Обзор подготовлен
кандидатом юридических наук, PhD,
генеральным директором
ООО "Актуальный менеджмент"
Шестаковой Е.В.

Обзор судебной практики по вопросу предоставления льготной ипотеки

I. Общие положения

Льготная ипотека позволяет всем гражданам РФ взять кредит под более низкий процент. Программа доступна всем совершеннолетним гражданам РФ вне зависимости от семейного положения, наличия детей и недвижимости.

Эта программа действует с апреля 2020 года.

Программа заработала в связи с принятием постановления Правительства РФ от 23.04.2020 N 566.

Позднее программу льготной ипотеки изменили в 2022 году*, в связи с чем предоставляется кредит со ставкой до 7% годовых и с максимальной суммой в 3 млн рублей.

* Текст документа соответствует оригиналу. - Примечание изготовителя базы данных.

В 2022 году и начале 2023 года первоначальный взнос составлял 15%.

При заключении с 20 сентября 2023 года, например, кредитных договоров заемщики должны вносить первоначальный взнос в размере минимум 20% цены:

ДДУ или прочих соглашений - в рамках льготной ипотеки, а также ИТ-ипотеки;

приобретаемого жилого помещения либо иных объектов - в рамках семейной, сельской и дальневосточной ипотек.

Это означает, что доступность ипотеки снизится, но и снизится количество ипотечных кредитов, которые не будут возвращены (постановление Правительства РФ от 09.09.2023 N 1474).

Каждый банк самостоятельно оценивает платежеспособность заемщика и может отказать в оформлении ипотеки, в том числе на льготных условиях. Если это произошло, то можно обратиться в любой другой банк из приведенного списка.

После исчерпания своего лимита банк может прекратить выдачу кредитов по программе. Подробную информацию об участии банка в льготном кредитовании необходимо уточнять непосредственно в кредитной организации.

Кроме льготной ипотеки существуют иные ипотечные льготы.

Таблица

Виды льготной ипотеки

Кроме самой льготной ипотеки в качестве льготы может быть предоставлен льготный период.

Это беспроцентная отсрочка платежей по ипотеке на определенный срок, предоставление банком льготного периода по требованию заемщика.

Возможно либо полное приостановление платежей, либо уменьшение их размера на срок, длительность которого заемщик вправе определить сам, как и дату начала этого льготного периода. При этом он не может длиться больше полугода. Прекратить льготный период заемщик также может в любой момент.

II. Выводы судов

2.1. Отмена мирового соглашения в рамках банкротства

Постановление от 29 декабря 2022 г. по делу N А79-14561/2017 Арбитражный суд Волго-Вятского округа (ФАС ВВО)

Исковые требования: Федеральная налоговая служба России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике (далее - уполномоченный орган, налоговый орган) и конкурсный кредитор должника - индивидуальный предприниматель ФИО1 - обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с иском об отмене мирового соглашения в рамках банкротства.

Решение суда: Кассационный суд принял решение отказать обществу с ограниченной ответственностью "СУОР" в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по кассационным жалобам.

Определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 15.08.2022 по делу N А79-14561/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы Федеральной налоговой службы России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике и индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Позиция суда: в пункте 12 мирового соглашения предусмотрено его исполнение за счет денежных средств, вырученных от продажи имущества Общества в период конкурсного производства; реализации объекта незавершенного строительства; деятельности цеха камнеобработки (мрамора и гранита), а также по изготовлению и реализации керамзита, керамблоков, железобетонных изделий, включая организации строительной отрасли в рамках заключаемых с ними государственных и муниципальных контрактов; комплексной застройки после изменения вида разрешенного использования земельных участков под многоэтажную жилую застройку в соответствии с утвержденным зонированием, финансирование которой планируется за счет средств целевого субсидирования и использования программ по льготной ипотеке.

