство объектов в особых экономических зонах, по инженерным изысканиям срок составляет 45 дней. Плюс есть потом две недели на повторное безвозмездное обращение в случае получения отрицательного заключения по результатам государственной экспертизы проектной документации при строительстве жилья. Вся остальная повторная экспертиза будет стоить 30 процентов от первоначальной стоимости. Возможность продления допускается не более чем на 30 дней по заявлению застройщика/техзаказчика.


У негосударственной экспертизы привязки по срокам нет. На практике обычно по срокам: жилые дома смотрят в течение 30-ти дней, ненежилые дома смотрят за сорок пять дней. Конечно, если Вам предлагают сыграть в игру "Угадай мелодию". Я угадаю за 7, а я угадаю за 3 ноты. Это, действительно, будет повод задуматься о том, что же на выходе заключения мы получим. С большой долей вероятности, к сожалению, ничего хорошего. Потому что, действительно, в моей практике были случаи, когда предлагали за неделю осмотреть достаточно большой объём проектной документации на достаточно крупные объекты. Естественно, это повод для того, чтобы насторожиться.

Есть, безусловно, попытки оспорить заключение экспертизы, как со стороны тех, кто недоволен отрицательным заключением, понятно, это застройщики или технические заказчики, так и со стороны тех, кто недоволен выдачей положительного заключения, как правило, они гордо именуют себя "градозащитниками", я их называю куда как проще - "градовымогатели".

Есть два механизма по обжалованию заключения экспертизы, которые применимы именно к застройщику или техническому заказчику.

Во-первых, никто не отменял судебный порядок. Арбитражно-процессуальный кодекс позволяет любому лицу, которое считает, что его права или обязанности нарушены неправомерными действиями госорганов, обжаловать соответствующее действие госоргана. А в этом отношении судебная практика уже пошла по пути приравнивания даже заключения негосударственных экспертиз к так называемым государственным услугам. Не говоря о том, что обжалование заключения негосударственных экспертиз проходит по тому же механизму, что и обжалование заключения государственных экспертиз.

В то же самое время у застройщика или у технического заказчика есть ещё один способ обжалования помимо судебного - это жалоба в Минстрой РФ.

При Минстрое РФ нет постоянно действующей комиссии по обжалованию заключений экспертизы. Комиссия создаётся под каждый индивидуальный случай в количестве пяти человек, двое из которых от того органа или организации, которая провела экспертизу, двое от недовольной стороны и председательствующий, соответственно, от Минстроя РФ. Если решение комиссии не нравится застройщику или техническому заказчику, в таком случае его можно уже через суд.

Для всех остальных, желающих обжаловать заключение экспертизы, в первую очередь, речь идёт, конечно, о "градовымогателях" - пожалуйста, через суд. Основные доводы "градовымогателей" сводятся к нарушениям в сфере охраны окружающей среды. При этом, здесь нужно понимать, что уже сформировалась устойчивая судебная практика, которая под охраной окружающей среды подразумевает не только вопросы экологии и санитарно-эпидемиологического благополучия, но окружающую среду в целом. Т.е. в том числе и восприятие того, что нас окружает, в том числе, с точки зрения законодательства об охране памятников. Поэтому, если у Вас в проектной документации была допущена какая-то ошибка в этой части, но при этом объект безопасен, то с большой долей вероятности, что будет отменено положительное заключение экспертизы и, соответственно, в дальнейшем разрешение на строительство.

Судебная практика придерживается позиции, что на стадии экспертизы проектной документации (в рамках ст.49 ГрК РФ) должны быть проверена безопасность объекта по всем вопросам, в т.ч. экологической безопасности и охраны объектов культурного наследия, вне зависимости от профильных экспертиз (если такие предусмотрены).

Необходимо помнить, что в отношении объектов культурного наследия предусмотрена только государственная экспертизы проектной документации.

В настоящее время (с 4 августа 2018 года) нет оценки модификации. Это означает, что, с одной стороны, ранее выданные заключения в рамках оценки модификации никто не отменял (ГрК РФ этого не требует), с другой - новые выдаваться не могут.

Следует обратить внимание, что ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ устанавливается исчерпывающий перечень случаев, когда по решению застройщика (техзаказчика) может не проводиться экспертиза, но проводится "Экспертное сопровождение" (если такие изменения одновременно):

1) не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;

2) не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;

3) не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;

4) соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;

5) соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства государственной (муниципальной) собственности в установленном порядке, стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Формы "договора экспертного сопровождения", равно как и его содержания, порядка проведения ГрК РФ не содержит. Ч.3.11 ст. 49 ГрК РФ говорит лишь о том, что установить их должно Правительство РФ. В настоящий момент такой порядок не установлен, нет даже разъяснений Минстроя России.

Есть еще рекомендации Минстроя России. Однако, к ним нужно относиться аккуратно, т.к., во-первых, это не нормативный правовой акт. В частности, согласно данным рекомендациям рекомендованная стоимость проведения экспертного сопровождения составляет 10% от стоимости первичной экспертизы.

Согласно постановлению Правительства РФ № 145 за проведение экспертного сопровождения взимается плата за год в размере 30 процентов размера платы за проведение первичной государственной экспертизы, рассчитанной на дату заключения договора об экспертном сопровождении. При продлении договора об экспертном сопровождении размер платы составляет 30 процентов размера платы за проведение первичной государственной экспертизы, рассчитанной на дату, с которой продлевается договор об экспертном сопровождении.

Проектное и Экспертное сопровождение, по договорам, заключенным застройщиком, техническим заказчиком, должны выполняться ИП или юрлицами, которые являются членами СРО в области проектирования на основании контракта (договора) о внесении изменений в проектную документацию. Выполнение таких работ обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования - ГИПами из реестра НОПРИЗа.

Согласно письму Минстроя России от 14.09.2019 N 34072-ДВ/08 О «порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ» предполагается ужесточение требований к указанным специалистам, по сравнению в минимальными, установленными в настоящее время. Застройщики могут сами установить более жесткие требования, как к организации-проектировщику, так и к ГИПу.

Выбор проектировщика имеющего соответствующих специалистов является ответственностью Застройщика, так как Застройщик переутверждает измененную проектную документацию и несет ответственность за причинение вреда вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения (либо его части), нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации.

Любопытно, что, по мнению Минстроя России выбор Застройщиком процедуры внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, в форме Проектного (в порядке, предусмотренном частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ) или Экспертного (в порядке, предусмотренном частью 3.9 статьи 49 ГрК РФ) сопровождения - это право застройщика.

При этом, в случае использования Проектного сопровождения - изменения в проектную документацию должны соответствовать требованиям, установленным частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, а при Экспертном сопровождении, Застройщик получает возможность вносить любые изменения в проектную документацию.

На мой взгляд, эта позиция является спорной. Так, например, сам ГрК РФ институт «проектного сопровождения» в отрыве от экспертного сопровождения не предусматривает.

Так, статья 51 комментируемого кодекса требует для получения разрешения на строительство предоставлять оба документа: и заверение проектировщика, и заключение по результатам экспертного сопровождения. Причем ни один из указанных документов не фигурирует в числе документов, необходимых для внесения изменений, т.е. может сложиться такая ситуация, что органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, будут требовать получение нового, с предоставлением заключения по результатам экспертного сопровождения, как только будет появляться заверение проектировщика

Любопытно, что это не первая попытка ввести данный институт, так, например, 21.11.1994 года было дано разъяснение ФАУ «Главгосэкспертиза»№ 24-104/344, которое даже термин аналогичный содержало.

Учитывая, что экспертиза проектной документации проводится в рамках договора возмездного оказания услуг, представляется возможным по аналогии на данный момент использовать конструкцию договора возмездного оказания услуг аналогичную той, которая используется при проведении экспертизы проектной документации.

Косвенно это обстоятельство подтверждается ч.3.10 ст.49 ГрК РФ, которая говорит о ситуации, когда в процессе "Экспертного сопровождения" становится понятной необходимость проведения повторной экспертизы, то экспертная организация в таком случае проводит полноценную повторную экспертизу проектной документации.

Обращаю внимание, что при проведении "Экспертного сопровождения" в силу обновленной редакции ч.5.2 ст.49 ГрК РФ не действуют новые нормы в области техрегулировании и стандартизации даже в случаях, когда гпзу/ППТ-ПМТ (для линейных объектов) старше полутора лет на дату заключения договора на "Экспертное сопровождение", в отличие от повторной экспертизы, для которой подобного исключения нет. Тем самым обеспечивается возможность ввода в эксплуатацию ранее запроектированных объектов по ранее действовавшим нормам без глобального перепроектирования, расчета пожарных рисков, разработки СТУ и т.д..

Исключение сделано для ситуации, связанной с ограничительными мерами по борьбе с COVID-2019, установленными в рамках Указа Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)". Принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году". Приложение № 3 к нему продлило указанный срок на 1 год, если срок действия указанных документов истекает во временной промежуток между 03.04.2020 по 01.01.2021.

Тем самым, во-первых, если Вы в течение года с момента вступления в силу указанного постановления подадите документы на экспертизу проектной документации, то экспертиза будет проверять их на соответствие тем же нормам, что и, если бы Вы подали сейчас.

Следует обратить внимание, что ч.15.4 ст. 48 ГрК РФ запрещает прибегать к институту "Экспертного сопровождения" после выдачи ЗОС, что, в совокупности с ранее приведенной нормой о переходе из договора "Экспертного сопровождения" в повторную экспертизу, косвенно подтверждает возможность использования института "Экспертного сопровождения" при проведении проверок, в т.ч. при выдаче ЗОС.

В качестве еще одной меры поддержки строительного рынка, с учетом подорожания строительных материалов, Правительством РФ предусмотрена возможность увеличения сметной стоимости объектов (без увеличения объемов работ) за счет стоимости материалов. Данные "льготы" распространяются на объекты, в отношении которых контракты заключены до 31.12.2021. Увеличение может достигать 30% от стоимости контракта. Обоснованием являются 3 прайс-листа, на базе минимального из которых происходит перерасчет цены при повторной экспертизе проектной документации (в объеме оценки достоверности смет). Соответствующие изменения введены постановлением правительства Российской Федерации от 9 августа 2021 г. N 1315 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", а также постановлением Правительства РФ от 22.10.2021 N 1812 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". В рамках указанных постановлений данный механизм поддержки распространен на объекты федерального финансирования различных министерств. Однако, субъекты РФ наделены полномочиями по изданию аналогичных постановлений на уровне субъектов РФ.

Комментарий к статье 49.1


Для того, чтобы организация получила аккредитацию на проведение экспертизы проектной документации, организация должна иметь 5 аттестованных экспертов по инженерным изысканиям, 5 по проектной документации. Соответственно, при аттестации экспертов необходимо учитывать требования ряда подзаконных правовых актов. В частности, Постановление Правительства РФ от 31.12.2020 N 2460 "Об утверждении Правил аттестации, переаттестации на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, в том числе продления срока действия квалификационного аттестата на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий".

Если эксперт получает соответствующую аттестацию, то в отношении формы аттестата действует приказ Минстроя России от 13.11.2014 N 707/пр "Об утверждении формы квалификационного аттестата на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий".

Также необходимо учитывать требования приказа Минрегиона России от 16.03.2012 N 102 "Об утверждении Порядка ведения реестра лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий".

Сама организация должна быть аккредитована в рамках Постановления Правительства РФ от 23.12.2020 N 2243 "Об утверждении Правил аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и Правил ведения государственного реестра юридических лиц, аккредитованных на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий, и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 г. N 327".

Указанная статья устанавливает исчерпывающий перечень требований к лицу, которое в дальнейшем предполагает стать аттестованным экспертом. Срок действия квалификационного аттестата составляет 5 лет. В дальнейшем по заявлению возможно его продление.

Исключение сделано для ситуации, связанной с ограничительными мерами по борьбе с COVID-2019, установленными в рамках Указа Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)". Принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году". Приложение N 3 продлевает срок действия аттестатов экспертов. На 2 года продлевается срок действия квалификационных аттестатов на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., на 1 год продлевается срок действия квалификационных аттестатов на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, срок действия которых истекает с 1 января 2021 г. до 1 января 2022 г.

Если срок повторной аттестации попадает на данный промежуток времени, то о сроках проведения соответствующих процедур, аттестуемых будут извещать дополнительно, т.к. в период действия ограничительных мер по COVID-2019, личный прием прекращен.

С 06.04.2020 до 01.01.2022:

· - прием документов для оказания государственной услуги по аттестации, переаттестации лиц на право подготовки заключений экспертизы осуществляется исключительно в электронном виде с использованием, в том числе, единого портала государственных и муниципальных услуг;

·
- выдача квалификационных аттестатов, подтверждающих право на осуществление профессиональной деятельности по проведению экспертизы проектной документации, на бумажном носителе не осуществляется.

Однако ранее возможно прекращение действия квалификационного аттестата при выявлении обстоятельств, указанных в части 7 данной статьи. Опять-таки перечень является исчерпывающим. Сведения об аттестации размещаются в сети интернет и должны быть доступны любому кругу лиц для ознакомления без взимания платы.

Комментарий к статье 50


Помним о том, что проводить экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий вправе только организация, прошедшая аккредитацию. Это вопрос регламентирует 50-я статья Градостроительного кодекса и постановление Правительства РФ от 23.12.2020 N 2243.

Для того, чтобы организация получила право проведения экспертизы, у неё должно быть пять аттестованных экспертов по экспертизе инженерных изысканий и пять аттестованных экспертов по экспертизе проектной документации.

Как показывает практика, минимального количества экспертов недостаточно, потому законодательством установлено, что число разделов проектной документации для объектов капитального строительства 13 штук (в т.ч. по демонтажу). Проектная документация линейных объектов имеет 10 разделов (в т.ч. по демонтажу). Поэтому один эксперт в равной степени должен хорошо разбираться в двух, а то и в трёх разделах проектной документации. Если архитектора с конструктором, и какого-нибудь посовика с генпланистом ещё совместить можно, то туда же добавить пожарного или эколога, уже будет какая-то экзотика.

Состав и содержание проектной документации, подаваемой что на государственную, что на негосударственную экспертизу идентичен. Т.е. подаётся проектная документация в полном объёме или по этапам. Соответственно, в исходниках должны быть все разделы проектной документации.

В описательной части часть разделов проектной документации при негосударственной экспертизе иногда вообще теряется. При таком положительном заключении, с большой долей вероятности потом не будет получено разрешение на строительство по формальным критериям.

Орган власти, выдающий разрешение на строительство, не вправе проверять содержание заключения экспертизы. По действующим ли нормативам оно сделано и правильно ли они применены. Но формальную сторону орган власти, выдающий разрешение на строительство, обязан проверить. В частности, он обязан проверить действительность аккредитации.

Соответственно, иногда негосударственная экспертиза, имеющая мало аттестованных экспертов, чтобы формально выдержать требования к форме заключения экспертизы, в исходниках перечисляет все разделы проектной документации, но не раскрывает содержание этих разделов непосредственно в тексте заключения экспертизы. Т.е. указывает: фундаменты есть. Понятно, что они есть. Здание не может в воздухе висеть. Но как потом по такому заключению проверять соответствие строящегося или построенного объекта требованиям проектной документации? Какой проектной документации?

Зачастую в заключении экспертизы появляются примечания. Это не запрещено законодательством, но что делает негосударственная экспертиза, чтобы прикрыть недостаточное количество экспертов?

Парочка примеров. Один пример - кирпично-монолитное здание. И в примечании положительного заключения записано: "класс бетона определить на стадии строительства".

Другой пример. Свайный фундамент. То же положительное заключение, в примечании сказано: "сечение сваи определить на стадии строительства".

Естественно, когда речь идет о подобных примечаниях, эти вопросы необходимо отслеживать на стадии входного контроля проектной рабочей документации и на этой стадии вцепиться в того, кто соответствующее заключение предоставил со словами, что оно должно быть приведено в соответствие с действующим законодательством, потому, что, безусловно, вопросы со стороны органа государственного строительного надзора при подобном заключении будут.

Обратите внимание, что есть своя аттестация для проведения экспертизы проектной документации, есть для проведения экспертизы изысканий. Они не заменяют друг друга.

Уже по этому поводу прокурорская практика сформировалась однозначно.

Как проверить статус аккредитации юридического лица? Есть сайт Федеральной службы аккредитации. Эта структура создавалась под все виды аккредитации. Хоть аккредитация лаборатории испытательной, хоть аккредитация негосударственных экспертиз. Сайт, назван соответственно, по первым буквам FSA.GOV.RU. Вкладка - государственные реестры. Выбираете пункт из меню Государственный реестр организаций, аккредитованных на право проведения негосударственной экспертизы, и смотрите: на что есть аккредитация и статус этой аккредитации - действующая она, приостановленная ли она (может быть частично приостановленная) или отозвана.

На всякий случай настоятельно рекомендую осуществлять мониторинг статуса аккредитации недели за две до похода в экспертизу и в течение двух недель по факту выхода оттуда. Если аккредитацию, допустим, приостанавливали где-то в серединке процесса проведения экспертизы, но на момент захода и на момент выхода аккредитация действовала, ничего страшного.

А вот если или на момент захода, или на момент выхода не действовала, вот это плохо. Потому что выдадут отказ в разрешении на строительство по причине некомплектности документации со ссылкой на то, что та или иная экспертиза была проведена организацией, не имеющей соответствующей аккредитации.

Судебная практика по этому поводу уже сформировалась устойчивая, даже во многих регионах. Если происходит прекращение действия аккредитации, или приостановление на момент выхода заключения экспертизы, Вы вправе взыскать те деньги за экспертизу, которые были заплачены, в полном объёме.

Комментарий к статье 50.1


В состав единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (далее - ЕГРЗЭ) входят следующие сведения:

- систематизированные сведения о заключениях экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;

- о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и (или) результатах инженерных изысканий;

- об экономически эффективной проектной документации повторного использования.

Ведение данного реестра возложено на Минстрой России. Фактически оператором является ФАУ "Глагосэкспертиза".

Порядок его ведения установлен Постановлением Правительства РФ от 24.07.2017 N 878 "О порядке формирования единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. N 145".

В его состав входят как само заключение, так и документы, на базе которых оно выдано. Номер присваивается теперь не экспертной организацией, а автоматически, после включения документов в ЕГРЗ. В результате заявитель получает два файла - pdf (заключение, подписанное ЭЦП экспертов и руководителя экспертной организации) и xml (непосредственно номер заключения).

Срок рассмотрения документов для включения в ЕГРЗ - 3 рабочих дня. Обратите внимание, что они не плюсуются со сроками проведения экспертизы, а включены в него, поэтому нужно особое внимание обратить на формальные требования к документам, направляемым в ЕГРЗ (корректные форматы, комплектность и т.д.). Саму правильность оценки документации (например, корректность примененных нормативов) в данном случае Минстрой РФ не перепроверяет.

Без включения в ЕГРЗ заключение выдано быть не может, т.е. если заявитель не получил эти два файла, или какой-то из них имеет повреждения, то заключение юридической силы не имеет, т.е. может быть оспорено и отменено в любой момент, что потянет за собой все последующие документы.

Обратите внимание, что непосредственно к документам (заключение, проект, инженерные изыскания) через ЕГРЗ всем желающим не предоставляется. Он дается судам, прокуратурам и т.д., т.е. при возникновении спорных ситуаций. Парадоксально, но органы ГСН, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство/ввод в эксплуатацию, также свободного доступа к ним не имеют.

По сути, открытость реализуется через получение выписки, в которой, однако, отражается достаточно много сведений, например, проектировщик, наименование объекта, номер заключения экспертизы, а с 04.04.2019 - дата включения сведений в ЕГРЗ, кадастровый номер участка, данные о ГПЗУ, ППТ/ПМТ.

Доступ к данному реестру бесплатен. Фактически он осуществляется через сайт egrz.ru.