Доказательств получения ООО "СУОР" при распределении конкурсной массы существенно больше того, чем оно получило бы в результате исполнения мирового соглашения, в материалы дела не представлено. Суд не установил неопределенности в отношении объема обязательств должника по мировому соглашению или сроков их исполнения, не усмотрел предусмотренных гражданским законодательством оснований ничтожности мирового соглашения как сделки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное мировое соглашение соответствует требованиям Закона о банкротстве, в связи с чем правомерно утвердил его и прекратил производство по делу о банкротстве должника.

2.2. Влияние закрытия счетов на ипотечное кредитование

Постановление от 3 апреля 2023 г. по делу N А55-15919/2021 Арбитражный суд Самарской области (АС Самарской области)

Исковые требования: Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.06.2021 возбуждено производство по делу N А55-15919/2021 о несостоятельности (банкротстве) должника - ООО "Город". Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.06.2022 признано ООО "Город" ИНН <***> несостоятельным (банкротом).

Решение суда: Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2022 ходатайство ООО "Аккерманн Цемент" о принятии обеспечительных мер N 231872 от 01.08.2022 удовлетворено частично.

Кассационный суд принял Определение Арбитражного суда Самарской области от 27 декабря 2022 года по делу N А55-15919/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Позиция суда: ответчиком ФИО1 указано на нарушение его законных интересов при улучшении жилищных условий путем участия в ипотечной программе на льготных условиях для IT-специалистов, поскольку его счета в банке заблокированы, что препятствует получению кредита и соответствующих субсидий.

Как разъяснено в п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", вид встречного обеспечения определяется заявителем самостоятельно. Арбитражный суд вправе признать встречное обеспечение ненадлежащим как по форме, так и по сумме обеспечения, если, по мнению суда, такое встречное обеспечение не может являться достаточной гарантией возмещения убытков, в частности из-за невозможности его быстрой реализации, несоразмерного характера, сомнений в добросовестности гаранта и т.п. Обеспечительные меры, применяемые арбитражным судом, и суммы встречного обеспечения должны быть соразмерны имущественным требованиям, в обеспечение которых они применяются. Оценка соразмерности производится арбитражным судом, в числе прочего с учетом соотносимости права и интереса, о защите которых просит заявитель, стоимости имущества, на которое истребуется арест, либо имущественных последствий запрещения должнику совершения определенных действий.

2.3. Предоставление ипотеки в связи с региональной поддержкой

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу N 88-13747/2023 от 11 июля 2023 г.

Исковые требования: иск к Кудряшову В.А., Кудряшовой (Смолягиной) А.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка Кудряшова Е.В., Кудряшовой (Дубровиной) Н.В., Кудряшовой (Усмановой) А.В., о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по договору социальной ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 14.06.2022 в размере 106641 рубль 62 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 57958 рублей 75 копеек.

Решение суда: Решением Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 17.10.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 16.02.2023, иск НО "ГЖФ" удовлетворен частично.

Кассационный суд решил Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 16.02.2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Позиция суда: судом не было учтено, что в соответствии со статьей 13 Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" гражданам в Республике Татарстан в системе социальной ипотеки предоставляются в том числе следующие меры государственной поддержки:

1) получение жилья с различным уровнем оплаты первоначального взноса;

2) рассрочка платежей за полученное жилье на период до 28,5 лет;

4) предоставление невыкупленной части жилья в наем (в том числе в случае невозможности своевременного внесения текущих платежей с возможностью последующего возобновления выкупа жилья).

Условия и сроки рассрочки платежей граждан - работников бюджетной сферы, работников организаций, участвующих в финансировании социальной ипотеки, и граждан, нуждающихся в неотложной поддержке (далее - Заявителей), по приобретению жилых помещений на принципах социальной ипотеки в Республике Татарстан определяются "Порядком определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке", утвержденных постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 (далее - Порядок).

2.4. Взыскание потребительского кредита в суде при наличии ипотеки

Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу N 88-8547/2023 от 11.05.2023.

Исковые требования: Общество с ограниченной ответственностью "ВПК-Капитал" (далее - ООО "ВПК-Капитал") обратилось в суд с иском к Савченко В.С. (с учетом уточнений) о взыскании задолженности по договору потребительского займа.