Комментарий к статье 51


Получение разрешения на строительство регламентирует 51-я статья Градостроительного кодекса. Действует приказ Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Обращается за разрешением на строительство только застройщик.

Заявление рассматривается в течение 7-ми рабочих дней.


Пока по общему правилу у нас разрешение на строительство выдают органы местного самоуправления. Однако, с учетом части 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах деятельности органов местного самоуправления в Российской Федерации", части 6.1 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" возможно перераспределение данных полномочий на уровне закона субъекта РФ.


Ленинградская область первая воспользовалась соответствующим правом. С 1 января 2015 года Ленинградская область отобрала у муниципальных районов полномочия по выдаче разрешения на строительство по тем объектам, проектная документация по которым подлежит экспертизе.

Первый подобный опыт был проведен в Санкт-Петербурге, где была создана Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (подобная возможность была обусловлена статусом Санкт-Петербурга как города федерального значения). В других субъектах Федерации этот опыт может быть тоже воспринят. Интерес со стороны других субъектов РФ проявляется. В любом случае полномочия могут быть переданы только с начала очередного финансового года. Для выполнения соответствующих полномочий должны быть заложены деньги в соответствующий бюджет.

Помимо органов местного самоуправления, разрешение на строительство могут выдавать уполномоченные органы власти на уровне субъектов Федерации. И не только в случае перехода к ним прав на выдачу разрешений, но и обязаны это делать в том случае, если объект находится на территории двух и более муниципальных образований в границах одного субъекта Российской Федерации.

К числу органов, выдающих разрешение на строительство, относится также Минстрой РФ. Он выдает разрешение на строительство в территориальных водах на континентальном шельфе, в случае если объект находится на территории двух и более субъектов Российской Федерации. Плюс ко всему есть ряд специализированных органов власти по выдаче разрешения на строительство, например, Минприроды РФ, Минкультуры РФ, агентство морского и речного транспорта и т.д.

Плюс ко всему специализированные органы власти в сфере обороны и безопасности. У военных есть своя структура, которая выдаёт градостроительные планы земельного участка и разрешения на строительство, ведет ведомственный государственный строительный надзор и, соответственно, выдает разрешение на ввод в эксплуатацию. Например, если речь идет о строительстве объектов, финансируемых в рамках гособоронзаказа.

Кроме того, в отношении объектов капитального строительства, расположенных на землях лесного фонда, которые допускаются к строительству на них при использовании лесов для осуществления рекреационной деятельности, в соответствии с лесным законодательством, разрешения на строительство выдаются органом государственной власти субъекта РФ, утвердившим положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов.

Комплект документов, необходимых для получения разрешения на строительство, содержится в части седьмой статьи 51. Перечень документов является исчерпывающим. Обратите внимание, что с 01.07.2019 перечень меняется, исходя из требований ч.12 ст.48 ГрК РФ.


Среди тех документов, которые вызывают наибольшие вопросы, следует отметить следующие.

Правоустанавливающие документы на землю. Если это аренда, то - с правом возведения объектов капитального строительства, разумеется - собственность, постоянное бессрочное пользование. Кроме того, в случаях, установленных законодательством, допускается установление сервитута.


Безвозмездное срочное пользование на период строительства достаточно распространённая форма прав на участок для строительства или реконструкции бюджетных объектов. Т.е. при получении разрешения на строительство право на землю должно быть.

Однако, не на всех земельных участках у нас допускается возведение объектов капитального строительства. Т.е. нужно смотреть, к какой категории относится данный земельный участок, какие виды использования данного земельного участка.

Следует обратить внимание, что вместо правоустанавливающих документов на земельный участок может быть предоставлена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута. Тогда выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Формально ГрК РФ или ЗК РФ не содержит требований о переводе граница участков в современную систему координат (в т.ч. для участков, права на которые были зарегистрированы до февраля 1998 года). Однако, со вступлением в силу Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоятельно рекомендую это сделать ввиду следующего.

Закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов федерального, регионального или местного значения, относящихся к инженерной или транспортной инфраструктуре, без оформления прав на земельные участки, при условии что такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц.

Правообладатели, чьи земельные участки не имеют точных сведений о местоположении границ в ЕГРН и права на которые не зарегистрированы (возникли до февраля 1998 года), могут столкнуться с тем, что на их участках может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения. В рамках реализации закона такие земли могут быть ошибочно восприняты как незанятые и свободные от чьих-либо прав.

Для того чтобы избежать возможных сложностей, правообладателям необходимо: узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельных участков с привлечением кадастровых инженеров.

Градостроительный план на земельный участок или проект планировки и проект межевания территории?

Статья 57.3 комментируемого кодекса не предусматривает возможности для выдачи новых градостроительных планов для линейных объектов.

Для объектов капстроительства нужен градплан, для линейных объектов - проект планировки и межевания территории, за исключением строительства объектов, в отношении которых ППТ/ПМТ не нужен. Обращаю внимание, что ППТ/ПМТ нужен при строительстве линейного объекта в отношении которого не требуется образование земельного участка. При этом градплан должен быть выдан не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. С учетом антисанкционных мер поддержки, аналогичных указанным в ст.49 ГрК РФ, срок действия ГПЗУ, истекающих с 14.03.2022 по 31.12.2022, продляется на 1 год.

Исключение сделано для ситуации, связанной с ограничительными мерами по борьбе с COVID-2019, установленными в рамках Указа Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)". Принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году". Приложение N 3 к нему продлило указанный срок на 1 год, если срок действия указанных документов истекает во временной промежуток между 03.04.2020 по 01.01.2022.

Кроме того, до 01.01.2025 внести любые изменения в разрешение на строительство, в т.ч. продлить его срок действия, возможно без соблюдения пресекательного срока (10 р.д.), при наличии по совокупности двух условий: разрешения на их строительство выданы до 31.12.2022 и по ним не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию. Для поднадзорных объектов также важен факт извещения о начале строительства и в любом случае строительство должно быть начато.


Частично проектная документация представляется для получения разрешения на строительство.

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства).

Нужно положительное заключение по результатам экспертизы проектной документации (в случае, если проектная документация подлежит таковой), а в случае внесения изменений в рамках ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ, необходимо заверение проектной организации, указанное в ч.15.2 ст. 48 ГрК РФ и заключение по результатам экспертного сопровождения, указанное в ч.15.3 ст. 48 ГрК РФ. При этом в рамках антисанкционных мер поддержки (постановление Правительства РФ от 02.04.2022 N 575), если данные о ПД включены в ЕГРЗ, предоставлять заключение не нужно.

В этой связи следует отметить, что начинает вызывать вопросы действующая форма разрешения на строительство, утвержденная приказом Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр, поскольку она не содержит соответствующих граф. Кроме того, непонятен механизм внесения изменений или отсутствия необходимости таковых в разрешение на строительство после корректировки проекта в порядке ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ.

Обратите внимание на особенности в перечне документации для реконструкции объектов капитального строительства. Нужно решение общего собрания собственников помещений и машино-мест (с 01.01.2017) в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, а также согласие всех собственников блоков в жилом доме блокированной застройки при реконструкции блока.

Что касается нежилых объектов (промышленных, административных зданий - неважно), нужно согласие всех правообладателей соответствующего объекта.

Собственность состоит из трёх прав: право владения, пользования и распоряжения. Соответственно, какая-то комбинация из этих прав даёт тоже правообладателя.

Например, если вы собираетесь реконструировать предприятие, которое вам принадлежит, а у вас объект находится в залоге у банка, он тоже является правообладателем, потому что он ограничивает право распоряжения Вами Вашей собственностью. Соответственно, Вам необходимо будет получить согласие от банка.

Если у Вас, например, сидит арендатор в Вашем здании, даже, если физически работы по реконструкции его не касаются, но договор аренды будет действовать в период реконструкции, соответственно, Вы с него должны получить согласие. Закон не говорит, в каком виде это должно быть сделано. Единственно, здесь действует общее правило Гражданского кодекса РФ, говорящее о том, что изменение договора происходит в той же самой форме, что и заключение. Да, это должна быть письменная форма. Это может быть фраза в договоре аренды, это может быть многостороннее соглашение, это может быть дополнительное соглашение, может быть согласие посредством переписки, из которой будет явственно видно, что арендодатель спросил у арендатора: "А не против ли ты арендатор?". Арендатор сказал: "Не возражаю".

Главное, чтобы было согласие всех правообладателей объекта капитального строительства для его реконструкции.

Застройщик вправе осуществить строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" для данного исторического поселения. В этом случае в заявлении о выдаче разрешения на строительство указывается на такое типовое архитектурное решение.

В случае, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства планируется в границах территории исторического поселения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, о соответствии предусмотренного пунктом 3 части 12 статьи 48 комментируемого кодекса раздела проектной документации объекта капитального строительства или предусмотренного пунктом 4 части 9 комментируемой статьи описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Если сам застройщик его не представляет, то орган власти или орган местного самоуправления, выдающий разрешение на строительство, его запрашивает в рамках межведомственного взаимодействия. Правда, тогда общий срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство (при наличии всех остальных документов) составит 30 дней.

В числе документов, необходимых для получения разрешения на строительство указано решение об установлении ЗОУИТ. Однако, необходимо учитывать следующее.

Правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 1 января 2025 года установлена ЗОУИТ, а при отсутствии такого правообладателя или в случае установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением объекта капитального строительства, органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие до 1 января 2025 года решение об установлении ЗОУИТ, либо органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на установление границ зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона, в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН направляют в Росреестр документы, необходимые для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в целях обеспечения внесения данных сведений в ЕГРН в срок не позднее 1 января 2028 года.

С 1 января 2025 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, до 1 октября 2021 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон с приложением документов, предусмотренных положением о санитарно-защитной зоне.

До 1 января 2025 года в целях установления, изменения, прекращения существования санитарно-защитных зон не требуются:

1) представление застройщиком в орган, уполномоченный на принятие решения об установлении или изменении санитарно-защитной зоны, заявления об установлении или изменении такой зоны до дня направления в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заявления о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в связи со строительством, реконструкцией которого подлежит установлению или изменению санитарно-защитная зона;

2) внесение сведений о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. В этом случае санитарно-защитная зона считается установленной, измененной или прекратившей существование со дня принятия решения об установлении, изменении или прекращении существования санитарно-защитной зоны органом, уполномоченным на принятие данного решения.

Если речь идет о строительстве объекта в рамках договора КОТ, необходима копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии застроенной территории или решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, за исключением случая принятия решения о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории.

Основаниями отказа в выдаче разрешения на строительство являются следующие:

- отсутствие документов, предусмотренных ч.7 или ч.9 (для ИЖС) ст.51 ГрК РФ; в т.ч. ППТ/ПМТ при реализации проектов КОТ, кроме случаев, если ОМСУ принял решение о самостоятельном осуществлении проекта КОТ.

- несоответствие проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату выдачи разрешения на строительство, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, в случае выдачи лицу такого разрешения.

Следует учитывать разъяснения Минстроя России от 08.10.2019 № 35760-ОГ/08:

«Разрешение на строительство объекта капитального строительства подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случаев, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (в отношении объекта капитального строительства, не являющегося линейным) (статья 51 Кодекса). В документах, представляемых для выдачи разрешения на строительство, также содержится ГПЗУ. Однако оценка документов, осуществляемая в ходе выдачи разрешения на строительство, носит иной характер (оценка права застройщика осуществлять строительство), нежели оценка документов, представляемых на экспертизу проектной документации (обеспечение соблюдения требований надежности и безопасности). По вопросу рисков застройщиков, связанных с отказом в выдаче разрешения на строительство в случае изменения градостроительных регламентов, следует отметить, что установление срока ГПЗУ (1,5 года), применяемого в рамках экспертизы в соответствии с частью 5.2 статьи 49 Кодекса, ограничивает применение неактуализированных требований».

Срок действия разрешения на строительство устанавливается в соответствии с графиком (содержится в ПОСе).

Срок рассмотрения документов на выдачу разрешения на строительство (внесение изменений)- 5 рабочих дней.

Обратите внимание, что в отношении ИЖС и садовых домиков разрешение на строительство не требуется. Вместо этого законодательством введен уведомительный порядок строительства. Копия разрешения на строительство в течение 3 дней направляется в орган власти или орган местного самоуправления, установивший зону с особыми условиями использования в случае, если объект размещается на соответствующей территории.


Градостроительным законодательством не установлена ответственность за несоблюдение первоначального срока, в течение которого вы собирались построить объект. Ответственность может лежать в плоскости инвестиционного законодательства. В рамках договора, заключённого в порядке законодательства об инвестиционной деятельности, могут быть установлены какие-то штрафные санкции. Или речь может идти о неблагоприятных налоговых последствиях, когда ставка налога на землю зависит от того, пустой это земельный участок или на участке есть некий объект незавершённого строительства.

Кроме того, при затяжке сроков строительства на срок более 9 месяцев дольщики в таком объекте могут быть признаны обманутыми.


Но для органов власти, выдающих разрешение на строительство, равно как и для органов госстройнадзора, само по себе несоблюдение срока не является основанием для применения каких-либо мер административной ответственности.

Продление срока действия разрешения на строительство расценивается законодательством как один из видов внесения изменений в разрешение на строительство. Основанием для отказа является отсутствие начатых работ или извещения о начале строительства (в случае, если объект подлежит государственному строительному надзору), а также обращение за продлением менее чем за 10 дней до истечения срока действия разрешения.


Основанием прекращения действия разрешения на строительство является прекращение прав на земельный участок. Обратите внимание: именно прекращение прав. Т.е. если мы говорим, допустим, о таком правоустанавливающем документе на землю, как договор аренды, то договор аренды у нас может уйти в бессрочный режим. Т.е., если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель и не возражает, то договор аренды считается продлённым на неопределённый срок, если иное не указано в самом договоре. Соответственно, прекращением прав на земельный участок в данном случае будет расторжение договора аренды, а если этот договор аренды подлежал регистрации в едином государственном реестре прав недвижимого имущества, то, соответственно, запись, подтверждающая, что действие договора аренды прекращено (выписка из ЕГРН).

Также основанием для прекращения действия разрешения на строительство является изъятие земельного участка для государственных нужд; или прекращение действия лицензии на недропользование. Этот документ с точки зрения законодательства о недрах является одним из видов правоустанавливающего документа на земельный участок.

Также основанием прекращения действия разрешения на строительство является предписание Росавиации, если нарушен режим приаэродромной территории.

Часть документов Вы можете предоставлять не сами. Например, правоустанавливающие документы на землю орган власти, выдающий разрешение на землю, может запросить сам через межведомственное взаимодействие.

Правительством РФ или высшим исполнительным органом государственной власти могут быть установлены случаи направления документов только в электронной форме. Порядок подачи в электронной форме должно установить Правительство РФ. Пока единого порядка нет, фактически это делает каждый уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган в своих административных регламентах.


Есть смысл это делать, если речь идёт об удалённых регионах, но, как показывает практика, в МФЦ зачастую сдаётся неполный комплект документации. Если, допустим, на личном приёме можно сразу заявителю сказать, что мы тебе выдадим отказ просто по формальным критериям, что у тебя неполный комплект документов, то МФЦ обязано эти документы принять и уполномоченный орган власти должен написать отказ.

Поэтому, если смотреть на ситуацию, то по документам, проходящим через МФЦ, больше отказов, чем по документам, поступающим непосредственно в органы власти, выдающие разрешения на строительство, именно по той причине, что МФЦ даже, если проверят комплектность документов, и увидят, что некомплект, то сделать ничего не могут. Они обязаны принять документы и, соответственно, переслать их в орган власти, выдающий разрешение на строительство.

Часть 17 комментируемой статьи устанавливает случаи, не требующие получение разрешения на строительство.

Я остановлюсь на трёх случаях.

Первый случай - это капитальный ремонт. Определение капитального ремонта объекта капитального строительства содержится в статье 1 Градостроительного кодекса (п.п.14.2). Соответственно, посмотрите разграничение между капитальным ремонтом и реконструкцией. Обращаю Ваше внимание, что полная замена конструкций, т.е. воссоздание объекта на 100 процентов в ранее существовавших параметрах после его сноса, является реконструкцией. Если Вы оставите хотя бы один кирпич, камень, досточку - это будет являться капитальным ремонтом.

На данный момент нет процентного соотношения для того, чтобы работы перепрофилировать из капитального ремонта в реконструкцию, или наоборот.

Ещё один случай, когда не требуется выдачи разрешения на строительство - это строительство объектов вспомогательного использования. Градостроительный кодекс РФ не раскрывает, что такое объекты вспомогательного использования. Судебная практика в данном случае идёт по принципу аналогии законодательства. Аналогию законодательства судебная практика находит в данном случае в гражданском законодательстве, используя понятия "основная вещь" и "принадлежность".

Объект вспомогательного использования приравнивается к понятию "принадлежность" в рамках гражданского законодательства. Что такое основная вещь, что такое принадлежность?

Основная вещь - это тот объект, который может получить какие-то свойства, которые ему даёт принадлежность, каким-то другим путём.

Т.е., например, может быть жилой дом подключен не к централизованному водоснабжению, а к скважине? Может. А вот принадлежность без основного объекта - бесполезна.

Труба, выкинутая в колхозное поле, если она не является элементом системы мелиорации, естественно, бесполезна.

И вот именно через механизм основной вещи и принадлежности регистрируются сети инженерно-технического обеспечения, если в рамках технических условий есть необходимость их последующей передачи монополистам. Они регистрируются как объекты вспомогательного использования (принадлежность).

Также обязательным критерием отнесения к объектам вспомогательного использования является его нахождение в границах того же земельного участка, в границе которого находится основной объект и неразрывная связь между основным объектом и объектом вспомогательного использования. Например, промышленное предприятие и склад. Или, допустим, газонаполнительная станция, которая нужна для автотранспортного предприятия, и находится в его границах, тоже будет являться объектом вспомогательного использования, и на её строительство получать разрешения не надо.

Единственно, что нужно учитывать, что отсутствие необходимости получения разрешения на строительство объектов вспомогательного использования не означает возможности их строительства "а как хочу!".

Для каждого земельного участка у нас, естественно, в рамках землепользования и застройки, в рамках закона об охранных зонах устанавливаются градостроительные регламенты или режимы. Они впоследствии переносятся в градостроительный план земельного участка. И зачастую требования к строительству объектов вспомогательного использования Вы увидите в градплане, т.е., например, ограничения по назначению, ограничения по проценту застройки или относительно общей площади земельного участка или привязки площади к основному объекту капитального строительства. Т.е. нужно смотреть градплан, потому что любой объект, в том числе объект вспомогательного использования, должен соответствовать градостроительным нормам.

Кроме того, не требуется выдача разрешения на строительство в случаях строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, а также одного линейного объекта - строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно. Указанной нормой охвачены практически все виды газопроводов вплоть до высокого давления II категории.


И ещё один пункт, на который хочу обратить внимание в рамках части 17: что разрешение на строительство не требуется в иных случаях, если такие случаи установлены законодательством субъектов Российской Федерации или постановлениями Правительства РФ. Обратите внимание! Не на уровне органов местного самоуправления, а именно субъекта Российской федерации могут издать соответствующие законы.

И вот эта практика достаточно распространена. В Москве установлены случаи изъятия. В Ленинградской области установлены случаи изъятия. На самом деле по России встречаются такие примеры, как правило это речь идёт о небольших объектах, проектная документация которых по умолчанию не подлежит экспертизе, о сетях инженерно-технического обеспечения. Иногда их выводят из-под категории получения разрешения на строительство.

Правительством РФ также установлен ряд случаев, когда не требует получение разрешения на строительство - постановление Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816 - получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, на автомобильные дороги 4 и 5 категории, примыкания к автомобильным дорогам и т.д.