Решение суда: Решением Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 12.09.2022 исковые требования ООО "ВПК-Капитал" удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 31.01.2023 постановлено: решение Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 12.09.2022 в части взысканных сумм изменить.

Кассационный суд определил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 31.01.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Позиция суда: Согласно ч.12 ст.6 Федерального закона от 03.04.2020 N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" в случае неполучения заемщиком от кредитора в течение десяти дней после дня направления требования, указанного в части 1 настоящей статьи, уведомления, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, или запроса о предоставлении подтверждающих документов либо отказа в удовлетворении требования заемщика с указанием причины отказа льготный период считается установленным со дня направления заемщиком требования кредитору, если иная дата начала льготного периода не указана в требовании заемщика.

В течение льготного периода не допускаются начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и (или) обращение взыскания на предмет залога или предмет ипотеки, обеспечивающий обязательства по соответствующему кредитному договору (договору займа), и (или) обращение с требованием к поручителю (гаранту). Сумма процентов, неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), не уплаченная заемщиком до установления льготного периода, фиксируется на день установления льготного периода (ч.14 ст.6 Федерального закона от 03.04.2020 N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)").

Суды, разрешая спор по существу, приведенные положения действующего законодательства (п.4 ст.6 Федерального закона от 03.04.2020 N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)") не учли; в нарушение требований ст.ст.198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привели в судебных постановлениях мотивов по которым они признали несостоятельными доводы заемщика о предоставлении ему льготного периода сроком на шесть месяцев с даты обращения к кредитору с соответствующим заявлением (с 18.08.2020 по 18.02.2021).

2.5. Льготный период для созаемщиков

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу N 88-9674/2023 от 11 мая 2023 г.

Исковые требования: ПАО "Сбербанк России" обратилось в суд к Миронову А.В., Полетаевой Е.В. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Решение суда: Решением Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 6 сентября 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 декабря 2022 г., расторгнут кредитный договор N 20156 от 6 апреля 2016 г., заключенный ПАО "Сбербанк России" с Полетаевой Е.В. и Мироновым А.В., взыскана в пользу ПАО "Сбербанк России" солидарно с Миронова А.В. и Полетаевой Е.В. задолженность по кредитному договору.

Кассационная инстанция приняла определение решение Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 6 сентября 2022 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 декабря 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Полетаевой Елены Вениаминовны без удовлетворения.

Позиция суда: За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщики обязались уплачивать кредитору неустойку в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, на дату погашения просроченной задолженности по договору.

Процентная ставка по кредитному договору была снижена до 11,9%. Кроме того, созаемщикам был предоставлен льготный период на 6 месяцев с 14 февраля 2020 г. по 13 августа 2020 г.

Поскольку созаемщики обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполняли ненадлежащим образом, за период с 16 марта 2021 г. по 6 декабря 2021 г.(включительно) образовалась просроченная задолженность, требование о расторжении договора и погашении задолженности ответчиками не исполнено.

Согласно отчёту об оценке рыночная стоимость заложенного имущества составляет 4543956 руб. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 3635164,80 руб. Для определения рыночной стоимости заложенного имущества истцом была проведена оценка, в связи с чем расходы истца составили 1447,86 руб.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст.307, 309, 348, 807-810, 819 Гражданского кодекса РФ, положениями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходили из ненадлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств по договору займа и возникшей в связи с этим задолженностью, в связи с чем, учитывая длительность периода просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, сумму неисполненного обязательства более 5% от стоимости предмета ипотеки, заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков задолженности, при этом на основании заявления, применив положения ст.333 ГК РФ, снизил размер неустойки, а также обращении взыскания на предмет залога - жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной стоимости в размере 4813843,20 руб.

2.6. Отказ в предоставлении льготного периода по ипотеке

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции N 2-1559/2022 от 28 февраля 2023 года

Исковые требования: гражданское дело по иску ФИО8 к ПАО "Совкомбанк" о возложении обязанности по кредитным каникулам, взыскании компенсации морального вреда.

Решение суда: Решением Ленинского районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23 августа 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 29 ноября 2022 года, в удовлетворении иска отказано.