Внесение изменений в разрешение на строительство должно сопровождаться предоставлением полного перечня документов, указанного в ч.7 ст.51 ГрК РФ(кроме продления). В данном случае законодатель воспринял сложившуюся судебную практику, приравнивающую внесение изменений в разрешение на строительство к выдаче нового.

Обратите внимание, что для любых изменений в разрешение на строительство действует пресекательный срок - заявление должно быть подано минимум за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство. Исключение сделано для ситуации, связанной с ограничительными мерами по борьбе с COVID-2019, установленными в рамках Указа Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)". Принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году". Приложение № 3 к нему продлило указанный срок на 1 год, если срок действия указанных документов истекает во временной промежуток между 03.04.2020 по 01.01.2021. Главное обратиться с заявлением о внесении изменений, в т.ч. о продлении срока действия разрешения на строительство в указанный промежуток.

Для продления важен факт наличия работ на момент подачи заявления, а также извещения о начале строительства (для объектов, в отношении которых предусмотрен ГСН). Данные сведения могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия.

Правительство РФ или субъекты РФ вправе установить случаи, когда разрешение на строительство выдается в электронной форме. По общему правилу - если в заявлении указана электронная форма, то разрешение на строительство выдается в электронной форме. Законодательством предусматривается возможность подачи всех документов на внесение изменений также в электронной форме.

Кроме того, с 01.07.2020 застройщики сами вправе выбирать способ оказания услуги - электронный или бумажный вид.

Комментарий к статье 51.1


ИЖС, садовые дома строятся на базе уведомления о строительстве, которое направляется застройщиком в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство. Исключение - объекты ИЖС, которые строятся в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, на них необходимо разрешение на строительство.

В числе сведений, которые должны быть предоставлены - параметры, а также сведения о том, что планируемый объект не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости, описание внешнего облика ИЖС или садового дома в границах исторических поселений.

Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Возможно использование типового решения, которое должно быть утверждено для данного исторического поселения.

В случае, если застройщик сам не предоставил данное согласование, а также не предоставил сведения о типовом решении, то оно запрашивается в рамках межведомственного взаимодействия.

В случае, если отсутствуют указанные выше документы, то в течение 3 дней подобное уведомление возвращается заявителю и считается неподанным.

Приложенные к уведомлению документы проверяются на соответствие тем же ограничениям, как и любая другая проектная документация на стадии выдачи разрешения на строительство в течение 7 рабочих дней (при необходимости согласования облика этот срок увеличивается на 20 рабочих дней).

В случае если уполномоченным на принятие подобного уведомления органом данное уведомление не возвращено, или направлено извещение о принятии данного уведомления, то считается, что данное уведомление принято и действует в течение 10 лет.


Если застройщик решил изменить параметры ИЖС или садового дома, то он должен повторить процедуру уведомления.


Комментарий к статье 52


Данная статья пытается охватить все этапы строительства вплоть до государственного строительного надзора. Фактически эта статья состоит во многом из отсылок на другие статьи Градостроительного кодекса, а также на смежные федеральные законы. Это касается как вопросов саморегулирования в строительстве, которым посвящена часть 2 данной статьи, так и части 5 комментируемой статьи, которая устанавливает обязанность известить о начале строительства не позднее, чем за 7 рабочих дней, орган государственного строительного надзора. Тем не менее данная статья содержит ряд самостоятельных норм, которые, безусловно, необходимо учитывать при осуществлении строительства.

Так, в частности, часть 3 данной статьи устанавливает, кто может являться лицами, осуществляющими строительство, говоря о том, что лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик или иное лицо на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, осуществляющего строительство. Тем самым обеспечивается отсылка к гражданскому законодательству, к договору строительного подряда. То есть сам Градостроительный кодекс не видит такого понятия, как генподрядчик или просто подрядчик в случае невозможности привлечения субподрядчиков. Градкодекс видит категорию лиц, осуществляющих строительство, при этом ограничивая данных лиц исключительно договором только с застройщиком или только с техническим заказчиком.

Обратите внимание, что работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также - договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких СРО.

Также членство СРО не требуется при выполнении работ стоимостью до 10 млн руб.

Еще одно положение, на которое обращает внимание данная статья, - это часть 4, которая включает подготовительные работы строительства. Это правило действует практически для всех видов объектов. Исключение установлено для автомобильных дорог, в рамках которых Постановление Правительства от 16.02.2008 N 87 "О составе и содержании разделов проектной документации" с 01.09.2022 выделяет подготовительный период в качестве самостоятельного этапа строительства для всех объектов, а не только для автомобильных, железных дорог, портов и метрополитена, тем не менее требующего разрешения на строительство.

Кроме того, Правительством РФ устанавливаются виды подготовительных работ, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство объекта федерального значения, объекта регионального значения, объекта местного значения со дня направления проектной документации указанных объектов на экспертизу такой проектной документации. Эти работы определены постановлением Правительства РФ от 07.11.2020 N 1798. Оно не распространяется на случаи выполнения подготовительных работ в отношении объекта, строительство, реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо охраняемой природной территории или центральной экологической зоны Байкальской природной территории.

Выполнение таких подготовительных работ допускается в отношении земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при условии, что такие земли и (или) земельные участки не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута). Госстройнадзор не предусмотрен, а вот уведомление органов госэкологического надзора минимум за 5 рабочих дней до их начала обязательно.

Среди подготовительных работ привычные устройство бытового городка, ограждение площадки, снос зеленых насаждений. А вот снос объектов капстроительства возможен до получения разрешения на строительство только, если для их строительства не требуется разрешение на строительство. В число подготовительных работ также включены устройство рельсовых подкрановых путей, фундаментов (иных неподвижных оснований) стационарных кранов, необходимых для обеспечения строительства, реконструкции объекта и подлежащих демонтажу после окончания такого строительства, реконструкции и устройство дренажей и мелкозаглубленных водоотливов для осуществления водоотведения на земельном участке.

Обратите внимание, что некоторые подготовительные работы не могут выполняться без разрешения на строительство. Это работы, которые выделены в рамках постановления Правительства РФ N 87 как этап строительства: для метрополитена- например, устройство шахтных стволов, оснащение стартовых котлованов для щитовой проходки тоннелей, для объектов ж.д. транспорта - это переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, проведение археологических раскопок в пределах территории строительства, разминирование территории строительства и другие работы. В отношении портов - это строительство портовых гидротехнических сооружений внутренних рейдов, якорных стоянок? железнодорожных и автомобильных подъездных путей, линий связи, устройства тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, инженерных коммуникаций, искусственных земельных участков, строительство которых необходимо для функционирования морских терминалов, перегрузочных комплексов.

Внимание следует обратить на положение ч.5.2 ст. 52 ГрК РФ, они требуют, чтобы изменения, внесенные в порядке ч.3.8 ст. 49 ГрК РФ, были направлены в течение 10 рабочих дней в орган ГСН. Правда, при этом нет ответственности за не исполнение данной обязанности, а также нет синхронной нормы, которая бы обязывала о любых изменениях ставить в известность органы ГСН в аналогичный срок.

Особо обращает на себя внимание часть 8 комментируемой статьи, говорящая о том, что в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия в процессе реконструкции, строительства, капремонта, лицо, осуществляющее строительство, должно прекратить строительство, известить об обнаружении такого объекта органы по охране памятников. В контексте Федерального закона N 73-ФЗ "Об охране памятников" данная норма приводит к тому, что т.н. градозащитники, когда пытаются оспорить разрешение на строительство на том основании, что нарушается законодательство в сфере охраны памятников, пытаются применить посредством суда обеспечительные меры в виде приостановки действия разрешения на строительство до рассмотрения органом по охране памятников заявления о включении того или иного объекта в реестр объектов культурного наследия. Необходимо отметить, что подобное заявление рассматривается в срок до 90 рабочих дней. Пока немногочисленная судебная практика не поддерживает подобные ходатайства. Как в дальнейшем будут развиваться события, покажет время. В любом случае, если подобные меры будут применены, а впоследствии разрешение на строительство будет признано законным и не будет найден объект культурного наследия, на мой взгляд, целесообразно к подобным лицам предъявлять иски о возмещении убытков, связанных с простоем.

Законодателем введена особенность проведения капремонта газопроводов, отличающая их от других даже линейных объектов. При осуществлении капитального ремонта магистрального газопровода допускается повышение его категории, в том числе влекущее изменение зон с особыми условиями использования территории, установленных в связи с его размещением, при условии, что такое изменение не приводит к включению в границы указанных зон территории, в отношении которой указанные зоны не были установлены до капитального ремонта данного магистрального газопровода. Т.е. по сути в проекте подобных объектов целесообразно изначально учитывать большую охранную зону, чем требуется исхода из давления.

Правительство РФ может установить случаи, когда при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений могут осуществляться замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

08.03.2022 в рамках антисанкционных мер поддержки принят Федеральный закон N 46-ФЗ, а 16.04.2022 в его развитие было принято постановление Правительства РФ N 680, которое позволяет вносить изменения в госконтракт, связанные со сроками, объемами, видами и стоимостью работ. Разумеется данные изменения должны найти отражение в ПД.

Комментарий к статье 53


Статья 53 посвящена вопросам осуществления строительного контроля. Помимо данной статьи действует постановление Правительства РФ от 21.06.2010 N 468, также посвященного порядку осуществления строительного контроля и изданное в развитие части 8 данной статьи. При этом, учитывая "регуляторную гильотину" (указанное постановление не включено в постановление Правительства РФ N 468 от 31.12.2020), требования, содержащиеся в данном документе, не подлежат оценке в рамках федерального государственного строительного надзора в соответствии с ч.1 ст.15 Федерального закона от 31.07.2020 N 247-ФЗ.

В случаях, определенных Правительством РФ при бюджетном финансировании, строительный контроль может быть возложен на Минстрой России или подведомственное ему учреждение.


Строительный контроль должен осуществляться на строительной площадке постоянно. Это не означает, что абсолютно все разновидности строительного контроля одновременно осуществляются на строительной площадке, но это означает непрерывность самого процесса осуществления строительного контроля, начиная от самоконтроля субподрядчика, и заканчивая строительным контролем, осуществляемым техническим заказчиком или застройщиком или лицом, у которого заключен с соответствующими лицами договор.

Парадоксально, но факт, что формально ныне действующее законодательство не запрещает совмещать функции строительного контроля от имени застройщика или технического заказчика и генподрядные функции. Таким образом, на практике контролируемые и контролирующие могут совмещаться, что, на мой взгляд, не всегда является правильным. Также понемногу начинает формироваться правоприменительная практика, которая старается развести функции генподряда и строительного контроля. Например, в письме Минстроя России от 06.11.2015 N 35881-АБ/08 "О необходимости получения свидетельства о допуске к работам по строительному контролю лицу, осуществляющему строительство" указано, что совмещение функций по строительному контролю лица, осуществляющего строительство, и ответственного представителя строительного контроля застройщика (технического заказчика) одним подразделением или должностным лицом одной организацией недопустимо. Т.е. совмещение этих функций в одной организации возможно, но не одним должностным лицом. В Представлении Счетной палаты РФ от 09.12.2016 N ПР 09-348/09-03 "О результатах контрольного мероприятия "Проверка использования в 2013-2015 годах и истекшем периоде 2016 года государственных средств, направленных на организацию и функционирование комплексной системы управления водными ресурсами в рамках федеральной целевой программы "Развитие водохозяйственного комплекса Российской Федерации в 2012-2020 годах" государственной программы Российской Федерации "Воспроизводство и использование природных ресурсов" на территории Южного федерального округа" сделан вывод о недопустимости подобного совмещения функций для бюджетных объектов.

Какие разновидности строительного контроля выделяет действующее законодательство? Это входной контроль за проектной и рабочей документацией, входной контроль и в дальнейшем контроль за условиями хранения строительных материалов и изделий; это операционный контроль; это авторский надзор; это строительный контроль от имени застройщика или технического заказчика.

Любые замечания, которые выявляются в процессе строительства той или иной разновидностью строительного контроля, выставляются в виде предписаний и, соответственно, их окончательное снятие также производится в письменном виде, после проведения необходимых испытаний и проверок.

В этой же статье говорится о необходимости контролировать скрытые работы и ответственные конструкции посредством составления соответствующих актов освидетельствования скрытых работ ответственных конструкций и сетей инженерно-технического обеспечения. Именно документация, родившаяся в процессе осуществления строительного контроля, является основой для документальных проверок со стороны органов государственного строительного надзора.

Комментарий к статье 54


Государственный строительный надзор регламентирует, во-первых 54 статья Градостроительного кодекса, во-вторых, 4 приказа Ростехнадзора, утверждающие 4 РД, конкретно: РД 11-05-2007, РД 11-02-2006, РД 11-03-2006, Приказ Ростехнадзора от 12.03.2020 N 107 "Об утверждении форм документов, необходимых для осуществления государственного строительного надзора". С 01.01.2022 основным федеральным законом является Федеральный закон от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации".

Помимо данных документов в области регионального государственного строительного надзора с 01.01.2022 каждый субъект РФ должен разработать свое положение о региональном ГСН на основании "Общих положений об осуществлении регионального государственного строительного надзора", утвержденных постановлением Правительства РФ N 2161 от 01.12.2021.

В части федерального ГСН - основным документом является изданное 30.06.2021 постановление Правительства РФ N 1087.

Основной чертой 248-ФЗ, постановлений Правительства РФ N 1087 и N 2161 является упор на профилактику. Привлечение к ответственности рассматривается в качестве крайней меры. Кроме того, предусмотрена реализация принципа максимальной информационной открытости органов ГСН. Так, на сайтах территориальных органов Ростехнадзора ведется реестр объектов, в отношении которых предусмотрено ведение федерального ГСН. Аналогичные реестры должны вести органы регионального ГСН. Информация в федеральном реестре обновляется до 5 числа ежемесячно. Обратите внимание, что консервация и правильность ведения строительного контроля относятся к предмету проверки органов федерального государственного строительного надзора.

При осуществлении федерального ГСН могут проводиться следующие виды профилактических мероприятий:

а) информирование;
б) обобщение правоприменительной практики;
в) объявление предостережения;
г) консультирование;
д) профилактический визит.

Из значимых мероприятий, предусмотренных при информировании, следует отметить следующие: размещение перечней НПА, по которым ведется ГСН, размещение поверочных листов, руководства по соблюдению обязательных требований, разработанные и утвержденные в соответствии с Федеральным законом N 247-ФЗ, сведения о порядке досудебного обжалования решений контрольного (надзорного) органа, действий (бездействия) его должностных лиц и т.д.

Из значимых мероприятий в рамках обобщения правоприменительной практики, следует выделить следующие - выявление типичных нарушений обязательных требований, причин, факторов и условий, способствующих возникновению указанных нарушений, подготовка предложений по актуализации обязательных требований. По итогам обобщения правоприменительной практики контрольный (надзорный) орган обеспечивает подготовку доклада, содержащего результаты обобщения правоприменительной практики контрольного (надзорного) органа (далее - доклад о правоприменительной практике). Доклад готовится минимум один раз в год и размещается в сети Интернет не позднее 15 марта года, следующего за отчетным. Субъекты РФ сами определяют сроки размещения аналогичных докладов. На их базе Минстрой России готовит свой сводный доклад.

Предостережение в качестве меры профилактики применялось и ранее. На данный момент его применение регламентируется ст.49 ФЗ N 248.

В случае наличия у органа федерального ГСН сведений о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований и (или) в случае отсутствия подтвержденных данных о том, что нарушение обязательных требований причинило вред (ущерб) охраняемым законом ценностям либо создало угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.

В течение 15 рабочих дней контролируемое лицо может подать в орган ГСН свои возражения, орган ГСН, в свою очередь, должен среагировать на них в течение 20 рабочих дней. Для регионального ГСН обязанности отвечать на возражения не установлено.

Консультирование выделено как новый вид профилактического мероприятия, хотя, конечно, на практике применялось и ранее. Консультирование может осуществляться должностным лицом контрольного (надзорного) органа по телефону, посредством видео-конференц-связи, на личном приеме либо в ходе проведения профилактического мероприятия, контрольного (надзорного) мероприятия. Обратите внимание, что в данном случае речь не идет рассмотрении обращения граждан в порядке Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации". Если нужен письменный ответ, то необходим письменный запрос. Консультирование по однотипным обращениям контролируемых лиц и их представителей осуществляется посредством размещения на официальном сайте контрольного (надзорного) органа в сети "Интернет" письменного разъяснения, подписанного уполномоченным должностным лицом контрольного (надзорного) органа. Консультирование проводится минимум 1 раз в квартал в соответствии с планом-графиком на сайте органа ГСН. Основными вопросами, рассматриваемыми в процессе консультирования, являются разъяснения положений НПА в области ГСН, обязательных требований и порядок обжалования действий/бездействий органов ГСН.

Обратите внимание, что с момента извещения о начале строительства в течение 3 месяцев проводится профилактический визит. Обязательный профилактический визит проводится в форме профилактической беседы по месту осуществления деятельности контролируемого лица либо путем использования видео-конференц-связи.

Срок проведения обязательного профилактического визита не должен превышать 1 рабочий день.

Основная задача профилактического визита - информирование контролируемого лица об обязательных требованиях.

О проведении обязательного профилактического визита контролируемое лицо должно быть уведомлено не позднее, чем за пять рабочих дней до даты его проведения.

Контролируемое лицо вправе отказаться от проведения обязательного профилактического визита, уведомив об этом контрольный (надзорный) орган не позднее, чем за три рабочих дня до даты его проведения.

В части проверочных мероприятий в любом случае проводятся документарные и выездные проверки. Максимальный срок их проведения 10 р.д.

А вот перечень других проверочных мероприятий должен определить каждый субъекта РФ в своем положении о региональном ГСН исходя из следующих возможных видов:

а) выборочный контроль;
б) инспекционный визит;
в) рейдовый осмотр;
г) наблюдение за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности);
д) выездное обследование.

Кроме того, может быть предусмотрен мониторинг. Его отличие от мониторинга безопасности, что для его ведения необходимо заключить соглашение между контролируемым лицом и органом ГСН. Кроме того, подразумевается необходимость затрат проверяемого на его видение, например, установка видео-наблюдения, доступного для органа ГСН.

Федеральный законодатель издает профильные постановления Правительства РФ, которые выводят различные виды федерального государственного строительного надзора из-под действия постановления Правительства РФ N 54, так, например, с 14.09.2021 действует постановление Правительства РФ от 02.09.2021 N 1468 "Об особенностях осуществления в 2021 году федерального государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов федеральных ядерных организаций".

Если речь идет о привлечении к административной ответственности, то "подключается" Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и, соответственно, Арбитражно-процессуальный и Гражданско-процессуальный кодексы РФ в части обжалования постановления по привлечению к административной ответственности со стороны юридических, физических и должностных лиц.

С 01.01.2018 года при осуществлении государственного строительного надзора применяется риск-ориентированный подход. Т.е. добавляется еще один документ, регламентирующий осуществление государственного строительного надзора - постановление Правительства Российской Федерации от 17 августа 2016 г. N 806 "О применении риск-ориентированного подхода при организации отдельных видов государственного контроля (надзора) и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", которым установлены Правила отнесения деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и (или) используемых ими производственных объектов к определенной категории риска или определенному классу (категории) опасности. Эти правила действуют в части, не противоречащей постановлению Правительства РФ N 54, указанному выше. Например, по частоте проверок. Кроме того, при строительстве используются не все 6 классов опасности, а только 3 (причем, обратите внимание, что это 5, 3 и 2; 1, 4 и 6 не используются) и т.д.

Присвоение категории риска осуществляется на основании соответствующего приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа регионального государственного строительного надзора и отражается в программе проверок. В основе будут лежать сведения из заключения экспертизы проектной документации.

От уровня риска зависит количество проверок в процессе строительства (по программе проверок):

а) для категории высокого риска - не более 12 проверок;

б) для категории значительного риска - не более 10 проверок;

в) для категории умеренного риска - не более 7 проверок.