Кассационная инстанция приняла определение решение Ленинского районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 29 ноября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО10 - без удовлетворения.

Позиция суда: Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 450, 451, 807, 809, 810, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями статьи 5 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", положениями статьи 6 Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенной изменения условий* кредитного договора, договора займа", разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", установив, что Галтаева Е.В. не предоставила сведений, подтверждающих снижение дохода заемщика за месяц, предшествующий месяцу обращения заемщика с требованием, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика за год, предшествующий дате обращения с требованием о предоставлении льготного периода, что исключило возможность одобрения ее заявления, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

* Текст документа соответствует оригиналу. - Примечание изготовителя базы данных.

2.7. Проценты за льготное пользование кредитом

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции N 88-12055/2022 от 27 декабря 2022 года

Исковые требования: Чурикова А.В. обратилась в суд с иском к Банку ВТБ (ПАО) о взыскании переплаченных процентов в размере 187142 руб. 57 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4901 руб. 60 коп. за период с 1 марта по 18 апреля 2022 г., а также с 19 апреля 2022 г. по день фактической уплаты долга, компенсации морального вреда в размере 30000 руб., штрафа.

Решение суда: Решением Петропавловска-Камчатского городского суда Камчатского края от 26 мая 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 15 сентября 2022 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Кассационная инстанция определила решение Петропавловска-Камчатского городского суда от 26 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 15 сентября 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Чуриковой А.В. - без удовлетворения.

Позиция суда: Судами установлено, что с учётом положений Федерального закона от 3 апреля 2020 года N 106-ФЗ истцу по его заявлению ответчиком предоставлен льготный период с 15 августа 2020 г. по 15 января 2021 г. без начисления платежей по кредитному договору от 22 ноября 2018 года, обязательства по которому обеспечены ипотекой, с переносом полностью данных сумм для оплаты на конец даты действия договора с соразмерным увеличением срока его действия на 6 месяцев. В связи с чем на дату погашения кредита 05 апреля 2021 г. ответчиком правомерно учтен срок льготного периода и включена сумма процентов за 6 месяцев льготного пользования кредитом в размере 83505,56 рублей. Не установив обстоятельств начисления истцу процентов в большем размере, чем это предусмотрено условиями договора, а также нарушений действиями ответчика прав потребителя, суды не нашли оснований для удовлетворения исковых требований.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что предоставление льготного периода в рамках действия кредитного договора не освобождает заёмщика от уплаты соответствующих процентов за пользование кредитными денежными средствами. Досрочное погашение обязательства также не влечет прекращения обязанности должника по уплате процентов за пользование кредитом в льготный период.

Соответствующее начисление Банком процентов за пользование кредитными денежными средствами согласуется с приведёнными нормами материального права и условиями кредитного договора.

2.8. Предъявление требования о досрочном исполнении обязательства

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу N 88-24066/2022

Исковые требования: гражданское дело N 2-1565/2022 (номер дела, присвоенный судом первой инстанции) по иску АО "Банк БЖФ" к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Решение суда: Решением Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования АО "Банк БЖФ": с ФИО1 в пользу АО "Банк Жилищного Финансирования" (далее - Банк; АО "Банк БЖФ") взыскана задолженность по кредитному договору.

Кассация отменила данные решения.

Позиция суда:

При обращении с апелляционной жалобой ответчик указала, что кредитором изменены условия кредитного договора, установлен льготный период с ДД.ММ.ГГГГ, в течение которого размер платежа составляет 0 руб. и в течение этого периода не допускается предъявление требований о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору и обращение взыскания на заложенное имущество.

При этом решением суда с ФИО1 как взыскана задолженность, рассчитанная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, так и взысканы проценты за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательств, и обращено взыскание на предмет залога.

Однако суд апелляционной инстанции не дал оценки указанным доводам.