Причем, если в одном разрешении на строительство указаны несколько объектов с разными уровнями рисков, то программа составляется для каждого из их.

Основаниями для увеличения количества проверок на 2 являются следующие:

а) строительство, реконструкция объекта капитального строительства в условиях стесненной городской застройки (в соответствии с проектной документацией);

б) строительство, реконструкция объекта капитального строительства в сложных инженерно-геологических условиях (в соответствии с проектной документацией);

в) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, общая площадь которого превышает 20000 кв. метров.

Есть ряд обстоятельств, которые повлекут за собой увеличение количества проверок в 2 раза (по сравнению с базовым значением):

а) привлечение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, в течение одного календарного года 3 и более раза к административной ответственности за правонарушения, предусмотренные статьями 6.3, 8.1 и 9.4, частями 1-3 статьи 9.5, статьей 9.5.1, частью 3 статьи 9.16, частью 1 статьи 19.4, частями 6 и 15 статьи 19.5, статьями 19.6, 19.7 и 19.33 и частями 1, 2, 6, 6.1 и 9 статьи 20.4 КоАП РФ;

б) нарушение сроков строительства, реконструкции объекта капитального строительства, предусмотренных проектом организации строительства в проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, более чем на 6 месяцев или его консервации, приостановления строительства.

Подобное решение оформляется так же, как и присвоение уровня риска.

Критерием определения уровня риска является тяжесть потенциальных негативных последствий возможного несоблюдения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями требований, установленных федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства:

высокий риск - общественные здания и сооружения, многоквартирные жилые дома, путепроводы, тоннели, мосты и эстакады, а также объекты капитального строительства с пролетом от 20 до 100 метров;

значительный риск - производственные здания;


умеренный риск - остальные объекты.

Предметом государственного строительного надзора является соответствие выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям проектной документации, в т.ч. BIM-модели, в том числе требованиям энергетической эффективности (за исключением объектов капитального строительства, на которые требования энергетической эффективности не распространяются) и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; наличие разрешения на строительство, а также выполнение требований по членству в СРО и выполнение лицом, осуществляющим строительство, требований технических регламентов и безопасности при строительстве.


Государственный строительный надзор предусмотрен не только в случае, если проектная документация подлежит экспертизе.

В случаях, если объект не указан в ч.1 комментируемой статьи, в отношении него органами государственного строительного надзора должна быть проведена выездная проверка при аварийной ситуации, угрозе жизни или здоровью, по поручению Президента РФ, а также в случае наличия информации о нарушении предельных параметров строительства, установленных правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или обязательных требований к параметрам объектов капитального строительства, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В случаях, если в отношении подобных объектов выявлены нарушения, указанные выше, а также отсутствие разрешения на строительство (при его необходимости), объект считается объектом самовольного строительства и информация о нем в течение 5 рабочих дней по окончании проверки передается в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решений о сносе.


Сама процедура государственного строительного надзора начинается с извещения о начале строительства, которое направляется застройщиком или техническим заказчиком не позднее, чем за 7 рабочих до начала строительства. Желательно, чтобы это извещение было направлено, действительно, до начала строительства, а не тогда, когда инспектор госстройнадзора выйдет с первой проверкой. Эти 7 рабочих дней даются именно для первичного выхода на объект с тем, чтобы убедиться, что там не стоит, к примеру, 25 этажей. Т.е. инспектор госстройнадзора, выйдя на стройплощадку, должен видеть, в лучшем случае, колышки с ниточками, т.е. вынесенные на местности оси, а не строительно-монтажные работы, идущие полным ходом.

Процедуры для отказа в принятии извещения о начале строительства нет. Нужно помнить, что на данный момент органы государственного строительного надзора отвечают наравне со всеми остальными участниками строительства. Если была нарушена процедура извещения о начале строительства, то орган госстройнадзора практически лишен возможности осуществлять надлежащим образом свои процедуры проверок. Но, так как в данном случае именно ваши действия препятствуют осуществлению проверок со стороны органов госстройнадзора в том виде как они должны проводиться, то инспектор госстройнадзора вправе в рамках его задач по предотвращению появления объектов, не соответствующих требованиям безопасности, в частности, требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений, выдать предписание о необходимости демонтажа тех конструкций, которые были воздвигнуты в период до уведомления о начале строительства.

Обязательного законного способа восстановления исполнительной документации на данный момент не существует. П.8.2.5 СП 48.13330.2019 говорит о том, что в случае возникновения необходимости восстановления утраченной, испорченной исполнительной документации участники строительства могут привлекать специализированные организации и (или) аттестованные лаборатории для подтверждения соответствия объемов и качества выполненных работ проектной документации (в части работ, результаты которых допускается исследовать существующими утвержденными методиками). Однако, советую использовать данную возможность как резервный вариант в случае форс-мажор. Данный СП включен в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (Приказ Росстандарта от 02.04.2020 N 687).

К сожалению, в действующих нормативно-правовых актах отсутствует фраза, говорящая о том, что, например, можно провести обследование каких-то конструкций и восполнить исполнительную документацию, которой на данные конструкции не хватает. Причем, почему не хватает, законодатель не указывает причину. Т.е., действительно, либо строительство начато до извещения начала строительства, или строительство идет слишком быстро не успели известить о сроках работ, подлежащих проверке, или часть исполнительной документации оказалась просто не заполнена, или подрядчик сменился, который забрал частично исполнительную документацию, неважно. Законного механизма восстановления исполнительной документации нет.

На стадии извещения о начале строительства прилагается копия разрешения на строительство, проектная документация в полном объеме. Некоторые госстройнадзоровцы не хотят брать проектную документацию со ссылкой на то, что негде хранить (например, в Санкт-Петербурге на одного инспектора приходится около 50 объектов). На практике некоторые инспектора берут основные разделы проектной документации, а не все. Это неправомочные действия со стороны органов госстройнадзора. Если такой инспектор в дальнейшем будет требовать другие разделы проекта, то эти требования можно игнорировать.

На этой же стадии подлежат регистрации журналы, как минимум, Общий журнал работ (форма по РД-11-05-2007). Что касается специальных журналов работ, то единой обязательной формы нет. Есть общие характерные признаки, которые в РД-11-05-2007 перечислены. Но единой формы нет. Наверно, это правильно, так как по форме и содержанию, например, журнал прогрева бетона и журнал монтажа пожарно-охранной сигнализации будут отличаться достаточно сильно.

Когда регистрировать специальные журналы работ? Действует общий подход, что регистрировать надо до начала таких работ. Лучше зарегистрировать такие журналы работ на стадии извещения о начале строительства потому, что стройка такой процесс, когда все спешат начать строительство, а документы потом. Во избежание проблем все журналы лучше зарегистрировать на стадии извещения о начале строительства. В последнее время бывают случаи, когда инспектор, придя на объект, не получает даже общего журнала. И на вопрос: где журнал? Ответ: в офисе, а офис далеко от стройплощадки. Возникает вопрос, а РД-11-02-2006 по порядку ведения исполнительной документации не читали? При подобном подходе возникают сложности с ведением исполнительной документации и в первую очередь общего журнала работ, потому что он должен отображать всю полноту видов работ, которые происходят на стройплощадке, чтобы по нему можно было воссоздать картину проведенных работ.

Исчерпывающего перечня всех журналов работ нет. Этот вопрос должен быть освещен в проектной документации и, желательно, в ПОСе.

Как регистрировать специальные журналы работ? Для них единой формы нет. Они должны быть прошиты, пронумерованы, а дальше можно регистрировать по списку, т.е. прикладывать к извещению перечень специальных журналов работ, в котором инспектор распишется, что он в курсе их ведения. Можно ли заполнять соответствующий раздел в общем журнале работ и, соответственно, когда он регистрируется, инспектор знает, какие журналы вы будете вести? Или можно привести все журналы работ и инспектор будет их все проштамповывать и расписываться? Законодательство на этот вопрос однозначного ответа не дает. Как удобно, так и можно делать. Понудить к какой-то конкретной форме регистрации госстройнадзор не может. В случае ведения исполнительной документации в электронном виде регистрация также проходит в электронной форме. Порядок ведения исполнительной документации в электронном виде определен ГОСТ Р 70108-2022 (действует с 01.01.2023).

На этой стадии составляется программа проведения плановых проверок. Важно понимать, что Федеральный закон N 294-ФЗ не распространяется на процедуру проведения плановых проверок при осуществлении государственного строительного надзора. Плановые проверки - те, которые указаны в программе. На данный момент процедура внесения изменений в программу плановых проверок не предусмотрена, поэтому зачастую получается, что программа отдельно, а проверки отдельно.

Какая еще часть закона N 294-ФЗ не распространяется на проверки, проводимые органами государственного строительного надзора? Как ни парадоксально, но нет обязанности со стороны надзора извещать СРО о грядущей проверке. Нет механизма совместных проверок между органами государственного строительного надзора и СРО. На практике в ряде регионов создаются некие координационные советы при органах государственного строительного надзора. Возможно даже, что органы государственного строительного надзора и представители СРО выйдут на объект одновременно. Но это будет просто технически одновременная проверка. Но юридически СРО будет проверять свои требования, надзор - свои, а именно выполнение требований проектной документации, технических регламентов, наличия членства в СРО, т.е. то, что является предметом проверки в соответствии с комментируемой статьей. Оштрафовать за отступление от стандартов и правил СРО строительный надзор не имеет право. ГСН штрафует за отступление от проектной документации.

Еще одна часть Федерального закона N 294-ФЗ касается государственного строительного надзора. Эта часть касается механизма внеплановых проверок, т.н. экстренных. Т.е. застройщик обязан извещать надзорный орган обо всех аварийных ситуациях, не извещение будет административным правонарушением. В случае, если в надзорный орган поступила информация о наличии угрозы жизни и здоровья, то на такую информацию надзор обязан прореагировать незамедлительно. Незамедлительно это день в день, если говорим о рабочем времени и рабочем дне или в течение суток, если говорим о том, что информация пришла за пределами рабочего времени, включая выходные и праздничные дни. На практике отработан механизм дежурств, когда назначается ответственный инспектор. Также незамедлительно инспектор должен известить прокуратуру, что он поехал на объект. Здесь нет полноценной процедуры согласования, как это было бы в соответствии с законом N 294-ФЗ в части внеплановых проверок. Здесь идет именно уведомительный порядок в целях уменьшения временных затрат.

В принципе прокуратура может не согласиться с выходом инспектора на объект. В таком случае проверка становится нелегитимной, все материалы проверки можно выбросить. На практике прокуратура неодобрения действию инспектора не высказывает, для нее результаты внеплановых проверок в дальнейшем могут являться доказательством при выявлении виновного.

Есть положение закона N 294-ФЗ, которое не всегда однозначно применимо. Это механизм проведения внеплановых проверок обыкновенных, т.е. когда поступила жалоба и ли обращение. Жалоба может поступить как за пределами стройки, например, жителю не понравилось, что рядом стройка, так и в пределах стройки или от СРО. Например, несвоевременный расчет с субподрядчиком, и субподрядчик написал жалобу или с авторским надзором возникли проблемы, и жалоба поступила от авторского надзора. Это тоже поводы для проведения внеплановых проверок. В некоторых субъектах РФ при проведении таких проверок согласование с прокуратурой требуется, в некоторых, - нет. Что можно непосредственно обнаружить, какие нарушении? Строительство без разрешения, эксплуатацию без разрешения, а вот отступление от требований проектной документации скорее нет, чем да.

Например, если по проекту 16 этажей, а строится уже 17-тый, это можно выявить (визуально посмотреть и посчитать). А вот при отступлении от требований проектной документации с точки зрения качества работ - непосредственное обнаружение исключено, потому, что невозможно юридически непосредственно обнаружить то, что стенка кривая. Во-первых, в ряде случаев может быть допустимое отклонение, а во-вторых, для того чтобы даже понять, какое это отклонение (нормативное или уже сверхнормативное), необходимо провести определённые замеры. А формально инспектор из госстройнадзора не имеет право пользоваться даже рулеткой. Потому что, рулетка - это средство измерения, которое требует поверки, специалист, который использует средство измерения, требует аттестации. Естественно органы госстройнадзора всем этим не обладают и по этому формальному критерию на самом деле отменяется достаточно много постановлений о привлечении к административной ответственности. В качестве примера могу привести ситуацию, когда инспектор вышел на объект и на стадии итоговой проверки написал замечание о том, что фракция щебня не соответствует проектной. Ему был задан резонный вопрос, как и с помощью чего он установил эти отступления. Суд признал его действия неправомерными.

Другая ситуация, когда инспектор написал на базе визуального осмотра, то что не соблюдён нормативный уклон поверхности земли на основании того, что на площадке была лужа. Ни причина возникновения этой лужи не устанавливались, ни замеры уклона не проводились. Т.е. естественно такой акт проверки и такое предписание в суде не устояли. Т.е. не может инспектор госстройнадзора непосредственно обнаружить отступление от требований проектной документации, связанное с изучением документов и связанное с проведением каких-то испытаний или обследований.

Во всех остальных случаях - да, непосредственное обнаружение будет являться поводом для возбуждения дела. В акте непосредственного обнаружения должен быть ответ на три вопроса: Что? Где? Когда? (обнаружено).

Все процедуры извещения о составлении протокола. Т.е. о возбуждении дела об административном правонарушении о рассмотрении дела были соблюдены, соответственно процессуальных нарушений не выявлено.

С учетом антисанционных мер поддержки 09.08.2022 принято постановление Правительства РФ N 336. Оно, во-первых, запрещает проводить проверки по предписаниям, равно как и выдавать новые, если нет угрозы жизни, здоровью, возникновения ЧС или угрозы обороноспособности и безопасности страны. Те предписания, которые не истекли по состоянию на 11.03.2022, автоматически продлены на 90 дней с возможностью их последующего продления по заявлению проверяемого. Оснований для отказа, равно как и ограничений по срокам продления, нет (главное, уложиться в срок действия разрешений на строительство).

Обращаю внимание, что привлечение к ответственности за совершенные нарушения остается, просто на основании отрицательного акта проверки, равно как проводятся проверки по программе, ибо они не являются плановыми в значении Федерального закона N 248-ФЗ.

Что касается действий и ошибок, которые совершаются при осуществлении государственного строительного надзора со стороны строителей, то среди них необходимо отметить следующие, наиболее распространенные.

Следует не забывать извещать о сдвижках сроков работ, которые подлежат проверке. ГСН при выходе на стройплощадку видит, что у Вас выполнен или слишком малый или слишком большой объём работ, то будет выписан штраф по части второй статьи 9.5 КоАП РФ "неизвещение об окончании работ, подлежащих проверке". Но в ситуации, если работы ещё не выполнены, Вы отделаетесь только штрафом. А вот если работы, мало того что уже выполнены, а ещё и перевыполнены, то помимо штрафов начнутся сложности с исполнительной документацией, ее ГСН может не учесть и выдать предписание о демонтаже "недообследованных" конструкций. Обращаю внимание, что в принципе любые ошибки при ведении исполнительной документации чреваты штрафом по части 1 ст.9.4 КоАП РФ. Состав звучит следующим образом. "Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий)".

Можно задать резонный вопрос - почему? Причём тут отступление от требований проектной документации и технических регламентов и действия, связанные с неправильным ведением исполнительной документации? Вся исполнительная документация является следствием осуществления различных разновидностей строительного контроля. Строительный контроль в целом является одной из обязательных форм подтверждения соответствия строящегося объекта требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений (п.4 ч.1 ст.39 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Соответственно, если Вы не ведёте надлежащим образом строительный контроль, Вы не осуществляете или ненадлежащим образом осуществляете одну из обязательных форм подтверждения того, что вы строите объект, соответствующий требованиям этого технического регламента.

Те же самые последствия наступают при некомплекте исполнительной документации. Все эти составы влекут за собой ответственность по части 1 статьи 9.4 КоАП РФ и сложности с вводом объекта в эксплуатацию.

Еще один популярный вопрос, - какие работы, какие конструкции и какие сети должны быть освидетельствованы? С какой частотой должны это делать? Речь идёт об актах освидетельствования, о скрытых работах, об ответственных конструкциях и сетях и участках сетей инженерно-технического обеспечения.

Это как раз те вопросы, ответы на которые должны содержаться в проектной документации и желательно в ПОСе. Во всяком случае именно так говорит Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (пп.пп."н", "и" п.23).

Если этого нет. Куда смотреть? Смотреть в приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства". У многих в голове ассоциируется, что этот приказ касается исключительно допусков СРО. Это не так, даже в названии нет ни слова про допуска СРО, и по тексту самого приказа тоже.

Соответственно этот перечень универсальный. Т.е. в ситуации если в проектной документации нет ответа на вопрос, какие конструкции, какие работы необходимо освидетельствовать, Вы открываете этот 624-й приказ, выбираете галочками те виды работ, которые у Вас выполняются на объекте, и по ним составляются соответствующие акты. С другой стороны, всё равно будут сложности с точки зрения определения частоты составления этих актов. Стоит ли делать, например, сплошное освидетельствование сварных соединений, или должна быть какая-то выборка?

Ответ на эти вопросы все равно в каждом конкретном случае придется искать индивидуально.

В предмет проверки со стороны органа ГСН входят вопросы соответствия применяемых строительных материалов требованиям проектной документации и требованиям технических регламентов. ГСН не проверяет производство строительных материалов. И в его компетенцию не входят вопросы условий хранения этих строительных материалов. Важно, чтобы Вы применили качественные строительные материалы. ГСН, конечно, проверяет наличие сертификатов и деклараций (если они нужны в обязательном порядке). Но в любом случае и сертификат, и декларация говорят лишь о том, что весь строительный материал, производимый на таком-то предприятии в период действия соответствующего документа соответствует требованиям чего-то. ГСН интересует качество применяемых строительных материалов, поэтому сертификаты и декларации нужны, но помимо этого речь идёт о необходимости паспорта качества, потому, что паспорт качества выдаётся на конкретную партию.

Бывают ситуации, когда строительный материал лежал, лежал долго и упорно на Вашем складе, у него истёк гарантийный срок хранения. Это не значит, что данный строительный материал необходимо сразу же автоматически выкинуть, потому как у него не осталось никаких нужных Вам свойств. Есть, конечно, строительные материалы, которые нежелательно долго хранить, например, цемент. Но есть строительные материалы, у которых истечение гарантийного срока хранения не означает автоматическую непригодность этого материала. Просто необходимо провести дополнительные исследования, испытания, подтверждающие, что остаточные свойства строительного материала соответствуют требованиям, заложенным в проектной документации и соответствующих технических регламентах.

Есть две ошибки, часто допускаемые ГСН. Первая ошибка в большей степени свойственна Ростехнадзору. Требуют копии всей сопроводительной документации под каждый акт освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций и сетей, мотивируя это сложностью, уникальностью и опасностью объекта. Нет такой обязанности у Вас к каждому акту прикладывать копии всей сопроводительной документации. Обратите внимание на формы в РД 11-02-2006 и других РД, указанных выше. Те формы, которые содержатся в четырех вышеперечисленных РД, - все обязательны от а до я, включая все точки и запятые.

В формах актов освидетельствования, скрытых работ, ответственных конструкций (в юридическом плане они братья-близнецы) сопроводительные документы на строительные материалы и изделия указываются в качестве отсылочных, а не прилагаемых документов. Приложения компонуете Вы сами, а компоновка отсылочных документов законодателем не лимитируется. Главное, чтобы инспектор ГСН при посещении объекта смог идентифицировать применённые материалы и конструкции. Ваша задача в этом случае скомпоновать документацию таким образом, чтобы путем отсылок на неё, её можно было в нужный момент достать (По зданиям, по видам работ, по поставщикам, по датам поставки, по подрядчикам и т.п.).

Для инспектора ГСН важно чтобы сопроводительные документы на тот или иной строительный материал были действующими на момент применения строительных материалов.