С учётом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя

2.9. Значение кредитной ставки по льготной ипотеке и уровень инфляции в спорах о сроках передачи квартиры

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции N 88-7523/2022 от 11.08.2022

Исковые требования: дело по иску Новикова Владислава Александровича к ООО "Эко плюс" о защите прав потребителя

Новиков В.А. обратился в суд с иском к ООО "Эко плюс", указывая, что 13 ноября 2020 года заключил с ответчиком договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры по ул. <адрес> в городе Владивостоке, стоимостью 6864000 рублей. Срок передачи квартиры по договору определен не позднее 1 квартала 2021 года. Данный срок застройщиком нарушен, квартира истцу передана по акту только 14 июня 2021 года. Истцом денежные средства на оплату договора внесены в полном размере, а также произведена доплата за увеличение площади квартиры. Однако объект строительства в установленный срок истцу не передан.

Решение суда: Доводы кассационной жалобы о том, что при расчете неустойки следовало принять во внимание уровень инфляции, составивший в спорный период 102,88%, в связи с чем обоснованным размером неустойки и штрафа может быть признана сумма в размере 2,88% от суммы договора, а также о том, что истцы являются приобретателями квартиры по программе "Дальневосточная ипотека", максимальная ставка по которой составляет 2% годовых, несостоятельны.

В соответствии с разъяснениями пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Исходя из данных разъяснений, значение кредитной ставки по льготной ипотеке и уровень инфляции не имеют юридического значения.

2.10. Расчет штрафов за несвоевременную сдачу объекта

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции N 88-6939/2022 от 4 августа 2022 года

Исковые требования: Дело о защите прав потребителя.

Корелов Н.С., Корелова А.А. обратились в суд с иском к ООО "Эко плюс", указывая, что 21 сентября 2020 года заключили с ответчиком договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры по ул. <адрес> в городе Владивостоке стоимостью 11418000 рублей. Срок передачи квартиры по договору определен в 1 квартале 2021 года. Данный срок застройщиком нарушен, квартира истцу передана по акту только 28 июня 2021 года. Истцами денежные средства на оплату договора внесены в полном размере, а также произведена доплата за увеличение площади квартиры 308000 рублей. Однако объект строительства в установленный срок истцам не передан. Истцами направлена застройщику претензия о выплате неустойки, которая в добровольном порядке не удовлетворена. Истцы просили взыскать неустойку за период с 1 апреля по 9 июня 2021 года в размере 273606 рублей 67 копеек, расходы на оплату юридических услуг 30000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Решение суда: Решением Советского районного суда города Владивостока от 6 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 21 марта 2022 года, исковые требования Кореловых удовлетворены частично. С ООО "Эко плюс" в пользу Корелова Н.С., Кореловой А.А. взыскана неустойка в размере 150000 рублей, штраф 75000 рублей, расходы на оплату юридических услуг 10000 рублей, всего 235000 рублей.

Кассация определила решение Советского районного суда города Владивостока от 6 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 21 марта 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Эко плюс" - без удовлетворения.

Позиция суда: В возникших отношениях неустойка не является судебной, а взыскана по Федеральному закону N 214-ФЗ, частью 2 статьи 6 которого за нарушение срока передачи гражданину - дольщику объекта долевого строительства предусмотрена выплата застройщиком неустойки в повышенном (двойном) размере.

Доводы кассационной жалобы о том, что при расчете цены иска необоснованно применена к неустойке ключевая ставка банка 5% годовых, в то время как истцы являются приобретателями квартиры по программе "Дальневосточная ипотека", максимальная ставка по которой составляет 2% годовых, несостоятельны.

В соответствии с разъяснениями пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Исходя из данных разъяснений, значение кредитной ставки по льготной ипотеке не имеет юридического значения.

Доводы кассационной жалобы о том, что необоснованная выгода должника из расчета 2% годовых составила всего 44976 рублей 44 копейки, отклоняются в силу вышеизложенных обстоятельств.

2.11. Аннулирование льготного периода

Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции N 88-10455/2022 от 14.07.2022

Исковые требования: АО "Дом.РФ" обратилось в суд с иском к Милькову А.С. и Мильковой Е.А., в котором просило расторгнуть кредитный договор N <данные изъяты> от 14.09.2005; взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору.