Т.е. необходимо отслеживать актуальность сопроводительных документов и при необходимости предпринимать соответствующие мероприятия. Например: своевременно обновить протокол испытаний, запросить копию действующего сертификата у поставщика строительного материала и т.п.

Вторая типичная ошибка инспекторов ГСН - требование подновлять сертификаты вплоть до итоговой проверки. Это ошибка, поскольку документы должны действовать в период применения материала (что соотносится с предметом проверок ГСН).

Поэтому необходимо обращать особое внимание, чтобы инспектора ГСН не забывали заполнять соответствующий раздел в общем журнале работ, что зачастую не делается, и не забывайте получить у инспектора копию акта по результатам проверки, даже если там всё хорошо. Эта копия акта на момент итоговой проверки будет являться подтверждением, что на момент проверки в процессе строительства у Вас все сертификаты, протоколы и т.д. действовали.

Использование вторичных строительных материалов законодательством не запрещено. Надо чтобы остаточные свойства вторичных строительных материалов соответствовали требованиям проектной документации и требованиям технических регламентов.

Нужно обратить внимание на нарушения в части сбора доказательств при проведении проверок.

Любые доказательства с точки зрения пока АПК РФ, должны обладать таким критерием как относимость, помимо допустимости. Допустимость - это соблюдение требований законодательства. Речь идет не только о законах, но, если говорим о проведении исследований, то должна быть выдержана методика проведения исследований.

Второй критерий - это относимость. Какие доказательства я рекомендую использовать? Естественно, что в первую очередь - это фотофиксация. Но при этом нужно понимать, что фотофиксация должна иметь чёткую привязку к строящемуся объекту. Причем фотофиксацией может пользоваться не только ГСН, но сами строители, чтобы защитить свою позицию.

Одна из стандартных ошибок инспекторов при проведении проверок попытка заактировать некачественно выполненную работу с фотофиксацией, но при фотофиксации не обеспечивают привязку к объекту. Например, фотографируют крупным планом сварной шов и всё. В суде такая фотофиксация будет выглядеть малоубедительно. Для подобных случаев лучше придерживаться отработанных методик. Например, делать серию снимков с крупного плана с последующим уменьшением масштаба вплоть до фиксации вида самого объекта строительства. Желательно, чтобы даже информационный щит попал в кадр. Обязательна привязка к проекту (к конкретным листам, осям и т.д.).

Если есть необходимость отбора проб и образцов, то необходимо приложить документы, подтверждающие компетентность лица или лиц, осуществлявших отбор проб или образцов. Т.е. нужно свидетельство об аттестации каких-то методик, свидетельство о поверке средств измерений, если они будут применяться для испытаний непосредственно на стройплощадке. В качестве приложения к акту указывается сам образец (кусок арматуры сечение такое то, формы такой то, который опечатывается и на котором ставятся подписи лиц, отраженных в акте проверки в качестве лиц, присутствующих при её проведении...). В противном случае все эти доказательства в суде могут быть признаны неотносимыми или недопустимыми и соответственно административное дело в дальнейшем развалится.

Ещё одним из популярных методов защиты являются объяснения сторон.

В акте проверки, даже в протоколе есть графа - "объяснение сторон".

Если при проверке или рассмотрении дела об административном правонарушении много желающих дать пояснения, то рекомендуется скомпоновать эти листы объяснений в приложение к акту.

При проверке и рассмотрении дела Вы можете истребовать какие-то документы. Любые желания, что-либо приобщить, что-то пояснить, кого-то допросить, что-то представить должны формулироваться в письменном виде в форме ходатайств с обязательной отметкой о получении, органом ГСН. Любые ходатайства должны быть рассмотрены с вынесением определения.

В определении должно быть указано, когда и какое ходатайство поступило, удовлетворено или нет и почему. Нарушение этой процедуры повлечет отмену постановления в ссуде по формальным критериям.

На стадию итоговой проверки, если были выявлены какие-то нарушения при строительстве, помимо стандартного пакета исполнительной документации нужны документы, подтверждающие выполнение всех предписаний, выданных в процессе строительства.

При неоплате штрафа органы ГСН вынуждены составлять протоколы по ст.20.25 КоАП РФ (удвоение штрафа за несовременную оплату). Рассматривают такие дела мировые суды.

Помним, что срок на обжалование постановления - 10 дней с момента как его вручения или как должны были вручить (если отправлено по почте), срок на добровольное погашение штрафа два месяца, если не предоставлена рассрочка и отсрочка платежа. При рассрочке платежа ответственность по ст.20.25 КоАП РФ может наступить только после последнего дня оплаты последней части штрафа. Самые распространённые статьи, по которым работает ГСН это 9.4, 9.5, 9.5.1 КоАП РФ.

У ст.9.5.1 КоАП РФ особенность следующая. Рассмотрением данных дел занимается исключительно Ростехнадзор, поэтому если мы говорим об организациях ГСН регионального уровня, то эти органы власти составляют материалы и передают их в ростехнадзор. А вот по ростехнадзоровским объектам, соответственно сам ростехнадзор их составляет протоколы и сам же их рассматривает.

Есть группа статей, по которым органы ГСН составляют материалы, а дальше передают их на рассмотрение в суды. Самая популярные составы ст. с 19.4 по 19.7 КоАП РФ. Конечно самая распространенная часть 6 ст.19.5 - невыполнение законного предписания лица, осуществляющего надзор. Штраф там небольшой от 50 до 100 тыс.рублей или административное приостановление деятельности.

Обратите внимание, что в заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, выдаваемое по итогам осуществления государственного строительного надзора, включаются, в т.ч. заключения, выдаваемые экспертными организациями по итогам экспертного сопровождения, предусмотренного в рамках ст.49 ГрК РФ.

Комментарий к статье 55


Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.

По общему правилу эксплуатация до получения разрешения на ввод запрещается. За нарушение предусмотрен штраф до 1 млн. руб. Исключений два - если для строительства не требуется разрешение на строительство и объекты БАМ-2 и Транссиб-2.

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию БАМ-2 и Трассиб-2 (в т.ч. их этапов) допускается осуществление временной эксплуатации такого объекта капитального строительства при условии подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации.

Техническая готовность линейного объекта инфраструктуры к временной эксплуатации определяется комиссией, в состав которой в обязательном порядке включаются представители лица, осуществляющего строительство, представители застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции объекта на основании договора строительного подряда), а также представители организации, которая должна осуществлять временную эксплуатацию объекта капитального строительства, при условии подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации. Кроме того, если речь идет об автомобильной дороге, то в состав комиссии включается представитель МВД. Порядок ее работы установлен Постановлением Правительства РФ от 09.12.2020 N 2057 "Об утверждении Правил формирования и функционирования комиссии, определяющей техническую готовность линейного объекта инфраструктуры к временной эксплуатации".

Техническая эксплуатация допускается пока до 31.12.2024, т.к. именно таким сроком ограничен срок действия Постановления Правительства РФ от 23.01.2021 N 35 "Об утверждении требований к техническому состоянию линейного объекта инфраструктуры, допускаемого к временной эксплуатации, Правил подтверждения технической готовности линейного объекта инфраструктуры к временной эксплуатации, Правил осуществления временной эксплуатации и технического обслуживания линейного объекта инфраструктуры". По сути это полноценная эксплуатация объектов, т.к. они должны соответствовать всем требованиям по безопасности (к покрытиям, средствам регулирования движения и т.д.), только без получения разрешения на ввод.


За разрешением на ввод объекта в эксплуатацию обращается застройщик, если мы говорим о застройщике-правообладателе земельного участка или, если мы говорим о т.н. бюджетном застройщике, то обращается лицо или тот государственный орган, в чьих интересах осуществлялось строительство или реконструкция того или иного объекта капитального строительства.

Заявление на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подается в тот же орган власти, который выдавал разрешение на строительство, и вопрос о выдаче или об отказе выдачи разрешения объекта в эксплуатацию должен быть рассмотрен в течение 7 рабочих дней с момента обращения за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен частью 3 статьи 55.

Особо хочется обратить внимание, что до конца 2015 года возможен ввод в эксплуатацию линейных объектов по градостроительным планам земельного участка, если их строительство было начато по градостроительным планам земельного участка. Для Москвы этот срок продлили до конца 2016 года.


Особо хочу обратить внимание на следующие документы: акт приемки. Обратите внимание на то, что нет органа власти, который уполномочен был бы устанавливать обязательную форму акта приемки. На такой орган власти нет ссылок даже в п.4 части 3 статьи 55. Фактически данная норма носит отсылочный характер к Гражданскому кодексу, конкретно к положениям, посвященным к приемке выполненных работ по договору строительного подряда. В акте приемке достаточно 2 подписи: застройщик и технический заказчик или технический заказчик с застройщиком в одном лице и генеральный подрядчик. Государственные органы включаются в акты приемки только в том случае, если они должны провести еще один осмотр после выдачи заключения о соответствии построенного объекта проекту. Таких случаев в законодательстве крайне мало. Например, они касаются гидротехнических сооружений первого, второго классов опасности, атомных электростанций и тому подобных объектов, даже не всех технически сложных и особо опасных объектов. Поэтому нецелесообразно включать в акт приемки МЧС, Роспотребнадзор и тому подобные органы власти. Их подпись в акте приемки никакого юридического значения на данный момент не имеет.

Кого все-таки советую включать в акты приемки: организацию, которая разрабатывала рабочую документацию, и организацию, осуществляющую авторский надзор, если и та и другая организация не является первоначальным разработчиком проекта. Это необходимо делать во избежание вопросов с авторскими правами. Советую включать субподрядные организации во избежание в дальнейшем споров хозяйствующих субъектов в части сроков, качества и объемов выполненных работ. Также советую включать эксплуатирующую организацию в связи с существующей на данный момент ответственностью за ненадлежащую эксплуатацию. Остальные лица - по желанию.

В связи с этим необходимо отметить, что КС 11, КС 14 являются формами добровольного применения и могут применяться только в части, не противоречащей обязательным требованиям, установленным законодательством. То есть КС 14 практически не применима. КС 11 в большей степени применима, т.е., если она вас устраивает, можете брать ее за основу.

Также обращает на себя внимание такая группа документов, как документы, подтверждающие выполнение технических условий (АТП, договор присоединения). Орган власти, выдающий разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, знает о ваших технических условиях из градостроительного плана земельного участка, они там прямо поименованы. В следствии этого совет: в ситуации, если у вас технические условия в процессе строительства поменялись, а такое возможно, соответственно, предоставьте новые технические условия вместе с документами, подтверждающими их выполнение, с той целью, чтобы потом не возникало вопросов, какие технические условия вами были выполнены.

Обратите внимание, что также нет органа власти и общих требований к тому, как соответствующие документы должны выглядеть. В ряде случаев можно предоставить действующий договор на снабжение теми или иными ресурсами, например, в ситуации, когда вы делаете реконструкцию или подключаетесь к своим же собственным сетям без увеличения объемов мощностей. Если вы выполняли работу на объекте культурного наследия, также необходим будет акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом власти по охране памятников.

Кроме того, с 01.01.2021 должны быть представлены также документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии. Следует отметить, что в законодательстве нет переходных положений, которые бы позволяли не применять данный пункт в отношении объектов проектирование или хотя бы строительство которых было начато до 01.01.2021. Форму акта см. прил.N 6 к Основным положениям функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442

В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2018 N 522-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации" многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию после осуществления строительства, должны быть оснащены индивидуальными, общими (для коммунальной квартиры) и коллективными (общедомовыми) приборами учета электрической энергии, которые обеспечивают возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), в соответствии с требованиями, установленными правилами предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности). Рассматриваемое положение вступает в силу с 01.01.2021. При этом рассматриваемая норма не содержит исключений для многоквартирных домов, находящихся на этапе строительства, проектная документация которых была разработана до вступления в силу указанных изменений, без учета возможности оснащения многоквартирного дома необходимыми приборами учета электрической энергии. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Подобные разъяснения содержатся в письме Минстроя России от 01.02.2020 N 2229-ОГ/06.

Также предоставляется градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство (для объектов капитального строительства).


Интересен п.10 данной части. Необходимо представить документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта. Безусловно, данный пункт обязателен для объектов, поднадзорных Ростехнадзору.

Однако, ОПО - это, в частности, лифты. Они также требуют страховки.

Обратите внимание, что в рамках антисанционных мер поддержки (постановление Правительства РФ N 575 от 02.04.2022) до конца 2022 года не требуется предоставлять ГПЗУ/ППТ-ПМТ, акт приемки, акт о соответствии и полиса страхования ОПО.

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Если при постановке на кадастровый учет было выдано решение о приостановке, и в качестве способа устранения замечаний, указанных в этом решении, необходимо внесение изменений в техплан, которые, в свою очередь, потребует корректировку разрешения на ввод, то орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию в течение 5 р.д. вносит соответствующие изменения по заявлению застройщика. К самому заявлению необходимо приложить новый техплан и иные документы (при необходимости). Перечень иных документов законодатель не раскрывает, т.к. зависит от конкретных оснований для приостановки.

Обратите внимание на отказы в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Понятно, что необходимо представить полный комплект документов для получения разрешения на ввод или внесения в него изменений. Никакие гарантийные справки, например, о предоставлении в дальнейшем документа, подтверждающего выполнение технических условий, не являются основанием для ввода объекта в эксплуатацию. Подобные вещи ведут к отказу.

Если разрешение на строительство было выдано на этапы, то и разрешение на ввод также может быть выдано на этапы. Для линейного объекта разделение на этапы может быть произведено в проекте после получения разрешения на строительство, его менять не требуется. В заявлении о выдаче разрешения на ввод в таком случае должны быть указаны данные предыдущих разрешений на ввод.

Особо обращает на себя внимание п.3 части 6 статьи 55. Несоответствие объекта капитального строительства требованиям, указанным в разрешении на строительство.

Учитывая, что крайне маловероятно построить объект с точностью до 1 см общей площади, законодательством предусматривается возможность расхождения данных о площади объекта капитального строительства, указанной в техническом плане такого объекта, не более чем на 5% по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, что не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.

Аналогичная норма действует и в отношении протяженности линейного объекта.

Основания для отказа в разрешении является некомплектность документации, а также несоответствие объекта требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка, ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.


Исключение сделано для объектов разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2022 года и по которым не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию. В их отношении основание для отказа в виде несоответствия объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пунктом 9 части 7 статьи 51 настоящего Кодекса, и строящийся, реконструируемый объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, не введен в эксплуатацию, не применимы до 01.01.2025.

В настоящее время статья 55 устанавливает исчерпывающий перечень документов для ввода объектов в эксплуатацию, хотя Правительство РФ в дальнейшем также может дополнять указанный перечень иными документами.

Могут быть установлены случаи подачи документов только в электронной форме. Правило такое же, как и для разрешения на строительство, если в заявлении указан электронный вид, то и документ выдается в электронном виде. Порядок должен быть установлен Правительством РФ, до этого фактически порядок регламентируется на уровне административных регламентов органов, уполномоченных на выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию.

Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию размещается в течение 5 рабочих дней в ГИСОГД, а также направляется в орган власти, выдавший в свое время заключение о соответствии, то есть в орган власти, осуществлявших строительный надзор за соответствующим объектом.


После окончания строительства лицо, осуществлявшее строительство, обязано передать застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, исполнительную документацию и иную документацию, необходимую для эксплуатации объекта.

Орган, выдавший разрешение на ввод, в течение 5 рабочих дней направляет документы на кадастровый учет объекта капитального строительства.

Само разрешение на ввод/отказ также выдается в течение 5 рабочих дней.

По окончании строительства объекта ИЖС, садового дома в течение месяца в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод, направляется уведомление об окончании строительства, к которому прилагается, в частности, техплан ИЖС, садового дома, а также соглашение о порядке использования ИЖС, садового дома в случае, если земельный участок оформлен в долевую собственность. При этом уведомление должно быть подано не позднее 10 лет с момента уведомления о строительстве ИЖС, в противном случае, оно считается неподанным.

Построенный объект должен соответствовать тем параметрам, которые действовали на момент подачи извещения о строительстве ИЖС, садового дома. Кроме того, проводится его осмотр на фактическое соответствие указанным параметрам и его использованию.

В течение 7 рабочих дней в случае нарушений указанных выше требований об этом сообщается застройщику, в орган земельного надзора, в орган государственного строительного надзора и в орган по охране объектов культурного наследия, если объект не соответствует согласованному облику или типовому облику, указанному в уведомлении о строительстве ИЖС, садового дома.

Комментарий к статье 55.1


Данная статья посвящена основным целям саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и содержанию их деятельности. Данная статья носит декларативный характер, устанавливает два принципа. Первый принцип схож с целью деятельности государственного строительного надзора. Это предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу, окружающей среде, объектам культурного наследия.

Второй принцип свойственен именно СРО. Это в целом повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществление архитектурно-строительного проектирования и строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. То есть Госстройнадзор обеспечивает минимальный уровень безопасности, все, что выше, входит в компетенцию СРО.

СРО существуют не только для того, чтобы собирать взносы в компенсационный фонд, но и для того, чтобы разрабатывать те самые дополнительные документы, которые становятся обязательными для ее членов, с целью обеспечения качества выполнения строительства, архитектурно-строительного проектирования и т.д. Безусловно СРО осуществляет контроль за соблюдением членами СРО требований этих документов в отличие от органов государственного строительного надзора, который следит за соблюдением только минимальных требований членами СРО.

Комментарий к статье 55.2


Необходимо помнить, что помимо комментируемых положений Градостроительного кодекса, вопросы саморегулирования в строительстве регламентирует также Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

Также для того, чтобы организация приобрела статус СРО, она должна быть включена в соответствующий реестр, порядок ведения которого регламентируется приказом Ростехнадзора от 16.11.2016 N 478 "Об утверждении Положения о порядке и способе ведения государственного реестра саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства". Порядок предоставления выписки из данного реестра регламентируется Приказом Ростехнадзора от 16.02.2017 N 58 "Об утверждении формы выписки из реестра членов саморегулируемой организации".

Для внесения в государственный реестр СРО сведений о СРО организация-претендент должна предоставить в национальное объединение СРО заявление, а также ряд документов, предусмотренных п.п.1-6 части 8 статьи 20 Федерального закона N 315-ФЗ, а также документы, подтверждающие соблюдение дополнительных требований, которые установлены в частях 1, 2 статьи 55.4 Градостроительного кодекса. Эти документы касаются взносов в компенсационный фонд СРО. В Уставе СРО должен быть указан вид саморегулируемой организации. В течение максимум 30 дней представленные документы рассматриваются национальным объединением СРО, после чего готовится заключение возможности внесения или об отказе внесения сведений в соответствующий реестр СРО. После чего соответствующее заключение о возможности внесения в реестр СРО направляется в Ростехнадзор. Таким образом фактически надзор за СРО осуществляется двумя организациями: одна из которых это орган власти - Ростехнадзор и вторая организация это национальное объединение СРО.

Часть 5 комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень основания для исключения сведений о СРО из соответствующего реестра. Эти основания дополняют те основания, которые содержатся в законе "О саморегулируемых организациях", а конкретно части 1 статьи 21.

Законодательством устанавливается дополнительный механизм защиты компенсационных взносов при ликвидации СРО - ликвидация СРО, осуществляется только после исключения сведений о ней из государственного реестра СРО и зачисления средств ее компенсационного фонда (компенсационных фондов) на специальный банковский счет Национального объединения саморегулируемых организаций, членом которого являлась такая СРО.

Комментарий к статье 55.3


Существуют три вида СРО: СРО, выполняющие инженерные изыскания; СРО, выполняющие проектирование; СРО, осуществляющие строительство (и снос). Законодательством не запрещено внутри этих трех групп организовывать более специализированные СРО. Например, СРО, которые объединяют строителей метрополитена или строителей автомобильных дорог. Но эта классификация является добровольной, а три указанных ранее вида СРО, являются обязательными.


Комментарий к статье 55.4


Статья 55.4 устанавливает требования к некоммерческой организации для того, чтобы она как СРО получила право к принимать в свои ряды членов в сфере инженерных изысканий, проектирования или строительства.

В отношении ст.48.1 ГрК РФ действуют более жесткие требования к стажу работников, чем общие (см. Постановление Правительства РФ от 11.05.2017 N 559 "Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов").

Примечательно, что требования к изыскательским и к проектным организациям по численности членов соответствующих СРО и по взносам в компенсационный фонд меньше, чем аналогичные требования к организациям, объединяющим строительно-монтажные организации. Например, для изыскателей и для проектировщиков необходимо 50 индивидуальных предпринимателей и/или юридических лиц (в т.ч. застройщиков, которые самостоятельно выполняют соответствующие работы), а для СРО в сфере строительно-монтажных работ - минимум 100 индивидуальных предпринимателей и/или юридических лиц.

Для СРО, в которых 15 членов решили принимать участие в заключении договоров подряда на выполнение инженерных изысканий на подготовку проектной документации с использованием конкурентных способов заключения договоров, устанавливаются более жесткие требования, помимо стандартного компенсационного фонда, должен быть сформирован дополнительный компенсационный фонд по ст.55.16 комментируемого кодекса. Для организаций, работающих в сфере СМР этот показатель составляет 30 членов.

Минимальное количество членов СРО - 50 организаций или ИП для проектировщиков и изыскателей и 100 для строителей.

У СРО не должно быть территориальных представительств.

Стандарты СРО обязательны к разработке.

Также обязательны к разработке следующие документы:

1) о компенсационном фонде возмещения вреда;

2) о компенсационном фонде обеспечения договорных обязательств (в случаях, предусмотренных частями 2 и 4 статьи 55.4 комментируемого кодекса);

3) о реестре членов саморегулируемой организации;

4) о процедуре рассмотрения жалоб на действия (бездействие) членов саморегулируемой организации и иных обращений, поступивших в саморегулируемую организацию;

5) о проведении саморегулируемой организацией анализа деятельности своих членов на основании информации, представляемой ими в форме отчетов;


6) о членстве в саморегулируемой организации, в том числе о требованиях к членам саморегулируемой организации, о размере, порядке расчета и уплаты вступительного взноса, членских взносов.


Комментарий к статье 55.5


Статья 55.5 перечисляет документы СРО. Данные документы подразделяются на 2 вида: те, которые в обязательном порядке должны быть разработаны, утверждены и те, которые могут быть разработаны и утверждены.

Принятие и утверждение всех документов происходит посредством голосования, правда не указано, в какой форме должно быть это голосование: очной или заочной, но указано, что для принятия документа, необходимо простое большинство голосов, т.е. 50% плюс 1 голос. При этом документы размещаются в сети интернет и направляются в Ростехнадзор, как в орган власти, осуществляющем надзор за СРО.

Обязательными документами являются следующие:

1) о компенсационном фонде возмещения вреда;

2) о компенсационном фонде обеспечения договорных обязательств (в случаях, предусмотренных требованиям комментируемого кодекса);

3) о реестре членов саморегулируемой организации;

4) о процедуре рассмотрения жалоб на действия (бездействие) членов саморегулируемой организации и иных обращений, поступивших в саморегулируемую организацию;

5) о проведении саморегулируемой организацией анализа деятельности своих членов на основании информации, представляемой ими в форме отчетов;

6) о членстве в саморегулируемой организации, в том числе о требованиях к членам саморегулируемой организации, о размере, порядке расчета и уплаты вступительного взноса, членских взносов.

Также должны быть утверждены стандарты и правила саморегулирования. Отличительная черта многих т.н. коммерческих СРО, которые принимают всех, и у которых задача в первую очередь не защита интересов членов СРО и не обеспечение качества строительства, а зарабатывание денег, - это формальное содержание данных документов.

Комментируемая статья устанавливает минимальные требования к членам СРО, ниже которых не могут быть установлены требованиям в стандартах и правилах СРО.

В стандартах и правилах СРО может быть прописана необходимость соблюдения тех или иных дополнительных требований при осуществлении работ, допустим, наличие системы менеджмента качества на базе ИСО 9001, системы безопасности труда в строительстве на базе ОХСАС, системы обеспечения экологической безопасности на базе ИСО 14000 и ряд других. Главное при этом помнить о необходимости выполнения ч.4 комментируемой статьи, что указанные документы не могут противоречить требованиям законодательства РФ, в том числе требований технических регламентов, т.е. не могут устанавливать более мягкие требования, чем установлены в действующих технических регламентах, также противоречить целям саморегулирования. Также необходимо помнить о невозможности нарушения антимонопольного законодательства при утверждении соответствующих документов. Зачастую последним правилом пренебрегают, например, когда пытаются установить требования к страхованию членами СРО своей ответственности, зачастую идет навязывание тех или иных страховых компаний или, если речь идет об обучении, тоже зачастую идет навязывание тех или иных образовательных структур. Данные требования, безусловно, являются незаконными.

Данная статья устанавливает минимальные требования к организациям - членам СРО. При этом необходимо помнить, что несоблюдение данных требований, равно, как и работа без членства в соответствующем СРО, влекут за собой ответственность в рамках статьи 9.5.1 КоАП РФ.

Кроме того, должны быть утверждены квалификационные стандарты СРО, которые являются внутренними документами СРО и определяют характеристики квалификации (требуемые уровень знаний и умений, уровень самостоятельности при выполнении трудовой функции, дифференцированные в зависимости от направления деятельности), необходимой работникам для осуществления трудовых функций по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Органы регионального государственного строительного надзора по данной статье вправе только возбуждать дела, т.е. составлять протокол, рассматривать по данной статье материалы вправе исключительно Ростехнадзор. В случае, если речь идет о нарушении в сфере членства в СРО на объектах поднадзорных Ростехнадзору , как федеральному государственному строительному надзору, то Ростехнадзор сам и возбуждает дела и рассматривает возбужденные дела. СРО не вправе устанавливать более мягкие требования, чем указанные в комментируемой статье.

Необходимо помнить, что в отношении объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса, действует Постановление Правительства РФ от 11.05.2017 N 559 "Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов".

Все внутренние документы, указанные в данной статье, в течение 3 рабочих дней должны быть размещены на сайте СРО, а также направлены в бумажном и электронном виде в Ростехнадзор.

Комментарий к статье 55.5-1


Эта статья посвящена специалистам по организации инженерных изысканий, специалистам по организации архитектурно-строительного проектирования, специалистам по организации строительства. Эти специалисты необходимы, чтобы организация, которая осуществляет изыскания, проектирование, строительство, стала членом СРО.

Законодатель ввел термины: главный инженер проекта, главный архитектор проекта, сведения о них должны быть включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства.

Задания на проведение соответствующих работ, приемка работ, утверждение проектной документации, входной контроль проектной документации, приемка выполненных работ, подписание актов приемки, документов, необходимых для получения разрешения на ввод от имени лиц, осуществляющих строительство (например, акт приемки), подписание заверения о том, что внесенные изменения не затрагивают конструктивную надежность и иные характеристики безопасности объекта, указанные в ч.3_8 ст. 49 ГрК РФ и т.д. - это функции ГИПов/ГАПов.

В данной статье установлены требования к лицам, которые могут быть включены в соответствующий реестр, основания для исключения из данного реестра (это в т.ч. привлечение 2 и более раза к административной ответственности по ст.ст.9.4, 9.5 КоАП РФ).

Содержание реестра также установлено данной статьей. А вот порядок его ведения еще в стадии разработки.

Сведения, содержащиеся в национальном реестре специалистов, подлежат размещению на сайте соответствующего Национального объединения саморегулируемых организаций в сети "Интернет" и должны быть доступны для ознакомления без взимания платы.

Комментарий к статье 55.6


Статья 55.6 регламентирует процедуру приема в члены СРО. Членом СРО может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, соответствующий требованиям, указанным в Градостроительном кодексе. При всем при этом законодательством допускается членство в СРО иностранных организаций.

Часть 2 данной статьи устанавливает исчерпывающий перечень документов, которые необходимо предоставить для вступления в члены той или иной СРО. Для иностранных организаций необходимо предоставить официальный перевод ее учредительных документов и документов, подтверждающих факт регистрации данного юридического лица. Правда при этом Градостроительный кодекс оставляет при этом открытым вопрос подтверждения необходимого стажа работы сотрудников той или иной иностранной организации для членства в СРО или в отношении обычных гражданских объектов или в отношении объектов, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса. Трудовые книжки ведутся далеко не во всех странах мира, да и в нашей стране со временем предполагают от них отказаться.

Обратите внимание, что для СРО в сфере СМР установлена территориальная привязка. Если в соответствующем субъекте СРО в сфере СМР нет, то организация в сфере СМР должна стать членов СРО в смежном субъекте РФ, но при появлении СРО в соответствующем субъекте, должен быть осуществлен переход по территориальному признаку.


У СРО есть 2 месяца, в течение которых должна быть проведена проверка представленных документов и принято решение о принятии в члены СРО или об отказе в принятии в члены СРО с обязательным указанием причин такого решения. В случае несогласия организация-соискатель вправе обжаловать данное действие СРО в арбитражный суд.

Часть 8 комментируемой статьи устанавливает перечень оснований, по которым организации должно быть отказано в приеме в члены СРО. Часть 9 - по которым может быть отказано. Среди них - выплаты из компенсационного фонда по вине организации, привлечение к административной ответственности в сфере строительства 2 и более раза в течение 1 года.


Обратите внимание, что рассрочка взносов в компенсационные фонды не предусмотрена.

Новеллы, введенные в ноябре 2014 года, связаны с формированием дела в отношении каждого члена СРО. Данные дела являются документами бессрочного хранения в той СРО, членом которой является или являлась та или иная организация или индивидуальный предприниматель. В случае ликвидации той или иной СРО дела подлежат передаче в соответствующее национальное объединение СРО.

Отчасти подобное решение законодателя связано с введением ответственности за ненадлежащую эксплуатацию. В случае, если в задании на проектирование был установлен срок эксплуатации объекта больший, чем установленный 5-летний срок гарантии на строительно-монтажные работы в рамках гражданского законодательства, то собственник объекта, выплатив штрафные санкции, а также компенсировав вред, вправе будет обратиться в регрессном порядке причинителям вреда, в том числе и к организации, являющейся или некогда являвшейся членом той или иной СРО. В данном случае именно дела членов СРО помогут в случае необходимости найти концы соответствующей организации.

Комментарий к статье 55.7


Статья 55.7 посвящена прекращению членства СРО. Перечень оснований открытый, помимо таковых, установленных ст.21 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях", СРО могут установить дополнительные основания для исключения, которые, однако, могут быть обжалованы в суде.

Наиболее интересным, на мой взгляд, представляется второй случай: исключение из членов СРО по решению саморегулируемой организации.

Часть 2 комментируемой статьи посвящена принятию решений саморегулируемой организации об исключении из членов СРО того или иного лица. Например, поводами для исключения из членов СРО может быть несоблюдение членами СРО технических регламентов, повлекших за собой причинение вреда. При этом любопытно, что закон не устанавливает размер причинения вреда, будь-то размер на копейку, рубль или пару миллионов рублей. Данные вопросы законодателем оставляются на откуп документам СРО.

Не менее любопытно еще одно основание для исключения из членов СРО: неоднократно в течение года или грубого нарушения членом СРО требований к выдаче о допуске требований технических регламентов, правил контроля в области саморегулирования и требований стандартов СРО или требований правил саморегулирования.

Что касается документов, утверждаемых самой СРО, здесь все понятно: что пропишут, то и должен соблюдать член СРО.

Любопытно такое основание для исключения из членов СРО, как нарушение требований технических регламентов, причем грубое нарушение. Сложность классификации данного основания для исключения из членов СРО состоит в том, что законодательство об административной ответственности не делит нарушение требований технических регламентов на грубые, менее грубые, негрубые. Есть 2 части одной статьи Кодекса об административных правонарушениях, которые регламентируют соответствующие вопросы. Часть 1 ст.9.4 - отступление от требований технических регламентов, не влияющие на конструктивную надежность и иные характеристики безопасности и часть 2 ст.9.4 КоАП РФ - те же самые отступления, но повлекшие за собой снижение конструктивной надежности или иных характеристик безопасности. При этом ставить знак равенства между грубым нарушением требований технических регламентов и частью 2 ст.9.4 КоАП, на мой взгляд, неправомерно, ввиду отсутствия четкой законодательной увязки этих двух понятий. В связи с этим законодателю необходимо конкретизировать, что же такое грубое нарушение членом СРО требований технических регламентов.

Остальные основания для исключения из членов СРО финансовые, связанные с несвоевременной оплатой или с неуплатой тех или иных взносов. Также одним из оснований является неоднократное в течение года привлечение члена СРО к ответственности за нарушение миграционного законодательства.

В любом случае ключевым постулатом является то, что вне зависимости от того, связано ли исключение доброй волей исключаемого, или с какими бы то нарушениями с его стороны, взносы, как вступительные, так и, возможно, какие-то текущие взносы, так и взносы в компенсационный фонд, возврату не подлежат. Решение об исключении члена СРО может быть обжаловано в арбитражный суд. В данном случае действуют общие правила о подсудности по месту нахождения СРО.

В случае прекращения индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом членства в саморегулируемой организации такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо в течение одного года не могут быть вновь приняты в члены саморегулируемой организации.

Частями 8-10 комментируемой статьи установлена обязанность и порядок перевода взносов в компенсационный фонд при переходе организации из одной СРО в другую по территориальному признаку.

Комментарий к статье 55.8


Статья 55.8 регламентирует вопросы членства в СРО.

С 01.07.2017 допуска СРО на конкретные виды работ не предусмотрены, нужно членство СРО для осуществления конкретных функций - техзаказчик, генпроектировщик, генподрядчик.

Кроме того, для проведения работ по сносу также нужно членство в СРО.

Член СРО ежегодно в порядке, установленном Минстроем России, обязан уведомлять СРО о фактическом совокупном размере обязательств соответственно по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, договорам строительного подряда, заключенным таким лицом в течение отчетного года с использованием конкурентных способов заключения договоров. Данное уведомление направляется членом саморегулируемой организации в срок до 1 марта года, следующего за отчетным, с приложением документов, подтверждающих такой фактический совокупный размер обязательств данного члена.


Комментарий к статье 55.9


Статья 55.9 устанавливает перечень информации, которую СРО обязана размещать на своем сайте в сети Интернет.

1) сведения, содержащиеся в реестре членов саморегулируемой организации, в том числе сведения о лицах, прекративших свое членство в саморегулируемой организации, в соответствии с требованиями, установленными статьей 7.1 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях";


2) копии в электронной форме стандартов и правил СРО, а также внутренних документов СРО. К внутренним документам СРО относятся:

а) документы, устанавливающие порядок осуществления контроля за соблюдением членами СРО требований стандартов и правил СРО, условий членства в СРО и порядок применения мер дисциплинарного воздействия в отношении членов СРО;

б) положение о раскрытии информации, устанавливающее порядок обеспечения информационной открытости деятельности СРО и деятельности ее членов;

в) порядок размещения средств компенсационного фонда в целях их сохранения и прироста, направления их размещения (инвестиционная декларация) в случае, если формирование компенсационного фонда применяется в качестве способа обеспечения ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг);

г) требования к членству в СРО, в том числе установленные саморегулируемой организацией размеры вступительных взносов, членских взносов и порядок их уплаты, а также порядок прекращения членства в саморегулируемой организации;

д) иные документы, требования к разработке которых установлены федеральными законами, предусматривающими в соответствии с частью 2 статьи 5 ФЗ "О СРО" случаи обязательного членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях;

3) информацию о структуре и компетенции органов управления и специализированных органов СРО, количественном и персональном составе постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации (с указанием штатных должностей членов постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации, в том числе независимых членов, по основному месту работы), о лице, осуществляющем функции единоличного исполнительного органа саморегулируемой организации, и (или) о персональном составе коллегиального исполнительного органа саморегулируемой организации;

4) решения, принятые общим собранием членов СРО и постоянно действующим коллегиальным органом управления СРО;

5) информацию об исках и о заявлениях, поданных СРО в суды;

6) информацию о способах и порядке обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами;

7) информацию об управляющей компании, с которой СРО заключен договор (ее наименование, место нахождения, информацию об имеющейся лицензии, номера контактных телефонов), о специализированном депозитарии, с которым саморегулируемой организацией заключен договор (его наименование, место нахождения, информацию об имеющейся лицензии, номера контактных телефонов), в случае, если формирование компенсационного фонда применяется в качестве способа обеспечения ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и размещение средств компенсационного фонда осуществляется через управляющую компанию;

8) информацию о составе и стоимости имущества компенсационного фонда СРО в случае применения СРО компенсационного фонда в качестве способа обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами, а также информацию о фактах осуществления выплат из компенсационного фонда СРО в целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями произведенных ими товаров (работ, услуг) и иными лицами и об основаниях таких выплат, если такие выплаты осуществлялись;

9) информацию о порядке осуществления аттестации членов СРО или их работников в случае, если федеральным законом и (или) СРО установлено требование о прохождении аттестации членами такой СРО или их работниками;

10) копию в электронной форме плана проверок членов СРО, а также общую информацию о проверках, проведенных в отношении членов СРО за два предшествующих года;

11) годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность СРО и аудиторское заключение в отношении указанной отчетности (при его наличии);

12) полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование СРО, место ее нахождения, номера контактных телефонов и адрес электронной почты, полные и (в случае, если имеются) сокращенные наименования некоммерческих организаций, членом которых является СРО, места их нахождения, номера контактных телефонов и адреса электронной почты;

13) иную предусмотренную федеральными законами и (или) СРО.

Также размещается информация о кредитной организации, в которой размещены средства компенсационного фонда возмещения вреда и средства компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств (в случае формирования такого компенсационного фонда). Указанная информация подлежит изменению в течение пяти рабочих дней со дня, следующего за днем наступления события, повлекшего за собой такие изменения.

Комментарий к статье 55.10


Статья 55.10 очерчивает круг исключительной компетенции общего собрания членов СРО. В данном случае Градостроительный кодекс устанавливает не все вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов СРО по той простой причине, что необходимо учитывать требования Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях", который также содержит соответствующие вопросы.

Из наиболее интересных полномочий следует отметить установление взносов, как в компенсационный фонд СРО, которые, понятно, не могут быть менее минимальных, установленных Градостроительным кодексом, а также иных взносов, как то вступительные взносы, членские взносы.

Также интересен вопрос размещения взносов в СРО. Дело в том, что на данный момент механизм размещения взносов СРО очень сильно ограничен. Наиболее распространенным является размещение на банковских депозитах. Учитывая волну отзыва лицензий банков, прошедшей в 2014 году, и продолжающейся в 2015, ряд СРО лишились своих компенсационных фондов, что существенно осложнило жизнь как самим СРО, так и их членам. Как показывает практика выплат с компенсационных фондов СРО, выплаты несущественные, не превышают нескольких процентов от общего размера сформировавшихся компенсационных фондов СРО.

На данный момент в Правительстве "витает" идея о возможности софинансирования из компенсационных фондов СРО строительство социальных объектов, объектов дорожной инфраструктуры наравне с соответствующими государственными вложениями. Пока это проект и наиболее распространенным способом распорядиться взносами являются по-прежнему депозиты.

Комментарий к статье 55.13


Статья 55.13 устанавливает процедуры контроля СРО за деятельностью своих членов. Разумеется, значительная часть вопросов контроля расписана в стандартах и правилах СРО. При этом в предмет проверки входят вопросы соблюдения законодательства о градостроительной детальности, вопросы технического регулирования, исполнения договорных обязательств.