В судебном заседании 31.08.2021 к производству суда принято встречное исковое заявление Милькова А.С. и Мильковой Е.А. к АО "Дом.РФ", в котором ответчики просили признать незаконными действия банка по нарушению досудебного порядка, признать незаконными действия по аннулированию льготного периода по кредитному договору N <данные изъяты> от 14.09.2005, а также начислению пени, штрафов; обязать ответчика восстановить льготный период и произвести перерасчет платежей по указанному кредитному договору за период аннулирования льготного периода; взыскать судебную неустойку в размере 2000 руб. за каждый календарный день неисполнения судебного решения до его исполнения; взыскать компенсацию морального вреда в размере 40000 руб.

Решение суда: Решением Дзержинского районного суда города Нижнего Тагила Свердловской области от 04.10.2021 исковые требования АО "Дом.РФ" отклонены, встречные исковые требования Милькова А.Е., Мильковой Е.С. удовлетворены частично, суд возложил на АО "Дом.РФ" обязанность восстановить ранее предоставленный по требованию заемщиков от 15.04.2020 и неподтвержденный впоследствии (аннулированный) льготный период, равный шести месяцам.

Кассационный суд определил решение Дзержинского районного суда г.Нижний Тагил Свердловской области от 04.10.2021, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 23.03.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Дом.РФ" - без удовлетворения.

Позиция суда: Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, установив указанные выше фактические обстоятельства, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями Федерального закона от 03.04.2020 N 106-ФЗ, статьями 9, 10, 420, 421, 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 39, 15, 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителя", Федеральным законом Российской Федерации от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности", статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", частью 8 статьи 6 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" пришел к выводу о том, что истцами по встречному иску представлены доказательства о наличии оснований, предусмотренных Федеральным законом от 03.04.2020 N 106-ФЗ, в части подтверждения факта снижения дохода за апрель 2020 года более чем на 30% по сравнению с 2019 годом, в связи с чем отказ в предоставлении льготного периода (кредитных каникул) не обоснован. При этом суд исходил из того, что в совокупности представленные заемщиком документы подтверждают факт снижения их доходов более чем на 30% по сравнению с доходом за 2019 год, учитывая факт отсутствия у Мильковых места работы и, соответственно, дохода от трудовой деятельности, являющейся ранее источником дохода, что не противоречит положениям постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 436 "Об утверждении методики расчета среднемесячного дохода заемщика в целях установления льготного периода". Кроме того, суд не усмотрел безусловных оснований для удовлетворения требования истца о признании незаконными действий ответчика по аннулированию льготного периода (кредитных каникул) и признания незаконными действий банка в части несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку такой порядок в части взыскания задолженности и обращения взыскания на предмет залога законом не предусмотрен.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь полномочиями, предоставленными статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отметил, что представленные ответчиками документы подтверждают снижение их уровня дохода с целью предоставления им льготного периода.

Доводы кассационной жалобы о том, что решением суда нарушено право кредитора отказать заемщику в предоставлении льготного периода, суд не вправе был вмешиваться в договорные отношения, признаются кассационным судом несостоятельными, поскольку противоречат статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей способ защиты права, как восстановление положения, существовавшего до его нарушения.

2.12. Взыскание имущества

Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2023 года N 88-1147/2023

Исковые требования: общество с ограниченной ответственностью "Мегасах" (далее - ООО "Мегасах") обратилось в суд с исковыми требованиями к Щербинину С.М. об обращении взыскания на земельный участок.

Решение суда: Решением Черниговского районного суда Приморского края от 18 ноября 2021 года исковые требования удовлетворены: обращено взыскание на принадлежащий ответчику земельный участок.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 19 октября 2022 года решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд определил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 19 октября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Мегасах" - без удовлетворения.

Позиция суда: Согласно абз.2, 3 ч.1 ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ, на которую сослался суд апелляционной инстанции, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

- земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В данном случае из установленных по делу обстоятельств следует, что на земельном участке, в отношении которого предъявлено требование об обращении взыскания, расположен жилой дом, право проживания в котором имеют Щербинин Д.М. (признан недееспособным), а также его брат - ответчик.