Закон устанавливает лишь рамочное положение. Например, контроль за деятельностью членов СРО осуществляется при приеме в члены СРО, а также не реже, чем 1 раз в год. В данном случае следует отметить, что эта частота куда как выше, чем в рамках Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" проводится проверка непосредственно самих СРО. Там речь идет о частоте проверок 1 раз в 3 года.

Предусматриваются дополнительные проверки в случае, если используются конкурсные процедуры.

Если деятельность члена СРО связана с выполнением инженерных изысканий, подготовкой проектной документации, строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, контроль СРО за деятельностью своих членов осуществляется в том числе с применением риск-ориентированного подхода. При применении риск-ориентированного подхода расчет значений показателей, используемых для оценки тяжести потенциальных негативных последствий возможного несоблюдения обязательных требований, оценки вероятности их несоблюдения, осуществляется по методике, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

СРО уполномочена представлять интересы своих членов.

Комментарий к статье 55.14


Эта статья посвящена рассмотрению СРО организации жалоб на действия своих членов и обращений. Максимальный срок рассмотрения таких жалоб составляет месяц по аналогии со сроками рассмотрения жалоб государственными органами. Меньший срок может быть установлен в документах СРО. Установление большего срока не допускается. Т.е. данная статья устанавливает предельный срок рассмотрения жалоб.

Мерам дисциплинарного воздействия, которые могут быть приняты в результате рассмотрения жалобы, посвящена статья 55.15 комментируемого кодекса. Процедура рассмотрения жалоб и обращений определяется документами СРО.

Как правило, в документах СРО устанавливаются формы необходимых уведомлений и запросов, сроки направления необходимых уведомлений и запросов. В любом случае при рассмотрении соответствующего заявления должен быть приглашен тот, в отношении которого подано соответствующее заявление. В принципе процедура рассмотрения заявлений во многом схожа с проведением проверки органами государственного строительного надзора. Во всяком случае действует общий принцип: лицо имеет право на защиту. Если данный принцип нарушен, то даже, если по результатам рассмотрения заявления будут приняты меры дисциплинарного воздействия, вплоть до приостановления действия допуска СРО, то подобные меры будут отменены по решению суда. В качестве примера можно привести постановление ФАС Волговятского округа от 13.12.2011 по делу N А43-5797/2011.

В комментируемой статье предусмотрен механизм взаимодействия с органами государственного строительного надзора как регионального, так и федерального уровня. Т.е. если в процессе рассмотрения заявления установлено, что член СРО допустил отступление от требований технических регламентов или проектной документации, то соответствующая информация направляется в орган по осуществлению государственного строительного надзора с тем, чтобы в дальнейшем соответствующим органом было принято решение о возможности привлечения и виновника к ответственности по статье 9.4 КоАП РФ.

Комментарий к статье 55.15


Статья 55.15 по большому счету это мини КоАП, только в отношении члена СРО. Комментируемой статьей предусмотрено пять мер административного воздействия. Самая мягкая мера - это, пожалуй, вынесение члену СРО предупреждения. В качестве самостоятельной меры административной ответственности к члену СРО предусмотрено вынесение предписания, т.е. в данном случае это мера административного воздействия и невыполнение предписания в дальнейшем не будет образовывать самостоятельного состава в ведении выполнения закона предписания лица, осуществляющего контроль-надзор, т.е. в значении части 6 ст.19.5 КОАП. Нет, здесь предписание - это самостоятельная мера наказания. И в таком случае необходимо помнить, что действует общий принцип: за одно нарушение - одно наказание. Т.е. суммирование мер воздействия не предусмотрено.

Необходимо помнить, что если к члену СРО применена такая мера воздействия, как приостановление действия свидетельства о допуске, причем максимальная длительность схожа с административным приостановлением деятельности в рамках КоАП до 60 дней, то все равно в период приостановления действия допуска СРО, членские взносы, например, ежемесячные, и даже взносы, связанные с необходимостью в исполнении компенсационным фондом в виду произведенных выплат, все равно должны быть оплачены. В противном случае это будет самостоятельным поводом для привлечения к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения члена СРО из ее рядов. Кроме того, применение данной меры не освобождает от обязательств по ранее заключенным договорам.

Примененные меры могут быть обжалованы в арбитражный суд, также третейский суд, сформированный соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций, тем лицом, в отношении которого данные меры были применены. В данном случае по аналогии действует трехмесячный срок, как на обжалование действия или бездействия государственных органов.

Комментарий к статье 55.16


Статья 55.16 посвящена компенсационному фонду СРО. СРО в пределах средств компенсационного фонда несет солидарную ответственность по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения вреда в случаях, предусмотренных ст.60 Градостроительного кодекса. Т.е. исключительная цель использования средств компенсационного фонда возмещение вреда в рамках ст.60 Градостроительного кодекса. Обратите внимание для каких выплат формируется компенсационный фонд: по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения. Т.е. он не предназначен для компенсации убытков по договорам подряда (на проектирование, на СМР), по договорам ДДУ или паевого взноса в рамках ЖСК и т.д. Для компенсации возможного вреда по обязательствам, возникшим вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения ими обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации или по договорам строительного подряда, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, формируется дополнительный компенсационный фонд.


Рассрочки по платежам взносов в компенсационный фонд, равно как взаимозачеты, оплата взносов третьими лицами не допускаются.


Никакие иные выплаты, кроме случаев, прямо установленных самим Градостроительным кодексом, в рамках части 3 комментируемой статьи, не допускаются. А таких случаев, собственно, всего пять:

1) возврат ошибочно перечисленных средств;

2) размещение и (или) инвестирование средств компенсационного фонда возмещения вреда в целях их сохранения и увеличения их размера;

3) осуществление выплат из средств компенсационного фонда возмещения вреда в результате наступления солидарной ответственности, предусмотренной частью 1 комментируемой статьи (выплаты в целях возмещения вреда и судебные издержки), в случаях, предусмотренных статьей 60 комментируемого кодекса;

4) уплата налога на прибыль организаций, исчисленного с дохода, полученного от размещения средств компенсационного фонда возмещения вреда в кредитных организациях, и (или) инвестирования средств компенсационного фонда возмещения вреда в иные финансовые активы;

5) перечисление средств компенсационного фонда возмещения вреда саморегулируемой организации Национальному объединению саморегулируемых организаций, членом которого являлась такая саморегулируемая организация, в случаях, установленных комментируемым кодексом и Федеральным законом о введении его в действие. Подобное зачисление происходит в течение недели с момента исключения сведений о СРО из государственного реестра СРО.

В последнем случае денежные средства не растворяются бесследно. Если организация или ИП после прекращения деятельности одной СРО стали членом другой СРО они могут обратиться соответствующее Национальное объединение с просьбой о перечислении его взноса в компенсационный фонд новой СРО.

Расходы, например, на страхование компенсационного фонда из средств компенсационного фонда производиться не могут. И, если мы говорим о доходах от размещения компенсационного фонда на счета банков, то это не прибыль организации, поскольку данные средства плюсуются к компенсационному фонду. И с него уплачивается налог на прибыль.

Зачастую возникают споры в части даты уменьшения размера компенсационного фонда и, соответственно, даты, с которой возникает обязанность по восполнению компенсационного фонда с тем, чтобы он не стал меньше минимума. Вот это уменьшение размера компенсационного фонда СРО в случае возбуждения уголовного дела по факту хищения денежных средств следует считать дату окончания исполнительного производства по взысканию таких средств с виновника, согласно законодательству об исполнительном производстве. Вот если соответствующих денег будет взыскано недостаточно, в таком случае речь идет о необходимости восполнения на недостающую сумму компенсационного фонда.

Также компенсационный фонд должен быть восполнен в случае, если инвестирование компенсационного фонда принесло убыток.

Восполнение должно быть осуществлено в течение 3-х месяцев с момента уменьшения размера компенсационного фонда.

В 2014-2016 годах прокатилась волна отзывов лицензий у банков. Так вот отзыв лицензий у банков не может являться основанием для освобождения от оплат из компенсационного фонда.

К 01.11.2016 все СРО должны были перевести компенсационные фонды в 12 крупнейших банков, отвечающих требованиям законодательства, в частности одним из главных критериев является наличие у кредитной организации собственных средств не менее 100 млрд рублей.

С 01.06.2021 применяются обновленные критерии к таким банкам - постановление Правительства РФ от 28.04.2021 N 662 "Об утверждении требований к кредитным организациям, в которых допускается размещать средства компенсационного фонда возмещения вреда и компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства", которое существенным образом изменяет критерии, предъявляемые к кредитным организациям в целях размещения средств компенсационных фондов саморегулируемых организаций (действует до 01.06.2027).

По общему правилу банки должны отвечать следующим критериям: Наличие у кредитной организации кредитного рейтинга не ниже уровня "AA(RU)" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество) или не ниже уровня "ruAA" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации кредитного рейтингового агентства Акционерное общество "Рейтинговое Агентство "Эксперт РА".

Данные необходимо проверять на официальном сайте рейтингового агентства "АКРА": https://www.acra-ratings.ru/ratings/issuers и официальном сайте рейтингового агентства "Эксперт РА": https://www.raexpert.ru/.

По состоянию на 11.01.2022 таких банков чуть больше 3 десятков.

Данные об объеме денежных средств должны быть размещены на сайте СРО.

В случае банкротства кредитных организаций вступает Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Необходимо учитывать положения статьи 189.33 данного закона: требование кредиторов, не удовлетворенное по причине недостаточности имущества кредитной организации, считается погашенным. По итогам конкурса конкурсный управляющий вносит в реестр требований кредитора сведения о погашении требований кредитора. С этого момента можно утверждать, что средства компенсационного фонда СРО, размещенные на депозите, в отношении которой открыто конкурсное производство, не могут быть возвращены. Т.е. после вынесения арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства, после рассмотрения отчета конкурсного управляющего СРО обязано предпринять необходимые действия по восполнению средств компенсационного фонда.

Размер взносов в компенсационный фонд зависит: а) от видов деятельности; б) от суммы обязательств по договору. В случае исключения сведений о СРО из государственного реестра СРО средства компенсационного фонда подлежат зачислению на счет соответствующего национального объединения СРО с тем, чтобы в дальнейшем в случае необходимости были произведены компенсационные выплаты.

Отдельно выделены взносы в дополнительный компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств членов СРО, выразивших намерение принимать участие в заключении договоров строительного подряда с использованием конкурентных способов заключения договоров. Эти взносы зависят от уровня ответственности по основным взносам, а также размера обязательств по подобным договорам.

Комментарий к статье 55.16-1

Данная статья посвящена порядку инвестирования компенсационных фондов СРО.

Данные денежные средства учитываются обособлено и банком, и СРО, и размещаются на специальных банковских счетах, которые являются бессрочными.

Законодатель ограничивает использование данных денежных средств - только для возмещения соответствующих убытков, т.е., например, банк не может с этих денежных средств выдать кредит на строительство какого-то объекта.

В случае исключения СРО из реестра - права на данные денежные средства переходят соответствующему национальному объединению. Соответствующее требование национальное объединение направляет в банк, где был открыт счет СРО.


Возможности инвестирования указанных денежных средств ограничиваются Правительством РФ и самим ГрК РФ.

Например, 75% денежных средств могут быть размещены на депозит того же банка, где открыт спецсчет.

Если банк перестал соответствовать критериям для размещения денежных средств СРО, то СРО обязана расторгнуть договор специального банковского счета, договор банковского вклада (депозита) досрочно в одностороннем порядке не позднее 10 р.д. со дня установления указанного несоответствия. Кредитная организация перечисляет средства компенсационного фонда СРО и проценты на сумму таких средств на специальный банковский счет иной кредитной организации, соответствующей требованиям, не позднее одного рабочего дня со дня предъявления СРО к кредитной организации требования досрочного расторжения соответствующего договора.

Комментарий к статье 55.17


Статья 55.17 посвящена ведению реестра саморегулируемых организаций (СРО). Эта статья работает во взаимоувязке с законом N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях", потому что указанный закон устанавливает базовую информацию, которая должна содержаться в соответствующем реестре, как то, например, регистрационный номер члена СРО, даты его регистрации в реестре, полное и сокращенное наименование организации и ряд других сведений; также, в соответствии с п.2 части 2 комментируемой статьи, перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность в соответствии с приказом Минрегиона РФ N 624 от 30.12.2009 и сведения о статусе допуска СРО, т.е. приостановлен ли он, возобновлен ли он или отказано было во возобновлении или прекращении действия допуска СРО.

Необходимо помнить, что уведомления о сведениях указанных частях 3 и 3.1 комментируемой статьи СРО обязана направить в соответствующее национальное объединение СРО. Речь идет о сведениях о членстве в СРО, об изменениях статуса членства СРО: приостановлено, возобновлено… Также речь идет о ситуации, когда член СРО принимает решение о добровольном выходе СРО. Вводится электронный документооборот наравне с бумажным.


Любое заинтересованное лицо вправе получить выписку из реестра СРО в срок не позднее, чем 3 рабочих дня со дня поступления соответствующего запроса. Форма выписки установлена приказом Ростехнадзора от 04.03.2019 N 86. Срок ее действия - 1 мес.

Комментарий к статье 55.18


Статья 55.18 посвящена ведению государственного реестра СРО. Необходимо понимать, что СРО приобретает статус саморегулироуемой организации, обладающей правами по выдачи соответствующих допусков, только после включения сведений о ней в реестр СРО, который ведется Ростехнадзором.

Часть 2 комментируемой статьи устанавливает перечень сведений, которые вносятся в соответствующий реестр. Информация в соответствующий реестр поступает не напрямую от СРО, а через национальные объединения СРО в соответствующей сфере. По любому поводу, который является основанием для внесения изменений в реестр СРО, соответствующее национальное объединение готовит необходимое заключение. Исключение сделано для редакционных правок, типа наименования, адреса, номера контактного телефона СРО. Эти сведения вносятся в реестр без заключения соответствующего национального объединения, но точно также через него, а не напрямую от СРО в Ростехнадзор.

В случае внесения изменений в сведения в части наименования, адреса (место нахождения) и номер контактного телефона СРО, а также изменения вида СРО в соответствующее национальное объединение.

Порядок ведение реестра СРО определен Приказом Ростехнадзора от 16.11.2016 N 478 "Об утверждении Положения о порядке и способе ведения государственного реестра саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства".

Размер платы за предоставление выписки установлен Приказом Минстроя России от 21.10.2016 N 734/пр "О размере платы за предоставление сведений из государственного реестра саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства" - 300 руб.

Комментарий к статье 55.19


Статья 55.19 посвящена государственному надзору за деятельностью СРО. Осуществляется государственный надзор за деятельностью СРО Ростехнадзором. Помимо Градостроительного кодекса, разумеется, необходимо учитывать Федеральный закон N 248-ФЗ. Порядок проведения проверок более детально прописан в приказе Ростехнадзора от 25.07.2013 N 325 "Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору государственной функции по осуществлению государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства". Предметом любой проверки является соблюдение СРО требований к СРО, установленных как Градкодексом, так и другими федеральными законами.

Плановая проверка проводится в соответствии с планом, утвержденным Ростехнадзором. Данный план не требует согласования с непосредственно проверяемыми лицами.

Часть 4 комментируемой статьи устанавливает основания для проведения внеплановой проверки. На мой взгляд, в данной статье пропущен еще один немаловажный повод для проведения внеплановой проверки. Это требование прокурора проведения внеплановой проверки. Соответствующие основания встречаются и в Градостроительном кодексе, а самое главное, необходимо помнить положение федерального закона от 17.01.92 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации". В данном случае, если внеплановая проверка будет проводиться по требованию прокуратуры, речь будет идти о выполнении прокуратурой своих функций в части общего надзора за исполнением федерального законодательства. Необходимо помнить, что соответствующие обращения о проведении внеплановой проверки могут поступать как изнутри самой СРО, например, от членов СРО об отсутствии необходимого размера компенсационного фонда. В таком случае Ростехнадзор должен будет в срок не позднее, чем в течение 20 дней со дня поступления соответствующего обращения принять решение о проведении внеплановой проверки деятельности такой СРО или об отказе с обоснованием, соответственно, причин. Также может быть обращение извне СРО, например, обращение жильца близлежащего к стройке дома о том, что СРО не надлежайшим образом контролирует деятельность члена СРО, который, например, осуществляет строительные работы на том или ином объекте. Комментируемая статья устанавливает сокращенный срок проведения проверки относительно срока, установленного в рамках закона "О защите прав предпринимателей" при проведении проверок. Срок проведения проверки составляет не более, чем 10 рабочих дней. Необходимо помнить, что при проведении проверки в ряде случаев задействуется соответствующее национальное объединение. Например, если СРО не отреагировала на выданное Ростехнадзором предписание, то Ростехнадзор обращается в соответствующее национальное объединение в целях получения заключения о возможности исключения сведений о СРО из соответствующего государственного реестра. В таком случае у национального объединения есть 30 дней для подготовки и утверждения соответствующего заключения.

В ряде случаев Ростехнадзор вправе сам обратиться в суд с заявлением об исключении соответствующей организации из реестра СРО. Например, в случае, если соответствующее национальное объединение в установленный срок не подготовило заключение о возможности или невозможности исключения соответствующей СРО из реестра.

Комментарий к статье 55.20


Статья 55.20 посвящена национальным объединениям саморегулируемых организаций. На данный момент идет реорганизация в национальных объединениях, в частности, речь идет о слиянии национального объединения в сфере изысканий и в сфере проектирования. Таким образом, остаются 2 национальных объединения: одно - в сфере проектирования и изысканий, второе - в сфере строительства. Соответствующее национальное объединение создается в виде некоммерческой организации, а конкретно в форме ассоциации союза.

Особенности правового статуса соответствующих объединений установлены разделом 4 параграфа 6 главы 4 общей части Гражданского кодекса РФ. Регистрация соответствующего национального объединения происходит в соответствии с законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". СРО исключается из членов соответствующего национального объединения в случае исключения сведений о ней из государственного реестра СРО.

Пока организация является членом национального объединения, то она должна оплачивать соответствующие вступительные взносы, а также иные отчисления, размер и периодичность которых устанавливаются соответствующим национальным объединением на всероссийском съезде СРО. Национальные объединения выполняют часть обязательных функций, например, готовят для Ростехнадзора соответствующие заключения, например, об исключении той или иной СРО из членов, а также ряд функций, которые в большей степени, к сожалению, носят декларативный характер, типа "обсуждение вопросов государственной политики в области инженерных изысканий, проектирования или строительства".

К компетенции соответствующих национальных объединений относятся, в частности, разработка и утверждение стандартов на процессы выполнения работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства и ведение национального реестра специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, национального реестра специалистов в области строительства.

Сведения из единого реестра СРО должны быть бесплатно доступны на сайте соответствующего национального объединения.

Комментарий к статье 55.21


Статья 55.21 посвящена полномочиям всероссийского съезда саморегулируемых организаций. Высшим органом национальных объединений СРО является всероссийский съезд соответствующих СРО. Минимальная частота соответствующих съездов не реже, чем 1 раз в 2 года. Кворум - не менее двух третей СРО, зарегистрированных на территории РФ. В случае необходимости могут проводиться внеочередные съезды соответствующих СРО. Одним из ключевых вопросов, породивших существенный пласт судебной практики, является оплата соответствующих взносов, а конкретно - размер соответствующих взносов. Необходимо помнить, что согласно п.3 ч.3 комментируемой статьи, размер отчислений СРО определяется исходя из численности и вида СРО. При этом под численностью законодателем понимается не количество СРО, а численность входящих в ее состав членов. То есть действует единый для всех СРО принцип: происходит умножение в каждом случае фиксированных сумм взносов на количество членов СРО. Кворум для принятия решений - 50% + 1 голос. Президент национального объединения избирается на срок 4 года. Это единоличный исполнительный орган. Одно и то же лицо не может занимать должность президента национального объединения более, чем 2 срока подряд.

Комментарий к статье 55.21-1


Статья 55.21-1 посвящена полномочиям президента национального объединения СРО. Функции можно разделить на представительские и административно-хозяйственные.

К представительским функциям можно отнести представление национального объединения СРО в органах государственной власти различного уровня, также в общественных объединениях, в иных организациях, в том числе за пределами РФ. К другой группе функций можно отнести распоряжение имуществом национального объединения, разумеется, в соответствии со сметой и назначением имущества. При этом соответствующую смету определяет всероссийский съезд национального объединения. К полномочиям президента относится созыв всероссийского съезда СРО в случаях, предусмотренных уставом соответствующего национального объединения. Президент обладает полномочиями по созыву в том числе и внеочередных съездов соответствующего национального объединения.

Комментарий к статье 55.22


Статья 55.22 посвящена совету СРО. Это коллегиальный исполнительный орган национального объединения соответствующих СРО, в состав которого входит президент национального объединения СРО.

Интересен принцип обязательной ротации совета соответствующих национальных объединений: один раз в 2 года на одну треть, а особенности устанавливаются уставом соответствующего национального объединения. С учетом того, что деятельность совета национального объединения возможна в принципе, если на соответствующем заседании присутствуют, как минимум, две трети соответствующего совета, то безусловно целесообразно в первую очередь речь вести о ротации тех членов совета, которые досрочно сняли с себя полномочия. С учетом того, что совет может работать неэффективно, и от этого соответствующему объединению СРО может быть не очень хорошо, то, наверное, есть смысл вводить такой показатель, как эффективность деятельности того или иного члена совета с тем, чтобы срабатывал принцип конкуренции. Исключение из принципа ротации сделано для президента национального объединения с учетом сроков его полномочий.

Часть 3 комментируемой статьи устанавливает перечень полномочий совета национального объединения, которые включают в себя как представительские функции в органах государственной власти и других организациях, информационно-методические функции, так и административно-финансовые. Например, определение размеров вознаграждений членов совета национального объединения, члены ревизионной комиссии. Необходимо помнить, что смету расходов утверждает съезд соответствующего объединения СРО. Решения принимаются простым большинством голосов, то есть 50% + 1 голос. При этом напоминаю, что на соответствующем заседании кворум должен составлять не менее двух третей членов совета соответствующего национального объединения.

Комментарий к статье 55.23


Статья 55.23 посвящена государственному контролю за деятельностью национальных объединений СРО. Государственный контроль осуществляется Ростехнадзором.

Существуют две разновидности проверок: плановая и внеплановая проверка. Поводы для проведения внеплановых проверок аналогичны тем, которые установлены для государственного строительного надзора, т.е. это или предписание ранее выданное или, соответственно, обращение физических или юридических лиц. Точно так же нужно понимать, что это могут быть обращения как изнутри соответствующего национального объединения, так и извне, т.е. обращения тех же самых физических или юридических лиц и сторонних организаций.

Плановые проверки проводятся в соответствии с планом, утвержденным Ростехнадзором. При этом план не требует согласования с соответствующим национальным объединением.

Если выявляются какие бы то ни было нарушения, то выдается предписание об устранении соответствующего нарушения в разумные сроки. Обратите внимание, что критерий оценочный, фиксированных сроков не существует на данный момент. Указанное предписание может быть обжаловано в суд, однако пока массовой практики по обжалованию предписаний национальными объединениями, не наблюдается. С учетом того, что обратно не установлено в комментируемой статье полагаю, что Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ точно так же распространяется и на проверки, которым посвящена комментируемая статья.

Комментарий к статье 55.24


Основной постулат этой статьи - это то, что эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием, то есть назначением.

Необходимо помнить, что назначение объекта у нас напрямую завязано с земельным законодательством с видами использования земельного участка: с основными или с условно-разрешенными. При этом собственник вправе самостоятельно выбрать вид использования, который он считает необходимым из основных видов без каких бы то ни было дополнительных согласований.

Если речь идет об условно-разрешенном виде использования, то необходимо будет получить соответствующее разрешение на условно разрешенный вид использования, если мы говорим о новом строительстве или о реконструкции. Обязанности по получению этого условно-разрешенного вида в случае, если объект находится в стадии эксплуатации, при этом или на уровне правил землепользования и застройки или на уровне генерального плана поменяно назначение земельного участка, то в таком случае объект может продолжать эксплуатироваться, но в случае его реконструкции придется получить разрешение или на условно-разрешенный вид использования земельного участка, или, соответственно, перевести объект в категорию основного вида использования земельного участка. При этом необходимо помнить, что само по себе изменение вида использования, т.е. назначения объекта, не является характерным признаком реконструкции. Хотя в свое время изменение вида являлось, но на данный момент это не так. А вот, если изменение вида использования объекта потребует каких бы то ни было строительно-монтажных работ, подпадающих под определение реконструкции данной статьи первой комментируемого кодекса, то тогда речь будет идти о необходимости получения разрешения на строительство . По умолчанию эксплуатация объектов возможна после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленным статьей 55 Градостроительного кодекса. В ряде случаев дополнительно еще необходим акт, разрешающий эксплуатацию зданий и сооружений в случаях, предусмотренными Федеральными законами. Второй случай касается ростехнадзоровских объектов.

Тем ни менее необходимо помнить, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, само по себе не является основанием для запрета эксплуатации такого объекта. На этот счет существует иная мера ответственности. Речь идет о части 5 статьи 9.5 КоАП - эксплуатация без разрешения. По этому поводу сложилась достаточно обширная судебная практика, свидетельствующая о том, что если объект сам по себе является безопасным, что определяется в рамках судебной строительной технической экспертизы, то само по себе отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не означает возможность удовлетворения требований о запрете эксплуатации. В качестве примера можно привести постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.12.2014 по делу N А70-780/2014.

В случае, если разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется, а это в случае когда по умолчанию не требуется разрешение на строительство, т.е., например, объекты вспомогательного использования, объекты после капитального ремонта или в ситуации, если законом установлено напрямую, что разрешение на эксплуатацию не требуется, это речь идет об объектах индивидуального жилищного строительства, то до 01.03.2018 продлен срок, в течение которого разрешение на ввод объектов ИЖС в эксплуатацию не требуется, то в таких случаях соответствующие объекты могут эксплуатироваться после окончания их строительства. Окончание строительства будет ознаменовываться актом приемки соответствующего объекта.

В ряде случаев, если мы говорим о дальнейшей регистрации, то, соответственно, будет необходимо провести кадастровый учет, заполнить декларацию и зарегистрировать объект недвижимости, но эксплуатация уже возможна после окончания строительства данного объекта. Разумеется, в отношении любых объектов действует общее правило, что эксплуатация объекта должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов. Это касается, как объектов, в отношении которых законодательством предусмотрено осуществление государственного строительного надзора и имеется заключение о соответствии объекта требованиям проектной документации и технических регламентов, так и тех объектов, в отношении которых государственный строительный надзор не предусматривается. Помним о том, что технические регламенты есть национальные основополагающие, это Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, так и международные на уровне Таможенного союза, например, ТР ТС о безопасности автомобильных дорог.

Эксплуатационный контроль осуществляется тем лицом, которому принадлежит соответствующий объект. Любопытно, что часть 7 комментируемой статьи отсылает нас к необходимости осуществления периодических осмотров эксплуатируемых объектов, но законодатель пока не выпустил ничего более "свежего", чем приказ еще Госкомархитектуры от 23.11.88 ВСН 58-88р "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", т.е. законодатель отсылает нас к документу, который давно утратил обязательную силу, тем самым, вытаскивая его из небытия.

Особенности эксплуатации отдельных объектов могут устанавливаться именно федеральными законами, тем самым Градостроительный кодекс отсылает нас к достаточно большому пласту федеральных законов, в частности, это Водный кодекс от 03.06.2006 N 74-ФЗ, в котором существует статья 42, посвященная требованиям по использованию водных объектов, это и Федеральный закон от 21.07.97 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", который посвящен промышленной безопасности опасных производственных объектов, это и Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", конкретно речь идет о статье 44 данного закона и о ряде других. По общему правилу государственный надзор за эксплуатацией осуществляют органы местного самоуправления. Исключение составляют особо опасные объекты, в отношении которых государственный надзор за эксплуатацией осуществляет Ростехнадзор.

Сведения по эксплуатации объекта подлежат включению в BIM-модель, если ее ведение обязательно.

Комментарий к статье 55.25


Статья 55.25 посвящена обязанностям лица, ответственного за эксплуатацию здания и сооружения. Необходимо помнить, что собственность состоит из трех прав: права владения, пользования и распоряжения. Право пользования может быть передано иному лицу. Тогда появляется арендатор, то есть ответственность за эксплуатацию объекта несет то лицо, которое в данный момент осуществляет эксплуатацию объекта. Безусловно, если речь идет о том, что произошла какая-то аварийная ситуация, естественно пользователь объекта, если это не собственник, обязан известить о произошедшей аварийной ситуации уполномоченные органы власти, в первую очередь, это органы местного самоуправления. Также необходимо уведомить и собственника объекта о том, что на объекте произошла та или иная ситуация. Если у объекта существует несколько собственников, естественно, эксплуатация объекта должна осуществляться по их взаимному согласию. Если более пяти собственников, то речь идет уже о решении общего собрания собственников объекта.

Вспоминаем о том, что по окончании строительства лицо, осуществляющее строительство, должно передать застройщику или техническому заказчику документацию по строительству объекта, а в дальнейшем это лицо уже обязано передать необходимую документацию для эксплуатации объекта эксплуатирующей организации. При переходе прав на объект, естественно, эта документация следует судьбе объекта.

Комментируемая статья в ч.4 говорит о том, что периодичность и состав работ, которые необходимы для нормального технического обслуживания, включая необходимые осмотры, возможно, какой-то мониторинг, - все это должно определяться в соответствии с проектной документацией, а также с учетом текущего состояния объекта. Тем самым фактически ч.4 комментируемой статьи устанавливает минимальный обязательный состав раздела мероприятий по эксплуатации объекта.

В 48 статье Градостроительного кодекса соответствующих мероприятий нет, как нет их пока в постановлении Правительства РФ N 87. Именно поэтому я настоятельно рекомендую в состав проектной документации включать инструкцию по эксплуатации не только жилых домов, а включение ее для жилых домов обязательно на данный момент, но и разрабатывать хотя бы примерную инструкцию по эксплуатации для объектов нежилого значения.

На собственника возлагается обязанность по участию в благоустройстве прилегающей территории, в т.ч. и финансовое. Исключение сделано только для многоквартирных домов, под которыми участки не сформированы или сформированы под обрез здания. Учитывая, что законодательством вопросы благоустройства отнесены к вопросам местного значения, то и порядок соответствующего участия должен быть определен в местных правилах благоустройства (норма начинает действовать с 28.06.2018).

Требования к правилам благоустройства конкретизированы в ст.45.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Особое внимание следует обратить, что указанные правила могут предусматривать порядок проведения земляных работ, внешнего вида фасадов и ограждающих конструкций зданий и сооружений, т.е. предусматривать дополнительные процедуры в сфере строительства, установленные в разделах II постановления Правительства РФ от 30.04.2014 N 403 "Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства" и постановления Правительства РФ от 28.03.2017 N 346 "Об исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и о Правилах ведения реестра описаний процедур, указанных в исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения".


Комментарий к статье 55.26


Статья посвящена приостановлению, прекращению эксплуатации зданий и сооружений. Разумеется, эксплуатация объектов должна быть безопасна. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений в статье 2 содержит достаточно много понятий, касающихся механической безопасности объекта. Аварийное здание эксплуатации не подлежит. Собственник объекта должен предпринять необходимые меры для безопасной эксплуатации объекта или для приостановления, прекращения эксплуатации объекта в случае, если объект начинает представлять опасность. Механическая безопасность - это не единственный критерий безопасности, хотя, безусловно, один из основных. Данная статья посвящена необходимости приостановления и прекращения эксплуатации зданий, опасных по любым критериям, будь то механическая безопасность, или пожарная безопасность и т.д.

Необходимо помнить, что законодательством предусмотрена такая мера административной ответственности, как административное приостановление деятельности. Речь идет о статье 3.12 КоАП. Именно о данной мере ответственности говорит комментируемая статья в случае, если имеются угрозы жизни и здоровью. В большинстве случаев административное приостановление деятельности назначается судом. Исключения установлены в иных федеральных законах, например, в статье 12 федерального закона от 21.12.94 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности". В статье 12 указано, что при выявлении нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу возникновения пожарной опасности людей на подведомственных организациях, ведомственная пожарная охрана имеет право приостановить полностью или частично работу организации или отдельного производства, производственного участка, агрегата, эксплуатацию здания, сооружения, помещения или проведения отдельных видов работ. Эксплуатация зданий и сооружений также прекращается в случае случайной гибели, сноса зданий и сооружений.

Комментарий к статье 55.26-1

Данная статья посвящена порядку признания объектов аварийными и подлежащими сносу.

В сфере жилищного строительства давно действует постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", которое, однако, будет требовать изменений в связи с введением комментируемой статьи, т.к. комментируемая статья устанавливает рамочные положения к порядку признания объекта аварийным.

Так, например, в порядке признания объекта аварийным должны быть указаны положения о порядке проведения обследования объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект, порядок оценки фактического состояния таких объекта и (или) территории, порядок уведомления собственника объекта капитального строительства, собственников помещений в нем, лица, владеющего объектом капитального строительства, помещением в нем на ином законном основании, о рассмотрении вопроса о признании такого объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Комментарий к статье 55.27


Вся глава 6.3 была введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 209-ФЗ. Она посвящена освоению территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов. Фактически государство дает возможность лицам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, не стоять десятилетиями в очередях с тем, чтобы получить в собственность квартиру, а быстрее решить эту проблему посредством заселения в наемное жилье. Понятно, что арендные ставки в таких домах будут ниже, чем, если брать в среднем по рыночной стоимости. Но лица, заселившиеся в подобные дома, будут лишены права в дальнейшем приватизации данного жилья.

Не все подзаконные правовые акты, которые необходимы для того, чтобы данная статья и вообще положения по строительству наемных жилых домов заработали, приняты. Принято постановление Правительства РФ от 05.12.2014 N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования". Этим постановлением утвержден типовой договор найма, требования к организациям, которые являются наймодателями, перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на право участия в аукционе в заключении договора об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, перечень документов, подтверждающих право наймодателей и нанимателей на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В развитие этих норм Минстрой РФ 22.01.2015 приказом N 26/пр "Об утверждении формы декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отношении указанного жилого помещения, или о наличии иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования" утвердил форму декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма соответствующего жилого помещения, или о наличии данных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам, по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Для того, чтобы комментируемые нормы начали работать в полной мере, необходимо еще разработать Перечень документов, подтверждающих право заявителя на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Также необходимо разработать и утвердить Порядок установления требований к возмещению и условиям возмещения убытков упущенной выгоды предоставления земельного участка для освоения в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

По форме, структуре и содержанию договор по освоению территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор об освоении территорий в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования похожи на договор о развитии территорий. Только цель строительства - это именно освоение территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

Органы государственной власти обязаны обеспечить подключение технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения зданий, построенных в рамках соответствующих договоров. Остальные расходы и остальные обязательства, связанные со строительством жилых домов, несут коммерческие застройщики. Срок действия подобного договора составляет минимум 20 лет, максимум 49 лет. Пока подобные договоры не заключены.

Комментарий к статье 55.28


Статья 55.28 посвящена порядку организации проведения аукционов на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования.

Соответствующее решение принимается органами местного самоуправления о заключении договоров в соответствии с Градостроительным и Жилищным кодексами. Организацию данного аукциона орган местного самоуправления может отдать на аутсорсинг специализированной организации.

При проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования применяется система с повышением цены на шаг аукциона. А если мы говорим о заключении договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, то в таком случае возможно проведение аукциона и на повышении и на понижение цены.

Начальная цена - предмет аукциона должна определяться в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. Однако максимальный размер минимальной цены определяется в соответствии с жилищным законодательством, как максимальный размер платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В качестве обеспечительной меры используется задаток. Шаг аукциона устанавливается в пределах 3% начальной цены аукциона. Извещение по проведению аукциона по содержанию похоже на аналогичное извещение проведение торгов, например, на комплексное освоение территории, т.е. это предмет, способ проведения аукциона, конкретный земельный участок и так далее. Извещение размещается в сети интернет на сайте соответствующего муниципального образования, а также публикуется в официальном публикаторе нормативных правовых актов. На момент объявления соответствующего аукциона должен уже существовать проект договора аренды земельного участка и проект договора подключения или технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения. Соответствующие приложения размещаются на сайте в сети интернет вместе с извещением о проведении аукциона.

Часть 19 комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в допуске к аукциону. Таких оснований всего три. Это - непредставление необходимых сведений или предоставление ложных сведений, подача заявки на участие в аукционе лицом, которое не соответствует требованиям к участникам аукциона, а также отсутствие финансового обеспечения.

По результатам рассмотрения заявок подписывается протокол в форме электронного документа. Соответственно, заявителям, признанными участниками аукциона, также, заявителям, которые не допущены по каким-то причинам к участию в аукционе, направляются соответствующие уведомления не позднее дня, следующего после подписания протокола рассмотрения заявок. Информация о победителе размещается минимум через 10 дней, максимум через 30 дней после проведения аукциона на том же сайте, где была размещена информация о проведении соответствующего аукциона.

Аукцион считается несостоявшимся в случае, если не была подана ни одна заявка, или была подана единственная заявка. Если единственный заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым к нему законодательством, то в таком случае с ним без проведения аукциона заключается договор. Сроки те же самые: 10-30 дней. Также договор заключается с единственным участником в случае, если никто иной из участников, допущенных к участию в аукционе, не предложил иную цену после троекратного оглашения изначальной цены. В случае, если то лицо, с которым должен был быть заключен договор по результатам торгов, уклоняется от заключения соответствующего договора, у органа местного самоуправления есть два варианта. Первый вариант - обращение в суд с иском о взыскании убытков к лицу, уклоняющемуся от заключения договора. Второй вариант - заключение соответствующего договора с предыдущим участником, который предложил наиболее выгодную цену, соответственно, на понижение или повышение в зависимости от типа договора.

Комментарий к статье 55.29


Есть общие требования, которые идентичны требованиям, содержащимся в статьях, посвященных комплексному освоению территорий, например, отсутствие у заявителя недоимок по налогам, отсутствие соответствующего лица в реестре недобросовестных поставщиков для государственных услуг, а также специализированные требования, дающие некие гарантии того, что лицо, которое хочет выступить участником соответствующего аукциона, понимает в принципе, что такое строительство. Необходимо членство СРО по организации строительства, реконструкции или капитальному ремонту. Также осуществление заявителем деятельности в качестве застройщика минимум в течение 3 лет. При этом совокупный объем введенного в эксплуатацию жилья должен быть не менее, чем тот объем жилья, который может быть построен на земельном участке, выставленным на аукцион в соответствии с градостроительным регламентом.

Также лицо, желающее поучаствовать в соответствующем аукционе, должно соответствовать требованиям статьи 91.2 Жилищного кодекса. Предъявление иных требований, кроме требований, указанных в частях 1 и 2 комментируемой статьи, законодательством прямо запрещено.

Соблюдение всех требований, указанных выше, подтверждается копиями соответствующих документов. Соответственно, выписка из реестра членов СРО, например, копия разрешений на ввод в эксплуатацию соответствующих домов или, если мы говорим о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства, помним, что разрешение на ввод в эксплуатацию до 01.03.2018 не требуется (кроме ИЖС, строящихся в рамках Федерального закона N 214-ФЗ), соответственно, копии актов приемки соответствующих жилых домов.

Комментарий к статье 55.30